3) неразвитостью инфраструктуры рынка жилья и жилищного строительства;

4) психологическими факторами, главным из которых является национальная особенность большинства населения - нежелание жить в долг;

5) большим количеством административных барьеров;

6) большим количеством субсидий в этой сфере, их слабой адресностью;

7) высокими процентными ставками;

8) непрозрачными источниками доходов граждан;

9) неразвитостью организационно-технологической и финансовой инфраструктуры в системе ипотеки.

Необходимость жилищного ипотечного кредитования очень ощутимо в настоящее время, когда значительно сократилось государственное финансирование жилищного строительства. Среди способов обеспечения исполнения обязательств ипотека, основанная на рыночных принципах, на современном этапе признана приоритетной в осуществлении жилищной программы в России[25]. Массовый характер развитие ипотечного жилищного кредитования приняло после принятия Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Следующим этапом развития системы ипотечного жилищного кредитования явилось принятие в 2003 г. Федерального закона от 11 ноября 2003 г. № 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах»[26]. Наличие указанного Закона является необходимым для нормального развития и функционирования двухуровневой системы ипотечного кредитования и привлечения «длинных» денег в сферу ипотечного кредитования за счет рефинансирования ипотечных кредитов[27].

В федеральную целевую программу Постановлением Правительства Российской Федерации от 31 декабря 2005 г. № 865 «О дополнительных мерах по реализации Федеральной целевой программы «Жилище» на 2002 - 2010 годы»[28] были внесены соответствующие изменения, которые привели к модернизации подпрограмм Федеральной целевой программы «Жилище» на 2002 - 2010 годы.

Для настоящей работы наиболее значимым является направление Национального проекта – «Повышение доступности жилья», а именно подпрограмма «Обеспечение жильем молодых семей»[29], непосредственно связанная с развитием унифицированной системы рефинансирования ипотечных жилищных кредитов в России и тем самым влияющая на увеличение объемов ипотечного жилищного кредитования. В свою очередь, целью направления «Увеличение объемов жилищного кредитования» является формирование условий для увеличения предоставления долгосрочных ипотечных кредитов населению на базе развития системы рефинансирования ипотечных кредитов. Следует отметить, что с указанным направлением тесным образом связано еще одно направление Национального проекта – «Увеличение объемов жилищного строительства». Связь этих двух составляющих Национального проекта выражается в том, что увеличение объемов ипотечного жилищного кредитования возможно только при соответствующем предложении на рынке жилья, а обеспечение необходимого уровня предложения на рынке жилья связано с реализацией направления «Увеличение объемов жилищного строительства» и соответствующей подпрограммой ФЦП «Жилище» - «Обеспечение земельных участков коммунальной инфраструктурой в целях жилищного строительства»[30].

В целом можно отметить, что основные механизмы реализации приоритетных направлений Национального проекта в настоящее время сформированы. Тем не менее на уровне Правительства Российской Федерации принимаются меры, направленные на совершенствование организационно-правовых механизмов реализации мероприятий Национального проекта. В связи с этим на уровне Правительства РФ 17 ноября 2008г. были приняты два распоряжения: № 1662-р «О концепции долгосрочного социально-экономического развития РФ на период до 2020г.»[31], где в качестве приоритетных задач поставлены обеспечение повышения доступности жилья с помощью жилищной ипотеки, земельной ипотеки, развитие рынка ипотечных ценных бумаг, повышение доступности ипотечных кредитов для граждан, снижение и эффективное распределение рисков кредитования между всеми участниками рынка и № 1663-р «Об основных направлениях деятельности Правительства РФ на период до 1212г.»[32], где говорится, что государство продолжит поддержку ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» для завершения формирования устойчивого рынка ипотеки в регионах Российской Федерации, создания механизмов страхования рисков по ипотечным кредитам и ипотечным ценным бумагам.

В конце декабря 2008 года был принят Федеральный закон «О внесении изменений в Федеральный закон об ипотеке (залоге недвижимости) и отдельные законодательные акты РФ»[33]. Принятие этого закона должно привести к развитию рефинансирования ипотечных кредитов, так как раньше для передачи закладных требовалась передаточная надпись. С большими пулами закладных так работать было неудобно, а для выпуска облигаций с ипотечным покрытием требовались именно большие пулы[34]. Теперь процедура упрощена: закладные будут храниться в специальных депозитариях, которые откроют владельцам бумаг специальные счета. Права на такие закладные в таком случае удостоверяются специальными выписками по счетам.

Одним из участников рынка ипотеки в России является Международная ассоциация ипотечных фондов – некоммерческая саморегулируемая организация, учредителями которой являются более 60 отраслевых, региональных и муниципальных фондов из 40 регионов России, находящихся в 7 Федеральных округах, а также фонды Белоруссии, Украины и Киргизии. Членами Ассоциации являются также региональные ипотечные агентства и корпорации, а также строительно-сберегательные кассы[35]. МАИФ впервые ввела понятие социальной и коммерческой ипотеки, как взаимодополняющие системы, предназначенные для различных групп населения, различающихся по жилищным условиям и семейному доходу. Фондами – членами МАИФ впервые в послереволюционной России проведена и зарегистрирована в ФКЦБ эмиссия ценных бумаг, обеспеченных закладными[36].

В сентябре 1997г. в соответствии с Постановлением Правительства Российской Федерации от 26 августа 1996г. № 1010 «Об Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию»[37] было создано ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию». Основным уставным направлением деятельности АИЖК является обеспечение ликвидности российских коммерческих банков, предоставляющих долгосрочные жилищные кредиты населению, за счет покупки прав требований по таким кредитам на средства, привлекаемые путем размещения облигаций Агентства на фондовом рынке. 100 % акций АИЖК принадлежит государству. Согласно постановлению № 628 от 25 августа 2001г.[38] Правительством РФ утверждены Правила предоставления государственных гарантий Российской Федерации по заимствованиям ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию».

Согласно Концепции, на период до 2010 года АИЖК должно стать основным проводником государственной политики по становлению и развитию системы рефинансирования ипотечного жилищного кредитования и ее ключевым институциональным элементом[39].

Основными участниками ипотечного рынка являются Региональные операторы, Сервисные агенты, банки - Первичные кредиторы, страховые, оценочные компании. В процессе рефинансирования ипотечных кредитов они осуществляют выполнение следующих функций: Банки - Первичные кредиторы осуществляют выдачу ипотечных кредитов и являются первичными владельцами стандартных закладных. Региональные операторы выкупают стандартные закладные у Банков - Первичных кредиторов и формируют пулы закладных для передачи Агентству. Сервисные агенты осуществляют - выдачу ипотечных кредитов (кредитные организации) или, если это некредитная организация, выкупают стандартные закладные у Банков - Первичных кредиторов, и формируют пулы закладных для передачи Агентству. Агентство выкупает пулы стандартных закладных у Региональных операторов, Сервисных агентов и Первичных кредиторов, обеспеченные страховым покрытием и произведенной оценкой предмета ипотеки с целью последующей секьюритизации, т.е. выпуска эмиссионных ипотечных ценных бумаг. Страховые компании осуществляют обязательное страхование заемщика (страхование жизни и потери трудоспособности заемщика, предмета ипотеки и по желанию участников кредитной сделки - страхование титула собственности - риска утраты права собственности). Оценочные компании - производят оценку рыночной стоимости предмета ипотеки на дату проведения оценки.