В соответствии с указанным законом, ипотека - залог строения, здания, сооружения или иного объекта, непосредственно связанного с землей, вместе с соответствующим земельным участком или правом пользования им.

Договор об ипотеке должен быть нотариально удостоверен.

Ипотека регистрируется в поземельной книге по месту нахождения строения, здания, сооружения или иного объекта.

Существует также федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимого имущества)» № 102-ФЗ от 16 июля 1998 г. с изменениями от 9 ноября 2001 г., 11 февраля, 24 декабря 2002.

Данный документ регламентирует все вопросы и условия предоставления ипотечного кредита в Российской Федерации.

В то же время такие вопросы как условия кредитования, ставки по кредитам, условия погашения кредита, документы, необходимые для получения кредита, определяются банком или иной кредитной организацией самостоятельно в рамках действующего законодательства.

Так как кредитование в большей степени осуществляет банками, то важное значение также имеет банковское законодательство РФ.

Банковское законодательство условно можно разделить на три яруса. Первый ярус содержит два блока – законы о центральном (эмиссионном) банке и законы, регулирующие деятельность отдельных деловых банков.

Законов, регулирующих деятельность деловых (коммерческих) банков, как правило, несколько. Это могут быть отдельно законы, регулирующие кредитные, валютные операции, вексельное обращение, порядок при банкротстве банков, платежах и др.

Вторым ярусом в системе банковского законодательства выступают законы, относящиеся к регулированию параллельно действующих институтов т затрагивающие банковскую деятельность. Таким законами являются законы о бирже, акциях и ценных бумагах, ипотеке, трастах и трастовых операциях, отдельные положения которых прямо относятся и к банкам.

К третьему ярусу относятся законы всеобщего действия. К их числу относятся Конституция как главный закон страны, Гражданский кодекс, хозяйственное право и др. Положения данных законов имеют основополагающее для банка значение, определяют идеологию его деятельности, место кредитных институтов в народном хозяйстве. [55]

Законы, регулирующие банковскую деятельность, важны в первую очередь для самих банков, поскольку определяют законодательные нормы их функционирования, круг дозволенных и недозволенных операций, порядок лицензирования, ответственности и контроля. Не менее важными они являются для клиентов банка. Банковские законы определяют правила игры в денежной сфере. От того, насколько совершенны и полны эти законы, зависят и экономические результаты деятельности юридических и физических лиц.

Кредитование физических лиц осуществляется в основном коммерческими банками, поэтому одним из важнейших законов, регламентирующих деятельность таких банков является Федеральный закон «О банках и банковской деятельности» № 395-I от 2.12.90 г. в редакции Федеральных законов от 03.02.96 № 17-ФЗ, от 31.07.98 № 151-ФЗ, от 05.07.99 № 126-ФЗ, от 08.07.99 № 136-ФЗ, от 19.06.01 № 82-ФЗ, от 07.08.01 № 121-ФЗ (с 01.02.02), от 21.03.02 № 31-ФЗ (с 01.07.02).

Данным законом установлены основные понятия, используемые при правовом регулировании банковской деятельности, такие, как: "кредитная организация", "банк", "небанковская кредитная организация", "банковская группа" и т.д.

Этим законом описаны составляющие банковской системы Российской Федерации, установлен перечень банковских операций и иных сделок, определены особенности деятельности кредитных организаций на рынке ценных бумаг, установлен порядок регистрации кредитных организаций и лицензирования банковской деятельности, а также порядок открытия филиалов и представительств кредитных организаций. Им сформулированы принципы взаимоотношений кредитных организаций с клиентами и государством, перечислены основания для отзыва лицензии на осуществление банковских операций, сформулированы принципы обеспечения стабильности деятельности кредитных организаций, установлен режим банковской тайны, антимонопольные ограничения для кредитных организаций, сформулированы принципы организации сберегательного дела в Российской Федерации.

В целях укрепления доверия к банковской системе со стороны населения и роста организованных сбережений населения, а также снижения рисков банков при формировании долгосрочной ресурсной базы был принят Федеральный закон от 23 декабря 2003 года № 177-ФЗ "О страховании вкладов физических лиц в банках Российской Федерации".

Данный Федеральный закон устанавливает правовые, финансовые и организационные основы функционирования системы обязательного страхования вкладов физических лиц в банках Российской Федерации, компетенцию, порядок образования и деятельности организации, осуществляющей функции по обязательному страхованию вкладов, порядок выплаты возмещения по вкладам, регулирует отношения между банками, Агентством по страхованию вкладов, Банком России и органами исполнительной власти Российской Федерации в сфере отношений по обязательному страхованию вкладов физических лиц в банках.

Логически дополнил создаваемую в Российской Федерации систему страхования вкладов Федеральный закон от 29 июля 2004 года № 96-ФЗ "О выплатах Банка России по вкладам физических лиц в признанных банкротами банках, не участвующих в системе обязательного страхования вкладов физических лиц в банках Российской Федерации".

Залог как способ обеспечения выполнения обязательств перед кредитором регулируется Законом РФ от 29 мая 1992 г. № 2872-1 «О залоге».

В основе залоговых операций лежат следующие основные положения:

1. Залоговое право на имущество переходит вместе с ним к любому новому приобретателю данного имущества.

2. Гарантией выполнения требований кредитора-залогодержателя является только определенное имущество должника, т. е. только то имущество, которое в соответствии с законодательством РФ может быть отчуждено.

3. Кредитор (залогодержатель) в случае невозврата заемщиком (залогодателем) долга имеет право обращать взыскание на заложенное имущество, в том числе путем его продажи, т. е. отчуждения его от залогодателя.

Существуют два вида залога:

а) залог с оставлением имущества у залогодателя;

б) залог с передачей заложенного имущества залогодержателю (заклад). [25]

У предпринимателей большей популярностью пользуется залог с оставлением заложенного имущества у залогодателя, так как он позволяет им продолжать вести предпринимательскую деятельность, используя заложенное имущество.

Следующий вид обеспечения – поручительство, сущность которого заключается в том, что поручитель обязывается отвечать перед кредитором другого лица за исполнение последним его обязательства полностью или его определенных пунктов. Тем самым поручительство повышает для кредитора вероятность исполнения обязательств, поскольку в случае их нарушения должником кредитор может предъявить свои требования поручителю.

Применение в качестве обеспечения банковской гарантии, характеризуется тем, что то или иное кредитное учреждение дает по просьбе другого лица письменное обязательство уплатить кредитору в соответствии с оговоренными условиями денежную сумму по письменному требованию кредитора об ее оплате. При банковской гарантии необходимо проверить наличие в кредитном досье документов, подтверждающих хорошее состояние гаранта. Перечисленные выше формы обеспечения возврата кредита являются традиционными в российской банковской практике.