Рис. 3. Доля сделок с использованием ипотечных кредитов на рынке жилья в России (в процентах).

Проведенный анализ в целом свидетельствует о постепенном повышении доступности приобретения жилья в России. В 2004-2006 годах доля семей, имеющих возможность приобрести жилье, соответствующее стандартам обеспечения жилыми помещениями, с помощью собственных и заемных средств, увеличилась с 9 до 19%, то есть более чем вдвое, несмотря на то, что в 2006 году рост цен на жилье опережал рост доходов населения.

2. ИСТОРИЯ ИПОТЕКИ

Слово «ипотека» кажется современным. Предположения, что это очередной неологизм на рынке недвижимости появился совсем недавно, даже не ставятся под сомнения. Однако, это далеко не так.

История слова «ипотека» уходит своими корнями в древнюю эпоху – она зародилась в Греции в шестом веке до нашей эры. Термин ввел архонт Солон - «ипотека» значит «подставка, подпорка». И действительно, это значение было буквальным. Так назывался столб, он устанавливался на границе земли, принадлежащей заемщику земли. На столбе отмечалась сумма, которая являлась денежным обеспечением занятой территории. Несколькими веками позже столбы сменили книги, которые также назывались ипотечными.

Римская империя, как наследница греческого периода расцвета, также не обошлась без ипотеки. Римляне пошли дальше – стали создавать подобия нынешних ипотечных банков. Еще через век для таких организаций было создано специальное законодательство. Государственные деятели, понимая всю выгоду ипотеки для власти и народа, старались обеспечить ипотеке максимум развития. К примеру, льготные ипотечные кредиты предоставлялись вдовам и сиротам. Первоначально этот залог распространялся лишь на орудия труда. Затем ипотека стала доступна и для покупки недвижимости. Тогда же были заложены основы современного вида ипотеки: закладываемое имущество оставалось собственностью заемщика, а при несоблюдении договора кредитор мог заполучить ее и продать для погашения всех долгов.

Поддержка государства выражалась в том, что создавались различные вариации ипотеки. На основании закона появлялись виды ипотек: на имущество должников налога, на собственность опекунов и даже ипотеки жены на имущество мужа. Ипотечные кредиты различались по времени и важности. Практически все сделки требовали контроля со стороны властей.

Завершение античной эпохи на время прекратило развитие ипотеки. Она появилась вновь только через несколько веков – в Средневековый период Европы. В IVX веке ипотека возрождается в Германии. Два века спустя подобные сделки начинают заключать и во Франции. Чаще всего залогом выступали имения. Сделка считалась заключенной после того, как в особую книгу вносилась запись об ипотеке.

3. ПОНЯТИЕ ИПОТЕКИ И ЕЕ СУЩНОСТЬ

Отечественные чиновники и финансисты убеждают нас, что Россию экономический катаклизм обошел стороной. Но независимые эксперты говорят, что банки сокращают объемы кредитования и поднимают ставки.

Да и стоит ли сейчас брать кредит или подождать, когда непогода на финансовых рынках «рассосется» и ставки пойдут вниз?

Уже в конце 2006 года у лидеров ипотечного рынка ставки поднялись на 0,5 – 2%. Первоначальный взнос, который раньше составлял от 0 до 20% от стоимости жилья, теперь поднялся до 30, а то и до 70%.

Портрет среднего ипотечного заемщика сейчас выглядит так: ему 28 – 45 лет, он работает наемным сотрудником. Как правило, у заемщика стабильные средние доходы, при этом он достиг определенной устойчивости материальной и социальной положения.

Как считают эксперты, дорожать жилье будет в тех регионах, которые активно привлекают инвестиции и имеют потенциал с точки зрения уровня жизни. А также в крупных городах, претендующих на роль локальных столиц: например, в Новосибирске, Екатеринбурге, Владивостоке и Краснодаре. Здесь сейчас жилье дешевле московского в 2-5 раз, а со временем будет уступать столичному всего на 20-30%.

3.1 ИПОТЕКА, КАК ИНСТРУМЕНТ ДОПОЛНИТЕЛЬНОГО ЗАРАБОТКА

Давайте для начала разберемся, что такое «ипотека». Ипотека – долгосрочный кредит, который выдается на приобретение или под залог жилья (недвижимости). Эксперты считают, что, правильно выстроив финансовую тактику, благодаря ипотеке можно еще и неплохо заработать. Но для этого нужны временные свободные деньги, около 500-750 тысяч рублей и плюс иметь возможность оплачивать кредит банку в размере 125-150 тысяч рублей в месяц. А также срок кредитования, на протяжении которого не оплачивается налог на доход от продажи квартиры, будет составлять три года.

Приведем такой пример: человек купил квартиру, при этом оформил кредит в банке на три года под 12% годовых. Есть первоначальный взнос, который составляет не менее 10% от стоимости квартиры. Получается, чем больше сумма первоначального взноса, тем выше прибыль от инвестиционного проекта. И уже по истечению трех лет и полного погашения кредитной задолженности необходимо продать квартиру и сделать подсчет на прибыль.

Для инвестиционного проекта, необходимо покупать квартиру на рынке вторичного жилья, потому что снижаются финансовые риски, по сравнению с первичным. Опять возьмем для примера такую ситуацию: столичная двухкомнатная квартира в новостройке с уже сделанным ремонтом будет стоить около 5 млн. рублей. Берем эту сумму за основу и рассчитаем проектный эффект при двух вариантах первоначального взноса за квартиру: 1 – взнос 10%, то есть 500 тысяч рублей и 2 – 50% - 2,5 млн. рублей. В первом случае ежемесячный платеж на погашения кредита будет равняться 150 тысяч рублей, во втором – 83 тысячи рублей.

Рассчитываем дальше, если средний рост цен на жилую недвижимость составит 15% в год, то, продавая квартиру через 3 года, ее сумма составит 7,6 млн. рублей. Из таких расчетов имеем доход в 2,6 млн. рублей. При увеличении в два раза, то есть на 30%, тогда продаем квартиру за 11 млн. рублей, доход будет равен 6 млн. рублей. Естественно, квартира продается не для проживания, чтобы еще увеличить прибыль и снизить расходы по проекту, будем сдавать ее в аренду. В течение трех лет доход от аренды составит 1,2 млн. рублей, то есть 32 тысячи рублей в месяц. Совокупный доход при увеличении цены в год на: 15% составит 3,7 млн. рублей, на 30% - 7,2 млн. рублей.

В начале 2006 года цены на московские квартиры увеличились на 12%, это приводит к тому, что годовой рост цен может достичь отметки в 42-45%.

Из описанного следует вывод, что ипотека является готовым инструментом для частного инвестора и новым способом дополнительной финансовой прибыли.

3.2 ИПОТЕКА – СТИМУЛ УЛУЧШЕНИЯ ДЕМОГРАФИЧЕСКОЙ СИТУАЦИИ

Для России повышение рождаемости сейчас является одной из главных задач. Правительство выделяет «материнские капиталы» за рождение второго ребенка, однако, вряд ли этих денег хватит на приобретение жилья, особенно в крупных городах России.

В настоящее время на рассмотрении находится предложение по выделению из правительственного бюджета субсидий, в размере 30% от стоимости квартиры при рождении второго ребенка и 40% при рождении третьего.