Менее рискованным считается кредит для наемного работника, поскольку считается, что если на его предприятии возникнут сложности, он может найти себе работу в соответствии своей квалификацией и опытом на другом предприятии. Если же возникнут проблемы у владельца бизнеса, он скорее окажется неплатежеспособным [13, С. 132].

Часто банки требуют оформления созаемщика для того, чтобы дать банку дополнительную гарантию своевременного возврата кредита. Его можно включить в договор, чтобы удовлетворить требование банка о возрасте заемщика, а также, чтобы увеличить доход, если одного вашего дохода не хватает для покупки нужной квартиры.

Созаемщиками могут быть только супруги. Братья и сестры, родители и дети в качестве созаемщиков обычно не оформляются.

Чем выше сумма кредита, тем больше требований предъявляется к здоровью и тем больше обследований придется пройти. Если страховая компания, аккредитованная при банке, откажет заемщику в страховании, считая его недостаточно здоровым, то банк может также отказать в выдаче кредита. При проблемах со здоровьем страховая компания может предложить повышенную ставку по страховому полису. То же будет сделано, если возраст заемщика превышает стандарты банка.

И, наконец, третий важный момент при выборе наиболее подходящих условий кредитования заключается в особых условиях, которые существуют у «каждого банка и как раз и определяют разницу ипотечных программ.

Особые условия банков обычно выражаются в следующих параметрах. Если внимательно изучить предлагаемые на рынке банковские программы ипотечного кредитования, то можно увидеть, что их основные характеристики (размер процентных ставок и их вид, сроки кредитования, отношение кредита к залогу и доходу, возраст заемщика, суммы страховых выплат, сроки рассмотрения заявок о выдаче кредита) очень похожи во многих банках.

Особые условия банков обычно выражаются в следующих параметрах:

- требование подтверждения дохода заемщика,

- минимальные и максимальные суммы кредитов,

- возможность досрочного погашения и наличие или отсутствие штрафов за досрочное погашение;

- необходимость привлечения поручителей;

- требования к заемщику (возраст, профессия, образование и т. д.);

- наличие комиссии за выдачу кредита и стоимостьандеррайтинга; (процедуры проверки платежеспособности).

Подтверждение источников дохода заемщика — это требование банка, какие документы, подтверждающие доход, принимаются к рассмотрении. В каждом банке необходимо уточнять, рассматривается ли у них только доход, подтвержденный справкой по форме 2-НДФЛ, или же можно предъявить свои дополнительные доходы.

Минимальные размеры кредитов сильно различаются по банкам, поэтому, если нужен небольшой кредит, например, только чтобы купить квартиру на одну комнату больше, придется поискать банк, который выдает кредиты на небольшие суммы. Возможность досрочного погашения кредитов позволяет сэкономить на выплате процентов и сокращает общую сумму возврата. Банки со своей стороны, могут установить мораторий на досрочное погашение кредита на несколько месяцев, установить минимальный размер досрочно возвращаемой суммы и штрафы за полное или частичное досрочное погашение. Жак правило, мораторий составляет 3-6 месяцев, а штрафы – 1-3 % от остатка кредита [8, С. 133].

Поручители в обязательном порядке требуются в Сбербанке. В других банках их могут потребовать при невозможности документально подтвердить доход.

Требования к заемщику, помимо перечисленных выше, могут заключаться в требованиях по его минимальному трудовому стажу и месту расположения работы. Минимальный трудовой стаж на одном предприятия, как правило, должен быть не менее 6 месяцев.

Наличие комиссии банка за выдачу кредита и стоимость андерратинга, Комиссия банка может представлять фиксированную сумму, а может быть выражена в процентах от размера кредита. Соответственно, надо рассчитать, какой вариант будет выгоднее. Стоимость андерратинга, т.е. оценка платежеспособности, тоже может увеличить дополнительные расходы на получение кредита.

Чем сильнее становится конкуренция в сфере ипотечного кредитования, тем больше появляется оригинальных схем, ориентированных на тех заемщиков, которые не вписываются в стандартные условия 30-процентного первого взноса и равновеликих ежемесячных выплат.

Если у заемщика нет денег на первый взнос, ему могут предложить:

а) до оформления ипотечного кредита взять обычный потребительский кредит, с помощью которого внести первый взнос, а затем оформить стандартный ипотечный кредит в том же банке.

б) использовать в качестве первого взноса для получения банковского кредита уже имеющееся в собственности жилье. Стоимость существующей квартиры будет учтена при выдаче кредита, но сама она будет продана только после того, как будет приобретено новое жилье на кредитные средства.

Если заемщику еще нет 30 лет, то некоторые банки предложат специальную программу кредитования, в которой снижен размер первого взноса и выгодный размер процентной ставки.

Если заемщик получает гонорары или другие виды высоких нерегулярных доходов, можно поискать программу, в которой предусмотрено так называемое «кредитное окно» - выбираемый лично им период в году, когда он сможет досрочно погасить весь кредит или его часть с минимальными расходами.

Если заемщик хочет приобрести квартиру в строящемся доме, то можно брать одну из многих существующих программ предоставления инвестиционного ипотечного кредита. При выборе нужно обратить внимание на размер процентной ставки, взимаемой в период строительства и до оформления права собственности. Обычно в этот период процентная ставка выше, чем по кредитам на существующее жилье, но сейчас наметилась тенденция снижения размера первоначальной процентной ставки вплоть до уровня обычной [13, С. 134].

Как видно, банки стараются гибко подходить к нуждам потенциальных заемщиков.

ГЛАВА 2. Анализ действующих схем ипотечного жилищного кредитования в ОАО «УРСАБанке»

2.1 Анализ схем ипотечного жилищного кредитования по программам «Решения квартирного вопроса» и Улучшение жилищных условий»

Программа ипотечного жилищного кредитования «Решить квартирный вопрос» предлагает заемщику приобрести подходящую под его требования квартиру на вторичном рынке и в новостройке.

1. Приобретение квартиры на вторичном рынке.

Условия кредитования: Ипотечный кредит представляется в рублях, долларах США или евро для покупки квартиры в многоквартирном доме на-вторичном рынке жилья. Приобретаемая квартира становится собственностью заемщика с момента оформления кредита. Она же является и обеспечением по кредиту на срок от 5 до 25 лет. Дополнительных поручительств не требуется. Сумма кредита может составить до 90% от стоимости приобретаемой квартиры. Комиссия за рассмотрение заявки составляет от 1200 рублей, комиссия за выдачу 5000 рублей. В таблице 1приведены процентные ставки ОАО « УРСАБанк» на вторичное жилье[17,С.10]. См. приложение 1.