* — Включает 77% домашних хозяйств со средними доходами

** — тыс. рублей.

Источники: Расчеты Банка России; ЦАРН; Госкомстат.

Приведенные данные являются приблизительными оценками, отчасти основанными на результатах обследования, недавно проведенного Центром анализа рынков недвижимости (ЦАРН), согласно которому 77 процентов домашних хозяйств хотели бы улучшить свои жилищные условия. Следует отметить, что если бы те же домашние хозяйства учитывали затраты на приобретение квартир по ценам, полностью отражающим затраты, то они могли бы предпочесть остаться в своем нынешнем жилье. Однако даже если фактический спрос составляет не более половины от уровня выявленного ЦАРН в ходе обследования, то все равно его объем быстро превысил бы объем ресурсов, имеющихся у многих регионов страны.

Вместо того, чтобы возлагать кредитный риск исключительно на региональные администрации, следует, чтобы система обеспечивала разделение риска среди участников. Такое разделение риска могло бы стать источником экономических стимулов для повышения качества управления рисками. Например, банку-организатору ипотеки можно предъявить требование о принятии на себя суммы убытков в размере первых 30 процентов кредитного баланса. В отношении следующих 20 процентов баланса АИЖК могло бы предлагать страхование на случай убытков за экономически обоснованную плату, а региональное агентство могло бы предлагать страхование остатка кредита — тоже за экономически обоснованную плату. Это всего лишь одна из возможных схем; распределение долей покрытия убытков может быть и иным. Любое распределение может легко быть спроектировано таким образом, чтобы минимизировать риск, связанный с моральным ущербом, со стороны банка-организатора ипотеки и регионального агентства. Залог успеха состоит в том, чтобы страховать известные риски за экономически обоснованную плату и создавать стимулы для каждого из участников к тщательному управлению рисками [25, 27].

В государственных программах следует поддерживать строгие стандарты финансовой деятельности. В большинстве стран мира государственные ведомства нацеливают свои усилия либо на создание новых рынков там, где учреждения частного сектора сталкиваются, по их мнению, с чрезмерным риском, либо на оказание услуг тем группам населения, которые испытывают их недостаток, в тех случаях, когда соответствующие услуги недостаточно рентабельны для того, чтобы их оказывали учреждения частного сектора. Подобные цели, тем не менее, не устраняют необходимости в прозрачности, финансовом контроле и выполнении требований к достаточности капитала. В отношении стандартов финансовой деятельности государственными ведомствами следует управлять так же, как и банками. С государственными ведомствами обычно связывают более низкие ожидания в отношении рентабельности и роста, а также вносят коррективы с учетом правил ведения банковской деятельности, отражающие необходимость в учреждениях-депозитариях. Однако нет никаких причин применять к ним иные стандарты финансовой надежности.

Региональным агентствам необходимы пруденциальные стандарты, стандарты в отношении достаточности капитала и прочие стандарты финансовой деятельности. Мировой опыт указывает на длинный перечень финансируемых государством ведомств, которые в прошлом несли убытки в результате слабости применявшихся ими стандартов кредитной деятельности. Недавние примеры этого рода включают соответствующие ведомства на Филиппинах и в Мексике. В большинстве случаев подобные убытки потребовали значительной финансовой помощи со стороны национальных правительств. Помимо предъявляемых федеральным агентством требований, касающихся андеррайтинга и резервирования, в настоящее время не существует последовательного набора стандартов финансовой деятельности для региональных агентств. В отношении приобретаемых АИЖК кредитов, оно устанавливает стандарты по андеррайтингу и сопровождению кредитов, а также требование о достаточности капитала, составляющее 10 процентов от объема кредитов, которые каждое агентство продает федеральному агентству. В отношении кредитов, которые финансируются на местах, не устанавливаются общие правила андеррайтинга заемщика, кредитования лиц, имеющих доступ к внутренней информации, концентрации кредитов, системы внутреннего контроля или формирования и использования резерва на возможные потери по ссудам. Агентства Самарской области и Оренбургской области формируют резервы на возможные потери по ссудам только по 10 процентам кредитов, которые они продают федеральному агентству [25].

Субсидирование процентных ставок быстро истощит региональные бюджеты. Большая часть региональных программ рассчитана на домашние хозяйства со средним уровнем доходов. Тем не менее, те из них, что стремятся к достижению посильности финансовой нагрузки, используют для этого субсидирование процентных ставок — вероятно, один из наименее эффективных и наименее прозрачных из существующих типов субсидирования. Субсидирование процентных ставок будет поглощать все большую долю бюджета каждой региональной администрации. По мере организации все большего числа кредитов, будет требоваться все больший объем ресурсов для поддержания одновременно субсидий, обязательства по которым приняты ранее, и субсидий, обязательства по которым принимаются в настоящее время.

С экономической точки зрения, более эффективно предоставлять денежные средства населению, чем манипулировать ценами на товары и услуги, чтобы сделать их финансово доступными. Субсидирование процентных ставок искажает рынок жилищного финансирования, внося диспропорции в его главный механизм ценообразования — процентную ставку по ипотечным кредитам. В той мере, в какой субсидии считают необходимыми, было бы более эффективно предоставлять их в виде единовременной суммы, денежных платежей начального периода, например, в виде субсидирования первоначального взноса или страхования кредитов с целью повышения доли ипотечного кредита в общей стоимости покупаемого жилья.

При более высоких процентных ставках затраты на субсидирование первоначальных платежей составляют примерно 80 процентов затрат на субсидирование процентных ставок в терминах текущей стоимости. В Таблице 3.3 проводится сравнение затрат на субсидирование процентных ставок и первоначальных платежей с использованием допущений о двух уровнях рыночных процентных ставок по ипотеке. В каждом случае размер субсидий в счет первоначального платежа выбирался таким образом, чтобы уменьшить ипотечный платеж до величины, обеспечивающей субсидирование процентных ставок. При относительно более низких рыночных процентных ставках первоначально разница в стоимости между этими субсидиями невелика, однако ипотека с рыночной процентной ставкой не будет блокирована на балансе учреждения-организатора ипотеки.

Ипотека по рыночной процентной ставке может служить обеспечением для ипотечной ценной бумаги с такой доходностью, которая будет привлекательной для инвесторов без каких-либо дополнительных субсидий. Таким образом, региональное агентство получит активы, которые оно может продать по рыночным ставкам федеральному агентству или любой иной организации, занимающейся секьюритизацией ипотеки [15]. В этом случае уровень ликвидности в данной системе зависел бы в большей мере от спроса со стороны инвесторов, чем от долгосрочных обязательств региона оказывать поддержку из будущих денежных потоков на поддержание процентных ставок ниже рыночного уровня.