В перспективе характерными особенностями организации системы коммерческого кредитования банков будет являться ориентация на экономические (качественные), а не технические (количественные) критерии при решении вопроса о предоставлении ссуд, а в конечном итоге - на потребности социально-экономического развития общества, что все в большей степени будет являться единым критерием для всех банковских учреждений страны.

Построение нового банковского механизма возможно лишь путем восстановления принципа функционирования кредитных учреждений, принятых в цивилизованном мире и опирающихся на многовековой опыт рыночных банковских структур. Поэтому столь важным представляется изучение зарубежной практики организации банковских систем, которые продемонстрировали свою высокую эффективность.

Активное развитие кредитования населения перспективно и закономерно. Акцент банка на увеличении доли кредитов физических лиц в ссудном портфеле в будущем, разумеется при соблюдении норм кредитной политики банка, будет являться показателем участия банка в стабилизации общества.

3.4 Перспективы и механизм развития ипотеки в Иркутской области

До 2009 года – ипотечное кредитование готового жилья (вторичный рынок).

С 2009 года – ипотечное кредитование строительства доступного жилья (эконом-класса).

Кризис – время строить доступное жильё

Проблемы жилищного рынка:

- Изменение спроса;

- Сегмент жилья бизнес-класса исчерпал себя;

- Жильё покупает средний класс не для инвестиционных целей, а для себя;

- Падение доверия населения.

«Доступное жильё – это возможность семьи со средним доходом приобрести себе квартиру (дом)»

Доступное жильё – это:

- Доступный ипотечный кредит по ставке не выше 11% годовых;

- Справедливая цена квадратного метра (эконом-класс);

- Гарантия надёжности застройщика.

Подходы к достижению цели:

I. Традиционный подход: цена складывается из пожеланий строителей

(себестоимость + маржа строителей), не учитывает платежеспособность населения.

II. Подход в рамках программы «Доступное жильё» показывает, по какой цене население может купить жильё.

Цена определяется исходя из двух параметров:

- Средняя заработная плата;

- Максимальный размер платежа по ипотечному кредиту.

Исходя из возможностей населения формируется социальный заказ на строительство доступного жилья.

Задачей Иркутского регионального жилищного агентства является:

Создание рынка доступного жилья на основе социального заказа.

Порог доступности для г. Иркутска

Исходные данные – Семья – 3 человека (2 работающих)

Средняя заработная плата – 23 100 рублей

Ипотечный кредит (15 лет) – 11% годовых

Цена квартиры 54 кв.м. = 1 742 тыс. рублей.

Цена кв. метра (порог доступности) = 32,2 тыс. рублей

Ёмкость рынка (г. Иркутск): 30% семей имеют финансовую возможность

приобрести доступное жильё - это 60 тыс. семей г. Иркутска.

Прогноз социального заказа 10-15 тысяч квартир.

Необходимо построить 10-15 тыс. не «коробок», а комфортных домов.

Такой объем жилья требует:

- комплексного подхода (транспортные развязки, обеспеченность детскими садами, школами, больницами, магазинами);

- участия муниципалитетов;

- контроля Правительства Иркутской области.

Важно - ответственность муниципалитетов.

Риски реализации проекта:

- Негативное в перспективе отношение Покупателя в связи с кризисом –по сохранению уровня текущей финансовой стабильности, по сохранению рабочего места;

- Печальный опыт «обманутых» дольщиков;

- Излишний бюрократизм на всех этапах согласования стройки;

- Несогласованность на уровне власти при составлении технических планов.

Эффект от реализации проекта:

- Удовлетворение существующего спроса на самое необходимое – жильё;

- Мультипликативный эффект от вложения в стройку;

- Налоговые отчисления, снижение инфляции в Иркутской области;

- Привлечение инвестиций в Иркутскую область;

- Улучшение качества жизни в Иркутской области.

Рекомендации Правительства Иркутской области:

Координация работы с Федеральным агентством по ипотечному жилищному кредитованию (ОАО «АИЖК»), Фондом содействия развитию жилищного строительства, Фондом содействия реформированию ЖКХ, муниципальными образованиями, градообразующими и крупными региональными предприятиями по вопросам реализации программ доступного жилья.

Создание для населения регионального информационно-консультационного центра по программе доступного жилья.

Формирование социального заказа исходя из возможностей населения, усиление информационно-просветительской работы среди населения по вопросам реализации программы.

Организация работы по формированию рынка доступного жилья на территории муниципальных образований Иркутской области (исполнение социального и государственного заказа).

Заключение

Кризис, вызванный невозвратом ипотечных кредитов в США, отразился на всех участниках ипотечного рынка. В Иркутске лидеры рынка постепенно сворачивают свои программы. Многие банки уже в конце ноября 2007 года прекратили выдачу жилищных ссуд. По официальной версии, «Сбербанк» ограничил выдачу кредитов в связи с возросшим объемом спроса со стороны клиентов, что сказалось на увеличении объемов выдач в несколько раз. С учетом имеющихся нормативов и плановых лимитов выдач банк вынужден был ограничивать возросшие в разы объемы кредитования.

По оценкам аналитиков, до конца года ставки по ипотечным кредитам могут прибавить в среднем еще на 1-2% годовых. «Кризис подорвал доверие инвесторов к определенным пулам ипотечных ценных бумаг. В этой ситуации инвесторы требуют дополнительную компенсацию за повышенный риск. Банки, которые намеревались рефинансировать выданные ипотечные кредиты путем секьюритизации, вынуждены привлекать инвесторов большей доходностью, что не всегда экономически целесообразно. Поэтому многим банкам сейчас просто неоткуда взять денег на продолжение тех темпов выдачи ипотечных займов, которые были взяты ими ранее. По его мнению, удорожание средств для банков затянулось надолго. Западные банки продолжают сообщать об убытках, инвесторы по-прежнему не склонны покупать ценные бумаги. Это состояние может продлиться до сентября», - говорит Денис Иютин. По словам Михаила Бусыгина, члена правления Городского ипотечного банка, банк с сентября 2007 г. трижды корректировал свои ставки. «Мы выделили сегмент, который нам наиболее интересен, - с первоначальным взносом от 35% - и сохраняем ставки для таких клиентов оптимальными. Для всех остальных ставки несколько выше», - сказал он.

Помимо повышения процентных ставок все участники рынка повысили требования к заемщикам. В последние полтора года мы наблюдали тенденцию, когда ипотека становилась все более доступной и целиком ориентированной на клиента. Требования андеррайтинга (проверка платежеспособности клиента) были существенно снижены. Обычные прежде 30% первоначального взноса в 2007 году были заменены на 10% и даже 0. Либеральность в способах подтверждения доходов заемщика доходила до абсурда, платежеспособность заемщика проверялась устно по звонку руководителя на место работы клиента. Сейчас кредиторы ужесточили требования к клиентам.