В структуре кредитов, выданных физическим лицам, значительную долю от 45 до 47 процентов составляет ипотечное кредитование населения, темпы его роста самые высокие. В 2008 году они выросли на 55,3 процента по сравнению с 2007 годом. Это объясняется относительно льготными условиями ипотечного кредитования по сравнению с кредитами на приобретение и строительство объектов недвижимости, которые выдаются исходя из условия 15 процентов годовых со сроком погашения до 15 лет.

2.5 Технология выдачи кредита, оценка кредитоспособности заемщика

В Иркутском отделении кредитование физических лиц осуществляется сектором кредитования частных клиентов отдела кредитования и дополнительными офисами в валюте Российской Федерации и иностранной валюте. В ОСБ ведется единая база данных о заемщиках и поручителях предоставленных отделениями, организационно подчиненными территориальному банку, кредитах по форме и в объемах, утвержденных Кредитным комитетом отделения.

Кредиты предоставляются физическим лицам - гражданам Российской Федерации в возрасте от 18 лет при условии, что срок возврата кредита по договору наступает до исполнения 75 лет. Кредиты предоставляются по месту регистрации Заемщиков; по месту нахождения предприятия - работодателя Заемщика, клиента Банка, по ходатайству этого предприятия и при условии предоставления им поручительства в обеспечение исполнения обязательств Заемщика по Кредитному договору.

Кредитование Заемщика производится на основе Кредитного договора, предусматривающего единовременную выдачу кредита или Договора об открытии невозобновляемой кредитной линии с установлением максимальной суммы кредита, которую сможет получить Заемщик в течение обусловленного срока и при соблюдении определенных условий. Выдача кредита производится в пределах максимальной суммы кредита (лимита выдачи), при этом погашенная часть кредита не увеличивает свободный лимит выдачи.

В Иркутском отделении существует следующая Процедура рассмотрения вопроса о предоставлении кредита:

1. При обращении заемщика: кредитный работник выясняет цель, на которую испрашивается кредит, разъясняет условия и порядок предоставления кредита, знакомит с перечнем документов, необходимых для получения кредита, выдает бланки документов: заявление анкету, справки о доходах,

2. При предоставлении Заемщиком необходимых документов в Банк: кредитный работник на Заявлении-анкете проставляет дату регистрации и регистрационный номер по Журналу; с паспорта (удостоверения личности) и других документов, подлежащих возврату, снимаются ксерокопии; составляет описьпринятых документов;

3. Рассмотрение внутрибанковского вопроса о предоставлении кредита: кредитный работник производит проверку представленных Заемщиком и Поручителем документов и сведений, указанных в Заявлении-анкете, рассчитывает платежеспособность Заемщика и Поручителя; составляет заключение; направляет пакет документов в юридическое подразделение и подразделение безопасности Банка. Юридическое подразделениеиподразделение безопасности Банка составляют письменные заключения, которые передаются в кредитующее подразделение.

4. Решение о выдаче кредита: решение о выдаче кредита принимается на кредитном комитете отделения (комитет по активно-пассивным операциям). Решение Кредитного комитета оформляется протоколом с указанием всех параметров кредитной сделки.

В случае принятия Кредитным комитетом Банка решения об отказе в выдаче кредита, кредитный работник сообщает об этом Заемщику и возвращает ему документы. Пакет документов вместе с выпиской из решения Кредитного комитета Банка (или копией решения) помещается в дело отказов в выдаче кредитов.

При принятии положительного решения кредитный работник сообщает об этом Заемщику и приступает к оформлению кредитных документов.

5. Оформление и выдача кредита: в назначенный срок заемщик и поручители приглашаются в отделение для подписания договоров, заемщики производят оплату тарифов за обслуживание ссудного счета и получают кредит.

6. Погашение кредита: ежемесячно заемщик вносит платежи по кредиту в соответствии с условиями кредитного договора в любом филиале Сбербанка России.

Оценка платежеспособности:

Кредитный работник определяет платежеспособность Заемщика на основании документов, подтверждающих величину доходов и размер производимых удержаний и представленного Заявления - анкеты.

Платежеспособность Заемщика определяется следующим образом:

где Дч - среднемесячный доход (чистый) за 6 месяцев за вычетом всех обязательных платежей;

K - коэффициент в зависимости от величины Дч (0,5 или 0,7);

t - срок кредитования (в месс.).

Определение максимального размера кредита.

Максимальный размер предоставляемого кредита (SP) определяется исходя из платежеспособности Заемщика.

Кредитный договор состоит из восьми статей:

1. Предмет договора (кредитор обязуется предоставить заемщику ипотечный кредит под 12 процентов годовых, а заемщик обязуется возвратить кредитору полученный кредит и уплатить проценты за его пользование, в размере, в сроки и н6а условиях договора);

2. Обеспечение исполнения обязательств по Договору (в качестве обеспечения своевременного и полного исполнения обязательств по Договору заемщик предоставляет кредитору поручительство физических лиц и залог (ипотеку) объекта недвижимости);

3. Порядок предоставления (кредитор открывает заемщику ссудный счет, выдача кредита производится по заявлению заемщика);

4. Порядок пользования кредитом и его возврата (погашение кредита производится заемщиком ежемесячно равными долями). График погашения кредита представлен в приложении Д;

5. Обязанности и права сторон (кредитор обязуется произвести выдачу кредита по заявлению заемщика, а заемщик в сою очередь своевременно погашать ссуду и начисленные проценты);

6. Основания и порядок расторжения кредитного договора (в случае невыполнения заемщиком условий указанных в пунктах 2.1.1., 2.2., 3.3., 5.3.1., 5.3.2 договора кредитор имеет право расторгнуть договор, письменно известив об этом заемщика);

7. Прочие условия;

8. Адреса и реквизиты сторон.

Глава 3. Проблемы, прогнозы и пути совершенствования ипотечного жилищного кредитования в России и Иркутской области

3.1 Перспективы развития ипотечного кредитования в России

Развитие ипотечного кредитования населения как целостной системы, с одной стороны, и как составной части рыночной экономики, с другой, должно строиться на базе разработанных основополагающих принципов:

1. Система ипотечного жилищного кредитования в России должна учитывать имеющийся международный опыт. Она должна быть адаптирована к российским макроэкономическим условиям и законодательной базе, учитывать психологические аспекты населения России, пока еще с настороженностью воспринимающего ситуацию длительной зависимости от банка-кредитора при ипотечном кредитовании.