Учет расчетов по местным налогам
5) Проведение переучета недвижимости и создание реестра недвижимости для целей налогообложения: организация массового сбора и ввода данных об объектах недвижимости, правовом статусе и правообладателях.
6) Проведение переучета прав на объекты недвижимости для целей налогообложения.
7) Анализ рынка и проведение массовой переоценки недвижимостина основе рыночной стоимости для целей налогообложения
8) Проведение вариантных расчетов и анализ последствий введения налога на недвижимость по группам плательщиков и выработка политики налогообложения недвижимости (согласование базы налога, ставки, льгот)
9) Выработка скоординированной политики определения арендной платы за землю, нежилые помещения и жилья (платы за найм), на основе рыночной стоимости - с тем, чтобы налоговое бремя собственника объектов было не больше (меньше) размеров платы за право пользования, а стоимости аналогичных объектов оценивались приметно одинаково.
10) Работа с общественностью, разъяснение целей проводимой работы, анализ общественного мнения и разработка кампании поддержки реформы.
Введение налога на недвижимость должно существенно изменить режим землепользования, стимулировать эффективное использование городских земель, так как платежи за землю будут включены в рыночную стоимость недвижимого имущества. Однако, учитывая относительно небольшую долю земель, используемых на основе права собственности, изменение налогообложения должно сочетаться с реформой арендной платы за землю.
Расчет рыночной стоимости недвижимости будет осуществляться в рублях (пересчет по курсу Центрального Банка РФ на день проведения оценки).
Применяются следующие модели массовой оценки недвижимости:
модель оценки рыночной стоимости недвижимости жилого назначения в многоквартирных домах;
модель оценки рыночной стоимости индивидуальных домов и придомовых земельных участков;
модель оценки рыночной стоимости недвижимости объектов промышленного и иного коммерческого назначения.
Модели не предназначены для оценки рыночной стоимости земель сельскохозяйственного назначения, сооружений.
Схема регламента ожидаемого управления налогообложением недвижимости представлена в приложении 20.
Для оценки рыночной стоимости недвижимости жилого назначения в многоквартирных домах в соответствии с Методикой используются следующие характеристики:
1. этажность здания
2. этаж расположения квартиры
3. материал стен здания
4. число комнат в квартире
5. наличие балкона или лоджии
6. местоположение здания
7. общая площадь квартиры в кв. м.
8. жилая площадь квартиры в кв. м.
9. площадь кухни в кв. м.
10. год постройки здания
Оценка рыночной стоимости объекта жилой недвижимости (квартиры) производится по формуле:
Стоимость = К1 * К2 * К3 * К4 * К5 * К6 * (К7 * В1 + А2 * В2 + А3 * В3 + А4 * В 4+ К8 * В5)
К1 - коэффициент влияния этажности здания
К2 - коэффициент влияния этажа расположения квартиры
К3 - коэффициент влияния материала стен здания
К4 - коэффициент влияния расположения квартиры на последнем этаже
К5 - коэффициент влияния местоположения здания
К6- коэффициент влияния износа здания
К7 - коэффициент влияния числа комнат в квартире
В1 - базовая ставка для коэффициента числа комнат
А2 - общая площадь квартиры
В2 - базовая ставка 1 кв.м. общей площади квартиры
А3 - жилая площадь квартиры
В3 - базовая ставка 1 кв.м. жилой площади квартиры
А4 - площадь кухни
В4 - базовая ставка 1 кв.м. площади кухни
К8 - коэффициент влияния числа балконов/лоджий
В5 - базовое значение для наличия балконов/лоджий
Для оценки рыночной стоимости индивидуальных жилых домов в соответствии с Методикой необходимо использовать следующие исходные данные:
1. местоположение объекта (земельная зона);
2. материал внешних стен дома;
3. состояние здания (под снос или нет - эта поправка действует в том случае, если отсутствует характеристика общей площади объекта, соответственно оценка стоимость объекта равна 0);
4. общая площадь дома в кв.м.
5. площадь земельного участка в кв. м;
6. наличие коммуникаций;
7. износ здания.
Оценка рыночной стоимости индивидуальных домов производится по формуле:
Стоимость = К1 * К2 * К3 * (А1* В1* К4 * К5 + А2 * В2)
К1 - коэффициент влияния местоположения
К2- коэффициент наличия коммуникаций
К3 - коэффициент для дома, предназначенного под снос (в случае, если общая площадь дома равна 0, т.е. оценка здания не производится)
А1 - общая площадь дома
В1 - базовая ставка для 1 кв. м. общей площади дома
К4- коэффициент влияния материала стен дома
К5 - коэффициент влияния износа здания
А2 - площадь земельного участка
В2 - базовая ставка для 1 кв.м. площади земельного участка
Оценка дополнительных сооружений типа - пристройка, гараж, мезонин, предбанник, хозблок, баня, гараж, веранда и вариантов этих названий производится следующим образом: стоимость 1 кв.м. дополнительного сооружения равен 1/2 стоимости 1 кв.м. индивидуального жилого дома, к которому относится данное сооружение
Для расчета оценки рыночной стоимости недвижимости промышленного и иного коммерческого назначения в соответствии с Методикой необходимо использовать следующие исходные данные:
1. назначение земельного участка;
2. вид использования здания (помещения и др., далее по тексту - здание);
3. материал стен здания;
4. местоположение (зона) здания;
5. общая площадь здания;
6. площадь земельного участка.
Оценка рыночной стоимости объектов недвижимости промышленного и иного коммерческого назначения, включающих в себя здания, помещения и относящиеся к ним земельные участки производится по формуле:
Стоимость = К1 * [ К2 * К3 * К4 * К5 * К6 * А1 * В1.+ К7 * В2 * А2 0.72 + (А2 - А2 0.72) * В3]
К1 - коэффициент влияния местоположения здания
К2 - коэффициент влияния износа здания
К3 - коэффициент влияния вида использования здания
К4 - коэффициент влияния материала стен здания
К5 - коэффициент влияния типа и размера здания
К6 - коэффициент влияния качества постройки
А1 - общая площадь здания
В1 - базовая ставка для 1 кв.м. здания
К7 - коэффициент влияния вида использования земельного участка
А2 - площадь земельного участка
В2 - базовая ставка для 1 кв.м. площади А2 0.72
В3 - базовая ставка для 1 кв.м. площади (А2 - А2 0.72)
Оценка объектов недвижимости с использованием модели массовой оценки позволяет проведение работ с учетом следующих условий: оценка должна быть проведена в короткие сроки; затраты на нее должны быть минимальны; в методике оценки должна быть заложена возможность быстрой переоценки через какой-то период времени; оценка должна охватывать все объекты недвижимости.
Ставка налога на недвижимость, единая для всех видов недвижимости, предполагается, будет принята в размере 2 процентов от налогооблагаемой базы объекта недвижимости.
В результате проводимой работы по введению налога на недвижимость ожидаются следующие последствия: