Седьмое.

Рекомендовать ОАО «АИЖК» вынести на рассмотрение ближайшего заседания Наблюдательного Совета Агентства вопрос о реализации механизма обмена портфелей закладных на балансах кредитных организаций – ипотечных кредиторов на корпоративные облигации ОАО «АИЖК» и ипотечные ценные бумаги.

3.3 Рекомендации по развитию системы рефинансирования в субъектах Российской Федерации

Особую роль в развитии жилищной ипотеки играют субъекты Российской Федерации и муниципалитеты, особенно в крупных городах. Во многих регионах разрабатываются и внедряются в жизнь различные программы развития ипотечного жилищного кредитования населения. В настоящее время в регионах реализуются три основные схемы жилищного финансирования граждан:

- выдача ипотечных жилищных кредитов населению непосредственно банками на рыночных условиях;

- бюджетные программы жилищного финансирования;

- программа АИЖК.

В условиях слабого развития ипотечного жилищного кредитования, в том числе по причине недостатка долгосрочных кредитных ресурсов, региональные программы в большинстве своем ориентированы на использование средств региональных и местных бюджетов, которые предоставляются населению на приобретение или строительство жилья в форме льготных жилищных кредитов либо финансовой помощи отдельным категориям граждан при улучшении жилищных условий.

Бюджетная поддержка граждан осуществляется в виде:

- субсидирования процентной ставки по ипотечным кредитам, выдаваемым уполномоченными банками, т.е. за счет бюджетных средств покрывается разница между действующей в банке рыночной процентной ставкой по аналогичным кредитам и льготной процентной ставкой;

- предоставления субсидии на часть стоимости приобретаемого жилья с целью оплаты первоначального взноса;

- предоставления кредитов (займов) на жилищные цели за счет средств бюджета.

Региональные программы реализуются, как правило, через региональные жилищные фонды и ипотечные агентства (далее – региональные операторы), учреждаемые региональными администрациями.

Анализ существующих в регионах подходов к жилищному финансированию позволяет сделать вывод о том, что при всех внешних различиях их объединяет попытка в той или иной форме использовать средства бюджетов для поддержания своих жилищных программ. Все программы характеризуются малыми масштабами реализации, так как ограничены возможностями бюджетов.

Программы дают определенные результаты с точки зрения получения отдельными семьями возможности улучшения жилищных условий, но имеют и ряд отрицательных последствий, среди которых следует отметить следующие:

- бюджетные денежные средства расходуются через различные внебюджетные фонды не всегда адресным и целевым образом;

- субсидии гражданам в форме льготных кредитов или субсидирования процентных ставок ложатся достаточно тяжелым бременем на местные бюджеты и доходят далеко не всегда до тех групп населения, которые наиболее всего нуждаются в бюджетной поддержке;

- коммерческие банки, страховые компании, риэлтеры, оценочные фирмы, отбираемые для участия в региональных жилищных программах, не играют сколько-нибудь активной роли субъектов рынка, а лишь выступают уполномоченными посредниками при предоставлении кредитов (займов) и их обслуживании;

- в условиях заведомо заниженных процентных ставок по кредитам (займам) невозможно привлечь средства институциональных и частных инвесторов для рефинансирования на рыночных условиях, что ограничивает масштабы региональных жилищных программ.

Учитывая региональное вмешательство по субсидированию процентных ставок, региональные банки занимают инертную, выжидательную позицию, не желая вкладывать привлеченные ресурсы в ипотечное жилищное кредитование, предпочитая перекладывать возможные риски на региональные ипотечные агентства и жилищные фонды, создаваемые на бюджетные средства.

По мере расширения масштабов ипотечного жилищного кредитования и спроса на ипотечные жилищные кредиты регионы начинают переходить к рыночным формам привлечения средств в сферу ипотечного жилищного кредитования. Перспективы дальнейшего развития и расширения ипотечных жилищных программ в большинстве регионов связано с формированием рыночной системы ипотечного жилищного кредитования, созданием вторичного рынка ипотечных кредитов.

В настоящее время АИЖК реализует программу ипотечного жилищного кредитования, основанную на взаимодействии с региональными администрациями и региональными операторами. Предлагаемая АИЖК схема предусматривает, что банки, предоставляющие ипотечные жилищные кредиты населению, взаимодействуют с региональными операторами, а последние с АИЖК. Каждая из посреднических структур получает свою долю в доходах от кредита, что не способствует снижению процентов по ипотечным жилищным кредитам. Риски по данной программе в основном ложатся на АИЖК и региональных операторов:

- кредитный риск лежит в значительной мере на региональном операторе, так как при невозврате кредита региональный оператор обязан выкупить у АИЖК кредит, при этом дополнительной гарантией выступают гарантии региональных властей; причем впоследствии, после реализации имущества, находящегося в ипотеке, вероятные убытки делятся в равных долях между АИЖК и региональными операторами;

- риск ликвидности в данной схеме минимизируется, так как кредиты, выданные банками, рефинансируются АИЖК через региональных операторов;

- риск процентной ставки в основном лежит на АИЖК и частично на инвесторах, благодаря выпуску ценных бумаг, обеспеченных государственной гарантией;

- риск досрочного погашения ― на АИЖК; он частично управляется путем установления стандартами кредитования моратория на досрочные платежи по кредиту сроком на 6 месяцев.

Сдерживающим фактором увеличения объемов ипотечного жилищного кредитования в регионах по программе АИЖК являются ограниченные возможности АИЖК по рефинансированию кредитов. При этом регионы и региональные банки пока, к сожалению, не нацелены на формирование собственных программ рефинансирования с целью расширения возможностей для привлечения рыночных ресурсов долгосрочных инвесторов в сферу ипотечного жилищного кредитования.

С целью создания УСР ИЖК могут быть рекомендованы следующие направления региональной политики:

- в разумные сроки следует прекратить практику выдачи и обслуживания ипотечных займов региональными операторами путем передачи этих функций банкам, которые будут выдавать ипотечные жилищные кредиты;

- функции по развитию жилищного строительства, реализуемые рядом региональных операторов, передать другим юридическим лицам с целью специализации деятельности региональных операторов и снижения рисков;

- принять меры к объединению и укрупнению созданных региональных операторов на межрегиональной основе с целью минимизации операционных расходов и формирования условий для реализации собственных программ рефинансирования на базе крупных пулов ипотечных жилищных кредитов. В настоящее время малые размеры портфелей ипотечных займов региональных операторов не позволяют им осуществлять выпуск ипотечных ценных бумаг;