Ипотечный сертификат – особого вида ценная бумага, обеспеченная ипотечными активами или ипотекой.

Под ипотечными активами понимаются собранные в консолидированный ипотечный долг обязательства по ипотечным кредитам и закладным, обеспеченные ипотекой.

Ипотечные активы имеют стоимость, цену приобретения и срок существования.

Стоимость ипотечного актива включает в себя стоимость основного обязательства и доход кредитора. Сроком существования ипотечных активов считается срок, на который заключен договор об ипотеке.

Эмитентом ипотечных сертификатов может быть финансовое учреждение, являющееся кредитором по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, или другими словами – собственником ипотечных активов.

Для осуществления эмиссии финансовому учреждению необходимо получение разрешения на осуществление эмиссии сертификатов.

Финансовое учреждение, которое хочет стать эмитентом ипотечных сертификатов, должно:

• разработать финансовую модель преобразования платежей, поступающих от ипотечных активов, в выплаты по сертификатам;

• разработать требования к ипотечным активам и порядок распределения платежей;

• сформировать или приобрести ипотечные активы;

• принять решение о выпуске;

• определить банк, который будет осуществлять функцию управляющего ипотекой;

• определить управляющего;

• подать для регистрации информацию о выпуске сертификатов;

• организовать взаимодействие субъектов управления.

Оплата сертификатов при их размещении осуществляется исключительно денежными средствами. Сертификаты могут быть переданы владельцам только после полной оплаты их стоимости.

Ипотечные сертификаты могут быть выпущены в двух видах: с фиксированной доходностью и сертификаты участия.

Сертификатами с фиксированной доходностью называются ипотечные бумаги, обеспеченные ипотечными активами и подтверждающие права своих владельцев на получение номинальной стоимости и процентов по сертификату, а также на приоритетное относительно других кредиторов удовлетворение своих требований в случае неисполнения эмитентом своих обязательств.

Сертификаты участия – это обеспеченные ипотекой сертификаты, подтверждающие право их обладателя на долю в платежах по ипотечным активам.

Сравнительная характеристика сертификатов приведена в таблице.

Имеется ряд требований непосредственно к выпуску сертификатов:

• общая номинальная стоимость сертификатов, выпущенных эмитентом, не может превышать 50-кратный размер собственного капитала эмитента;

• объем осуществляемого выпуска сертификатов не может быть меньше суммы, эквивалентной 100 тысячам евро по курсу НБУ на день принятия решения о выпуске сертификатов;

• риски по всем обязательствам, которые подлежат объединению в консолидированный ипотечный долг, должны быть застрахованы в соответствии с требованиями Закона.

Управление эмиссией сертификатов осуществляется через управляющего активами. Таким управляющим может быть финансовое учреждение.

Целью управления ипотечными активами является получение дохода собственниками сертификатов.

Особенности взаимодействия субъектов управления ипотечными активами определяет финансовая модель преобразования платежей, поступающих по ипотечным активам, в платежи по сертификатам.

Согласно модели выпуска сертификатов участия между эмитентом и управляющим заключается договор на управление ипотечными активами, которые передаются в доверительную собственность управляющему. При этом эмитент продолжает выполнять взятые на себя обязательства перед собственниками сертификатов. В дальнейшем управляющий активами (или эмитент) заключает с одним или несколькими банками договоры поручения на обслуживание ипотечных активов. Банк, став поверенным по договору поручения, получает статус управляющего ипотекой и права ипотекодержателя.

Отличие финансовой модели выпуска сертификатов с фиксированной доходностью от сертификатов участия заключается в том, что эмитент может самостоятельно выполнять функцию распорядителя платежами, то есть выполнять функции управляющего и управляющего ипотекой по обслуживанию ипотечных активов. В случае заинтересованности эмитента последний может также заключить договоры на управление активами с управляющим и банком (управляющим ипотекой).

Обслуживание ипотечных активов включает выполнение следующих функций:

• контроль за своевременной уплатой должниками платежей по договорам об ипотечном кредите;

• получение платежей по договорам об ипотечном кредите;

• своевременное распределение платежей, которые поступают по ипотечным активам, между владельцами сертификатов;

• перечисление распорядителю общей суммы платежей по договорам об ипотечном кредите для перераспределения;

• осуществление принудительного взыскания платежей по договорам об ипотечном кредите;

• обслуживание обращения ипотечных сертификатов;

• осуществление иных мероприятий, направленных на исполнение должниками своих обязательств по договорам об ипотечном кредите.

Денежные средства, поступающие от должников по ипотечным кредитам, распределяются управляющим ипотекой (или эмитентом) в следующем порядке. Из общей суммы поступлений выплачивается вознаграждение управляющему ипотекой и управляющему, разность аккумулируется на отдельном счете и служит базой для распределения средств среди собственников сертификатов. Из этой суммы выплачивается вознаграждение собственникам сертификатов.

Денежные средства за размещение эмиссии сертификатов подлежат зачислению на отдельный счет, открытый эмитентом. Закон не ограничивает возможности использования данной суммы эмитентом.

Если по окончании срока, указанного в информации о выпуске сертификатов, они были размещены не в полном объеме, эмитент имеет право провести трансформацию ипотечного актива с учетом результатов размещения сертификатов этого выпуска. Другими словами, часть активов, обеспечивающая неразмещенные сертификаты, может быть использована, например, для обеспечения уже размещенных ценных бумаг либо для других целей.