3.2 Определение текущей стоимости активов предприятия

Для определения текущей стоимости активов предприятия необходимо провести их инвентаризацию, с целью выявления возможно имеющихся активов, не стоящих на балансе предприятия, но которые могут повлиять на конечное значение стоимости оцениваемого предприятия.

После проведения инвентаризации, выяснилось, что на дату проведения оценки у предприятия имеются неучтенные активы, как материального, так и нематериального характера. Таким образом, необходимо провести оценку стоимости данных активов для постановки их на балансовый учет и получения достоверной информации о стоимости предприятия.

Первым неучтенным активом является склад продовольственных товаров со встроенной котельной.

3.2.1 Оценка объектов недвижимости

Произведем оценку данного объекта недвижимости доходным подходом.

Порядок оценки в рамках доходного подхода. Основной целью приобретения объектов недвижимости потенциальным покупателем является получение будущих доходов от недвижимости. Оцениваемый объект в соответствии со своим наилучшим и наиболее эффективным использованием будет приносить покупателю следующие основные виды доходов: доходы за счет регулярной арендной платы, доходы от будущей перепродажи объектов недвижимости. Из группы методов оценки приносящей доход недвижимости для рассматриваемых объектов наиболее подходящими по своему назначению являются метод прямой капитализации доходов и метод дисконтирования денежных потоков. Для определения рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости использовать второй из указанных методов - метод дисконтирования денежных потоков.

Процедура оценки объекта недвижимости по методу дисконтирования денежных потоков будет выполняться в следующей последовательности

1. Сбор информации об условиях, сроках и доходности эксплуатации и продажи оцениваемого объекта недвижимости (арендная плата, коэффициент загрузки, норма амортизации, ставки налогов на имущество, землю и прибыль, ставки дисконтирования по годам сдачи объекта в аренду, холдинговый период, цена продажи объекта в конце холдингового периода и расходы на продажу, ставка реверсии.

2. Оценка потенциального валового дохода по годам аренды.

3. Оценка эффективного валового дохода по годам аренды.

4. Оценка операционных расходов по годам аренды.

5. Оценка чистого операционного дохода по годам аренды

6. Оценка расходов на реконструкцию по годам аренды.

7. Оценка амортизационных отчислений по годам аренды.

8. Оценка остаточной стоимости по годам аренды.

9. Оценка налога на имущество по годам аренды.

10. Оценка земельного налога годам аренды.

11. Оценка налогооблагаемой прибыли по годам аренды.

12. Оценка налога на прибыль по годам аренды.

13. Оценка чистой прибыли по годам аренды.

14. Оценка ставки дисконтирования по годам аренды.

15. Оценка текущей прибыли на дату оценки по годам аренды.

16. Оценка будущей стоимости продажи объекта недвижимости.

17. Оценка ставки реверсии.

18. Оценка текущей стоимости реверсии

19. Оценка текущей стоимости объекта недвижимости.

Для проведения процедуры оценки была собрана следующая информация касательно оцениваемого объекта недвижимости:

- объем 6000 мЗ

- площадь 1800 м2 с участком земли 1,2 га.

- полная балансовая стоимость 5,5 млн. руб.

- остаточная балансовая стоимость 5 млн. руб.

- арендная плата за пользование помещением - 1,3 $ за 1 м2 в день и будет возрастать на 3% за год.

- коэффициент загрузки составит в первые 3 года 60%, в последующие- 70%.

- операционные расходы составят 10$ в день и будут возрастать на 4% в год.

- реконструкция здания займет 6 месяцев и обойдется в 26$ за 1 м 2 площади помещения.

- амортизационные отчисления составят 2% в год.

- налог на имущество 2% в год.

- земельный налог в первый год составит 67 руб. за 1 м2 и будет возрастать на 5% в год.

- тариф единовременного сбора за право пользования градостроительными ресурсами 36 тыс. руб. за 1 га.

- налог на прибыль 24% в год.

- ставки дисконтирования составляют: 1-2 год-21%; 3-4 год- 18%; 5-6 год - 14%; 7-8 год- 13%; 9-10 год-12%.

- холдинговый период 10 лет, в конце которого объект будет продан за сумму, эквивалент1гую 750000$, включая расходы на продажу 80000$,

- ставка реверсии 10%.

1. Оценим потенциальный валовой доход (ПВД) по годам аренды, то есть тот доход, который получит собственник при максимальной загрузке площадей.

Расчет произведем по следующей формуле:

ПВД = Площадь помещения * Арендная плата в день с 1 кв.м.* 365 дней

Так как холдинговый период составляет 10 лет, рассчитаем ПВД за 10 лет.

Рассчитанный потенциальный валовый доход (ПВД) по годам представлен в Таблице 2.

2. Оценим эффективный валовой доход (ЭВД) по годам аренды, то есть доход, который получит собственник при реальной загрузке площадей, то есть, принимая во внимание период реконструкции склада, а также недозагрузку площадей.

Формула для расчета:

ЭВД = ПВД * Коэффициент загрузки

В течение первых 6 месяцев проводится реконструкция помещения, поэтому при расчете ЭВД за первый год из дохода собственника вычитаем доход, недополученный в связи с реконструкцией здания за 6 месяцев. Недополученный доход рассчитан следующим образом:

Недополученный доход = Арендная плата за 1 кв.м. в день * Период реконструкции * Площадь помещения

Рассчитанный эффективный валовый доход (ЭВД) по годам представлен в Таблице 2.

3. Оценим операционные расходы по годам аренды.

Операционные расходы (ОР) составляют $10 в день, ежегодное их возрастание на 4%;

Операционные расходы(ОР) по годам представлены в Таблице 2.

4. Оценим чистый операционный доход (ЧОД) по годам аренды

Формула для расчета:

ЧОД = ЭВД – ОР,

где ЭВД – эффективный валовый доход,

ОР – операционные расходы.

Рассчитанный ЧОД по годам представлен в Таблице 2.

5.Оценим амортизационные отчисления по годам аренды

Для этого воспользуемся линейным методом начисления амортизации.

Формула для расчета амортизации следующая:

А = БС * Нам,

где А – амортизационные отчисления,

БС – балансовая стоимость помещения,

Нам – норма амортизации.

Рассчитанные амортизационные отчисления по годам представлены в Таблице 2.

6. Оценим остаточную стоимость по годам аренды.

Формула для расчета:

Остаточная стоимость = Остаточная стоимость i - Амортизация i ,

где i - i- ый год

Рассчитанная остаточная стоимость по годам представлена в Таблице 2.

7. Оценим налог на имущество по годам аренды.

Налог на имущество = Остаточная стоимость здания * Ставка налога на имущество

Рассчитанный налог на имущество по годам представлен в Таблице 2.

8. Оценим по земельный налог годам аренды.

Земельный налог в первый год составляет 60 руб. с 1 кв.м (т.к. площадь помещения 300 кв.м., следовательно земельный налог составит 18 000руб.)., в дальнейшем ежегодно налог увеличивается на 5%.