Методы определения функционального устаревания:

- функциональное устаревание, обусловленное избыточными капитальными затратам определяется как разница между полной стоимостью воспроизводства и полной стоимостью замещения;

- функциональное устаревание, обусловленное избыточными эксплуатационными затратами, определяется как дисконтированная разность между эксплуатационными затратами рассматриваемого объекта и сократившимися эксплуатационными затратами современного аналога.

Экономический (внешний износ) определяется методом связанных пар продаж. Сравниваются два сопоставимых объекта, один из которых имеет признаки внешнего износа, а другой - нет. Разница в ценах продаж трактуется как внешний (экономический) износ.

При применении метода прямого сравнения следует соблюдать определенную последовательность при внесении поправок: в первую очередь делаются дифференциальные корректировки, а потом – поправочные.

Методы определения экономического устаревания: метод экспертного анализа – определение оценщиком потери стоимости в результате сокращения спроса, возросшей конкурентности, законодательных ограничений и т.д.; метод «недоиспользования» неиспользуемых мощностей (потери производительности).

Независимо от того, какой метод затратного подхода применяется при оценке, стоимость объектов определяется в следующей последовательности: анализ объекта и, при необходимости, выделение из целого объекта его составных частей (например, отдельные станки и оборудование из технологического комплекса или цеха, составные части персонального компьютера и т. д.); подбор для каждого объекта (компонента) наиболее подходящего метода оценки стоимости и проведение необходимых расчетов; определение для каждого объекта (компонента) потерь стоимости в результате всех видов износа (физического износа, функционального и экономического устаревания); определение оценочной стоимости (стоимости воспроизводства или замещения).

2.3 Согласование результатов оценки, получаемых от разных подходов к оценке машин, оборудования и транспортных средств

Практические методы оценки стоимости разных видов машин, оборудования и транспортных средств сочетают в себе элементы нескольких подходов, а их отнесение к тому или иному подходу делается по преобладающему признаку. Наличие расчета затрат не является признаком того, что это обязательно затратный подход. Без расчета затрат не обходится ни один метод доходного подхода, когда нужно определить чистый доход. Расчет затрат можно обнаружить в типичном представителе сравнительного подхода - методе прямого сравнения, когда вносят корректировки чисто затратного характера (на устранение различий цен в затратах на транспортные, складские, страховые и таможенные операции, на приобретение дополнительных устройств и т.д.) [9, 195].

В то же время применение каждого подхода дает оценку стоимости одного и того же объекта с разных позиций. Поэтому неслучайно требование выполнения дублирующих расчетов стоимости с применением трех подходов (сравнительного, затратного и доходного) и согласование получаемых оценок зафиксированы в ряде стандартов оценки. Соблюдение этого требования в полном объеме приводит к повышению трудоемкости оценочных работ, как минимум, втрое. Вопрос же о том, насколько это повышает достоверность оценки, остается открытым. В самом деле, если использован надежный и адекватный для данной ситуации метод оценки, то можно ли повысить достоверность результатов, применяя параллельно другой, менее точный метод? И почему для достижения точности нужно пользоваться методами, вытекающими только из разных подходов? Эти вопросы давно волнуют оценщиков и являются предметом оживленных дискуссий [13].

Вероятная цена сделки, которую стремится определить оценщик, является компромиссной между ценами предложения и спроса. Известные подходы к оценке в основном сориентированы либо на цену предложения, либо на цену спроса. Чтобы смоделировать этот компромисс, оценщику приходится применить методы разных подходов и путем согласования полученных результатов подойти к вероятной цене сделки, т.е. к рыночной стоимости.

Если оценщик использует какой-либо метод затратного подхода, то он, применяя экономическую информацию о нормах расхода и ценах ресурсов, полученную от производителей или продавцов, невольно воспроизводит процесс затратного ценообразования и выходит в итоге на затратную цену предложения. В силу этого оценка стоимости, как правило, получается завышенной, если не допущены ошибки в исходной информации.

Если оценщик использует метод сравнительного подхода, то затратный момент получаемого результата значительно меньше, но все равно он остается. Это связано с тем, что оценщик применяет документально подтвержденную ценовую информацию на аналоги, чаще всего, из ценовых фирменных каталогов и прайс-листов, т.е. оперирует ценами предложения. В итоге имеет место завышение результата, хоть и небольшое.

Среди известных подходов прямой путь к прогнозу цены спроса дает только доходный подход. Стоимость, рассчитываемая каким-либо методом доходного подхода, представляет собой верхнюю предельную цену, на которую может согласиться покупатель (инвестор), руководствуясь здравым смыслом сопоставления своих сегодняшних затрат с будущими доходами от владения покупаемым товаром. Для покупателя (инвестора) цена тем выгоднее, чем она ниже. В то же время чем ниже цена, тем ниже вероятность сделки по приобретению данного товара. Учитывая то, что покупатель, как и продавец, заинтересован в сделке, он может согласиться на некоторый прирост своей цены. Изложенные соображения позволяют сделать вывод о том, что в общем случае оценка на основе доходного подхода дает несколько заниженный результат, если, конечно, не допущены ошибки в выборе исходных данных при расчете будущих доходов и расходов.

Изложенный выше взгляд на вопрос о согласовании результатов оценки, получаемых от разных подходов, позволяет прийти к следующим выводам. Результат, наиболее близкий к понятию вероятной рыночной цены, получают с помощью методов сравнительного подхода. Сопоставление этого результата с результатом от затратного или доходного подхода в лучшем случае мало что дает. А оценка рыночной стоимости на основе затратного или доходного подхода обязательно нуждается в проверке сопоставлением с оценкой каким-либо другим подходом.

Глава 3 Оценка рыночной стоимости движимого имущества

Оценка выполнена на примере трактора ДТ-75

Таблица 1 - описание объекта оценки