В нашем случае, в результате осмотра и консультаций со специалистами Заказчика, физический износ объекта оценки принимается в размере 30%.

Стоимость оборудования методом экспертного анализа физического состояния составляет 2 723 134 руб.

Функциональный износ. В специальной литературе определяется, также как моральный износ. Является потерей в стоимости, вызванной появлением новых технологий, материалов, конструкций и эксплуатационных характеристик объектов.

Функциональный износ также подразделяется на устранимый и неустранимый в зависимости от того, как сумма затрат на его устранение соотносится с ожидаемыми от этого выгодами.

Обычно рассматриваются две стороны возможного отличия новой техники от старой или две категории функционального устаревания: избыток капитальных затрат и избыток производственных затрат. Функциональное устаревание, обусловленное избытком капитальных затрат, представляет собой результат технологических изменений при производстве, или удорожание производимого объекта вследствие несбалансированности производственного процесса. Такой вид функционального устаревания определяется как технологический.

Другая сторона функционального устаревания связана с различием в эксплуатационных расходах и часто называется операционным устареванием.

В результате вышеизложенного, любое отличие нового объекта от старого, вызывающее уменьшение привлекательности старого объекта, приводит к его обесценению и, следовательно, к функциональному устареванию объекта.

После тщательного анализа всех имеющихся сведений и данных, не удалось обнаружить факторов, позволяющих корректно рассчитать величину функционального износа оцениваемого объекта. В связи с этим, делается заключение, что величина функционального износа у оцениваемого объекта предполагается равной нулю.

Износ внешнего экономического воздействия. Это потеря стоимости, обусловленная влиянием внешних факторов. Экономическое устаревание может быть вызвано как макроэкономическими, так и внутриотраслевыми изменениями, в том числе изменениями социальных стандартов общества, законодательных и финансовых условий, демографической ситуации, экологической обстановки и других качественных параметров.

Оценщиками не было выявлено факторов, позволяющих корректно рассчитать величину внешнего износа объекта. Поэтому предполагается, что величина внешнего экономического износа оцениваемого имущественного комплекса равна нулю.

Величина стоимости по затратному подходу находилась путем взвешивания результатов, полученных двумя методами.

1-й метод является ретроспективным, который основан на применении единых норм амортизационных отчислений, дает результат расчетный, получаемый при снижении восстановительной стоимости по линейному закону. При этом метод не учитывает детально техническое состояние объектов оценки и период их фактического (наиболее интенсивного) использования, период консервации. Как показывает практика, не редко уже с амортизированное оборудование находится еще долгое время в работоспособном состоянии. В этом случае фактический срок эксплуатации превышает нормативный, и расчет износа этого оборудования данным методом будет не корректным. Возможен также обратный случай, когда срок реального использования оборудования значительно меньше нормативного, но в результате неправильной эксплуатации или по каким либо другим причинам оборудование находится в неисправном состоянии. В таком случае рассматриваемый метод также даст не корректный результат, но уже в сторону неоправданного уменьшения износа. Поэтому, методу присвоен весовой коэффициент 0,5.

Методу по экспертной оценке придается весовой коэффициент – 0,5 , так как он достаточно хорошо отражает полученную стоимость в результате расчетов, в связи с тем, что этот метод не зависит от срока и интенсивности эксплуатации оборудования, а напрямую учитывает текущее техническое состояние представленного к оценке имущества.

Согласование результатов расчетов затратным подходом

Основываясь на проведенной технической экспертизе оцениваемого объекта и в результате расчетов, проведенных с учетом анализа восстановительной стоимости и всех видов накопленного износа, рыночная стоимость оцениваемого оборудования по затратному подходу составляет на дату оценки:

2 714 852 руб.

Определение стоимости оборудования сравнительным подходом

Практическое применение метода сравнения продаж возможно при наличии развитого рассматриваемого рынка собственности, и, наоборот, при отсутствии такого рынка либо его недостаточной развитости, а также, если оцениваемый объект является специализированным либо обладает исключительными экономическими выгодами и обременениями, не отражающими общее состояние рынка, применение этого метода нецелесообразно.

Тем не менее, в результате анализа вторичного рынка оценщику удалось обнаружить несколько аналогов оцениваемого оборудования. Оценщиком было принято решение в рамках сравнительного подхода воспользоваться правилом золотого сечения, при котором определяется пропорция между стоимостью объекта и потребительскими характеристиками.

Условия применения данного метода: нахождение аналогов, близких к объекту оценки, для которых известна полная восстановительная стоимость. Для расчетов мы вводим коэффициент остаточной стоимости Кост , который выражается отношением стоимости аналога , бывшего в употреблении) к ПВС:

Кост = С/ПВС

Суть правила золотого сечения – найти зависимость коэффициента остаточной стоимости от ценообразующих факторов. В большинстве случаев в качестве параметра используется год выпуска или срок эксплуатации:

Кост = F(Тэк)

где: Кост, — коэффициент остаточной стоимости;

F – функция

Стоимость объекта оценки определяется по формуле:

С = ПВС* Кост

При расчете рыночной стоимости оборудования сравнительным подходом применен статистический метод, основанный на количественной оценке каждого параметра, существенно влияющего на стоимость объекта.

При однофакторном регрессионном анализе рассматривается зависимость переменной – стоимости единицы сравнения – от одной независимой (контролируемой) переменной. Значения остальных независимых переменных считаются фиксированными. Однофакторный регрессионный анализ по четырем моделям: линейной, степенной, логарифмической, экспоненциальной или полиномиальной может быть реализован в различных моделях финансовых калькуляторов и компьютерных электронных таблицах (например, MS “Excel”). В качестве независимой переменной X обычно используется показатель «год выпуска», за зависимую переменную Y принимается показатель «стоимость объекта».