Ипотечные ссуды могут представляться на различных условиях. Если выдается стандартная, или типовая ипотечная ссуда, то это означает, что заемщик получает от кредитора некоторую сумму, а затем погашает задолженность равными, как правило ежемесячными, взносами. Срок ипотеки бывает достаточно продолжительным (например, в США — до 30 лет).

Известны и нетрадиционные схемы ипотеки. Большинство из них нацелены на снижение уровня выплат Заемщика на начальных этапах операции и перенос основной нагрузки по погашению долга на более поздний период. Так, существуют ссуды с пропорциональным ростом платежей, ипотека с периодическим увеличением суммы взносов (каждые 3—5 лет) и т.д.

Поскольку ипотечные ссуды выдаются на длительные сроки, они связаны с определенным риском, в частности, изменением уровня процентной ставки на денежном рынке. Чтобы смягчить риск возможных потерь, используются условия ссуды с периодическим пересмотром процентной ставки. В этом случае стороны каждые 3—5 лет возобновляют кредит на основе пересмотренного уровня процентной ставки на денежном рынке. По сути происходит среднесрочное финансирование при долгосрочном погашении задолженности.

Учитывает колебания на денежном рынке и ипотека с переменной процентной ставкой. Уровень этой ставки фиксируется в договоре в виде конкретной величины, который “привязывается” к какому-либо финансовому показателю или индексу. Пересматривается ставка один раз в полугодие. При этом для смягчения колебаний ставки может предусматриваться предельная норма корректировки (например, не более 2%), может оговариваться и минимальная величина корректировки.

Факторинговые операции

Как правило, факторинговая компания заключает трехсторонний договор на определенный срок с поставщиком и покупателем, в соответствии с условиями которого гарантирует поставщику оплату счетов, выставленных на соответствующего плательщика через счет факторинга. Такие договоры могут быть долгосрочными, а также могут заключаться для осуществления разовой операции. При этом поставщики, заключившие договор факторинга, в течение срока действия договора выставляют платежные требования на плательщика от имени фактор-компании на сумму, уменьшенную на размер платы за совершение операции.

На практике факторинговые операции применяются для ускорения расчетов, экономии оборотных средств предприятия. За оказание услуг факторинговая компания получает комиссионные и ссудный процент с ежедневного остатка, представляющего собой разность между выплаченным клиенту авансом и неинкассированными счетами. Процент взимается со дня выдачи аванса до дня погашения задолженности. Комиссионные устанавливаются в процентах от общей суммы купленных счетов и зависят от объема оборота и степени риска.

Лизинг

Лизинг представляет собой долгосрочную аренду движимого и недвижимого имущества и является косвенной формой финансирования деятельности предприятия.[17]

С коммерческой точки зрения при лизинге происходит то же самое, что и при купле-продаже оборудования на условиях рассрочки платежа: лизингополучатель вносит в течение согласованного срока ежемесячные (квартальные, полугодовые) платежи в лизинговое учреждение, которое сохраняет за собой на период сделки право собственности на финансируемый объект.

Лизинг имеет определенные черты банковского кредита, так как он дает возможность лизингополучателю осуществлять платежи в течение оговоренного срока за арендуемое оборудование за счет реализации произведенной на лизинговом оборудовании продукции.

Платежи лизингополучателя относятся на себестоимость выпускаемой им продукции и тем самым снижают налогооблагаемую прибыль. Однако повышение удельного веса таких платежей приводит к увеличению издержек и может повлечь за собой рост цен и, как результат, утрату конкурентоспособности. Вот почему, принимая решение о лизинге, следует осуществить подробные расчеты суммы платежей за получаемое по лизингу имущество, сопоставить их с финансовыми расчетами, связанными с приобретением аналогичного оборудования за собственные средства или в счет долгосрочного банковского кредита.

Наиболее типичными преимуществами лизинга по сравнению с покупкой инвестиционных ценностей за счет собственных средств покупателя являются следующие:

• лизингополучатель получает во временное пользование дорогостоящее оборудование без крупных единовременных финансовых затрат;

• лизингополучатель страхует себя от возможного быстрого морального износа объекта сделки. Это преимущество является особенно важным для мелких и средних предприятий, не обладающих высокой ликвидностью;

• лизингодатель обеспечивает лизингополучателя полным набором услуг по организации финансирования сделки, консультированию, техническому обслуживанию объекта сделки;

• отделение права владения объектом сделки от права пользования лизинговым оборудованием экономически обязывает лизингополучателя использовать его только в период максимальной рентабельности;

• лизинг позволяет лизингополучателю разместить высвобождающиеся денежные средства в другие активы.

Можно сформулировать и преимущества лизинга по сравнению с привлечением банковской ссуды:

• объект лизинговой сделки не отражается на балансе лизингополучателя как его долговое обязательство. Это позволяет предприятию-лизингополучателю поддерживать оптимальную ликвидность баланса (соотношение собственных и заемных средств) и не ограничивать привлечение денежных ресурсов финансово-кредитных учреждении;

• в первые годы эксплуатации оборудования лизинговые платежи, как правило, меньше, чем суммы, выплачиваемые по кредиту;

• финансовый лизинг привлекателен по сравнению с приобретением оборудования за счет кредита, так как при этом достигается 100%-ное финансирование объекта сделки, в то время как кредит покрывает лишь 70—80% стоимости приобретаемого оборудования;

• в течение срока лизингового договора применяются фиксированные платежи, выплачиваемые чаще, чем платежи в погашение кредита. Это уменьшает размер одного платежа и способствует стабильности финансов лизингополучателя;

• сроки лизингового договора могут быть от 3 до 20 и более лет.

Форфейтинг.

Форфейтинг – это покупка обязательств, погашение которых происходит на определенный период в будущем без права регресса (оборота) на любого предыдущего должника.[18]

Форфейтинг представляет собой финансовую операцию по рефинансированию дебиторской задолженности по экспортному товарному кредиту путем передачи (индоссамента) переводного векселя в пользу банка (форфейтинговой компании) с уплатой последнему комиссионного вознаграждения. Банк-форфейтор берет на себя обязательство по финансированию экспортной операции путем выплаты по учтенному векселю (простому или переводному), который гарантируется предоставлением аваля банка страны импортера. В результате форфейтирования задолженность покупателя по коммерческому кредиту трансформируется в задолженность финансовую (в пользу банка). Покупка векселей оформляется стандартным договором, где содержатся точное описание сделки, сроки, издержки, гарантии и пр.