Ежемесячно руководитель залогового подразделения должен предоставлять лицу, утверждающему план мониторинга, отчет о выполнении плана за предшествующий месяц с указанием причин невыполнения мероприятий и предложениями по их выполнению в следующем плановом периоде. Основанием для внесения информации в отчет о выполнении плана мониторинга может являться оформленный акт проверки состояния залога. Внеплановый мониторинг может проводиться по инициативе залогового либо кредитующего подразделения. Просрочка уплаты заемщиком суммы начисленных процентов и (или) основного долга (не имеющей в своей основе технического характера), внезапное изменение состава, структуры и количества предметов залога являются основанием для обязательного осуществления внепланового мониторинга. Результаты мониторинга оформляются актом проверки. Положительный вывод о достаточности залогового покрытия обеспечиваемых залогом обязательств может быть сделан только с учетом комплексного анализа всех составляющих процедуру мониторинга аспектов. В случае выявления нарушений условий договора о залоге данный факт отражается в акте. При наличии возражений залогодателя по выявленным нарушениям замечания и возражения также заносятся в акт. Постоянная переоценка заложенного имущества включает в себя как первоначальную его оценку, так и последующий контроль ее изменения. Поскольку рыночная стоимость заложенного имущества может меняться, меняется и размер обеспеченного залогом кредитного продукта. Следовательно, чтобы контролировать достаточность обеспечения, необходимо постоянно переоценивать его стоимость и при необходимости заключать дополнительные соглашения о новой стоимости имущества.

Оценку рыночной стоимости имущества производят: котируемых ценных бумаг - специалисты казначейства; остальных бумаг - специалисты по залоговой работе; прав требования дебиторской задолженности - специалисты кредитующего подразделения; другого имущества -специалисты по залоговой работе. Оценку имущества, предлагаемого в качестве обеспечения, производят специалисты по залоговой работе в ходе залоговой экспертизы. В необходимых случаях для целей оценки могут привлекаться оценщики и эксперты-консультанты. Общий порядок проведения оценки: 1) определение текущей рыночной стоимости имущества; 2) определение прогнозной стоимости на предполагаемый момент погашения обязательств по кредитной сделке; 3) определение ликвидности имущества; 4) определение коэффициента залогового дисконтирования и залоговой стоимости имущества; 5) подготовка заключения о целесообразности принятия имущества в залог. Решение о привлечении оценщика принимается после поступления в залоговое подразделение заявки на проведение залоговой экспертизы обеспечения по предполагаемой кредитной сделке. Оценка производится оценщиком на основании договора между оценщиком и клиентом. Услуги оценщика оплачивает клиент. Оценщик имеет право самостоятельно выбирать методы проведения оценки объекта недвижимости в соответствии со стандартами оценки. На основании цели оценки и вида стоимости конкретного объекта недвижимости обосновывается необходимость применения каждого из подходов: затратный подход, метод сравнительного анализа продаж, доходный подход.

При анализе результатов оценки следует обратить внимание на то, что данные результаты должны соответствовать диапазону цен на аналогичные объекты в регионе. При проверке удобнее оперировать стоимостью не всего объекта, а единицы сравнения, например, со стоимостью квадратного метра общей или полезной площади для доходной недвижимости, посадочного места для ресторанов либо места парковки для гаражей или автостоянок и т.п. При этом следует рассматривать объекты, сопоставимые по основным характеристикам с оцениваемым и принадлежащие к тому же сегменту рынка. Информацию о ценах на недвижимость можно получить из следующих источников: консультаций с риэлтерскими фирмами; региональных изданий о недвижимости и средств массовой информации; аукционов и открытых торгов; Internet. В среднем цены предложения могут отличаться от реальных цен продажи на 10–30% в большую сторону. Ставки арендной платы должны соответствовать диапазону ставок арендной платы при сдаче в аренду аналогичных объектов. Могут использоваться те же информационные источники. Значения ставки дисконта либо ставки капитализации должны быть адекватны оцениваемым объектам, при этом следует помнить, что чем рискованнее вложения в данный объект, тем больше значение ставки. Значения ставок капитализации, характерные для различных объектов в регионах, иногда публикуются в аналитических обзорах по рынку недвижимости. Диапазон ставок дисконтирования, приемлемых для доходной недвижимости, в России составляет 18–35%.

В качестве обеспечения предоставляемых банком кредитных продуктов рассматриваются движимое и недвижимое имущество, принадлежащее клиенту по праву собственности, и имущественные права при отсутствии установленных законом или банком запретов или ограничений на использование имущества в качестве залога. Не рассматриваются в качестве залогового обеспечения виды имущества, которые в соответствии с законодательством РФ не могут являться предметом залога. Не рекомендуются для рассмотрения в качестве залога: драгоценные камни и уникальные ювелирные изделия; предметы искусства, художественные ценности и раритеты, коллекции; предметы антиквариата; объекты интеллектуальной собственности; опытные образцы промышленных изделий.

Принятие в залог имущества, которое в силу различных причин может быть исключено из залога до истечения срока кредита (например, облигаций, которые будут погашены ранее срока возврата кредита), допускается, только если срок исполнения обеспечиваемых таким имуществом обязательств не превышает вышеупомянутого срока. Грамотное юридическое сопровождение предполагает, в первую очередь, юридическую экспертизу, а также предварительную экспертизу имущества, передаваемого в залог.

Чтобы понять, какие методы управления наиболее способствуют снижению того или иного риска, необходимо рассмотреть, какие из вышеперечисленных методов можно использовать для управления различными видами рисков обеспечения кредитов[16].

2.3 Технология и документальное обеспечение ипотечного кредитования

Как было выяснено ранее, ипотечный банк – кредитная организация, специализирующаяся на выдаче долгосрочных ипотечных кредитов под залог недвижимости (земли, различных строений и других объектов недвижимости). Ресурсы ипотечного банка складываются из собственных накоплений и средств, полученных от реализации ипотечных облигаций – долгосрочных ценных бумаг, выпускаемых под обеспечение недвижимым имуществом и приносящих фиксированный процент[17].

В зависимости от объекта кредитования, кредитной политики и организационной структуры каждый коммерческий банк определяет технологию ипотечного кредитования. При многовариантности различных элементов организации процесса кредитования можно констатировать во всех банках наличие следующих пяти основных этапов технологии выдачи и погашения ипотечного кредита: