Таким образом, исторически выделены три источника образования стоимости земель: труд; предельная полезность участка; рента.

Несмотря на то, что все вышеперечисленные экономические школы предлагают совершенно разные источники образования стоимости земли, все они фактически оценивают землю при помощи цен, сформированных рынком.

При этом рыночная цена – цена, которая установилась бы на рынке, при выполнении ряда известных предпосылок теории рыночного равновесия (свобода договорных отношений, отсутствие монопольных ограничений, добросовестное поведение партнеров, достаточность информации). Вместе с тем, фактическое поведение рыночных агентов не вполне вписывается в идеальные правила теории рыночного равновесия, особенно на развивающихся рынках, поэтому цены на рынке отклоняются от стоимости.

Экономические течения, отрицающие объективный характер стоимости земли, образуемой на рынке (институциалисты, кейнсианцы и др.) собственных методов оценки земель пока не выработали.

Особенность налогообложения земель, прежде всего, связана с её спецификой.

Во-первых, земля не является результатом предшествующего человеческого труда, продуктом труда является, лишь отчасти, плодородие верхнего слоя земли – почвы и улучшения (здания, сооружения, коммуникации и др.), расположенные в пределах участка. Во-вторых, при правильном использовании, земля обладает неисчерпаемостью производственных свойств и в гораздо меньшей степени подвержена физическому и моральному износу; В-третьих, земля характеризуется постоянством месторасположения (переносима может быть только почва и объекты улучшений) и пространственной ограниченностью; В-четвёртых, земельные участки существенно отличаются друг от друга по плодородию, рельефу, местоположению и др., что осложняет их сопоставление; В-пятых, земля незаменима в производственном процессе сельского хозяйства, особенно в земледелии и является основой сохранения всего живого на земле.

Земля традиционно облагается налогом по её стоимости или приносимой ею ренте, между тем земля, как объект налогообложения, с учётом её специфики, может рассматриваться одновременно как:

1 Недвижимое имущество; 2 Объект хозяйственной деятельности; 3 Средство производства в сельском, лесном хозяйстве и рекреации; 4 Источник дохода; 5 Объект правовых и экономических отношений; 6 Объект монопольного права; 7 Стратегический природный ресурс.

Право обладания недвижимым имуществом может облагаться количественно (площадь) или качественно (согласно характеристикам имущества или части этих характеристик, оцениваемых прямо (расчёт по определённым методикам) или, через рыночную оценку недвижимости).

Объекты хозяйственной деятельности могут облагаться, специальными и целевыми налогами; а некоторые виды деятельности подлежат обязательному лицензированию, сертифицированию и др.

Как средство производства в сельском, лесном хозяйстве и рекреации земля может облагаться (как количественно, так и качественно); на некоторые виды продукции могут быть установлены акцизные сборы, может быть подписано соглашение о разделе продукции или её выкуп по фиксированным или рыночным ценам; приоритетное право покупки продукции государством, через обязательные выплаты в фонды восстановления производственных свойств земли или проведения за свой счёт таких мероприятий.

Доходы облагаются в процентном отношении. При этом следует различать и по разному облагать налогом несколько групп источников доходности земель:

1 Природно-климатические факторы; 2 Социально-экономические факторы (престижность, доверие к власти, уровень преступности и др.); 3 Инвестиционный климат региона; 4 Расположение относительно автомобильных, железнодорожных, водных и воздушных путей, объектов инфраструктуры и др. объектов и территорий федерального, регионального или местного значения; 5 Расположение вблизи или на территории населённых пунктов мест сбыта продукции и сырьевых баз; 6 Свойства земли (природное плодородие почв, наличие ценных природных ресурсов); 7 Разрешённые режимы использования земель; 8 Виды фактического использования; 9 Внешнее инвестирование; 10 Хозяйственная деятельность собственника; 11 Случайное резкое увеличение прибыли (урожайный год, удачная мировая конъюнктура) и др.

Доходы, обусловленные пунктами 1-7, должны изыматься максимально, собственнику или пользователю необходимо компенсировать лишь расходы за освоение и использование ресурсов и обеспечить необходимую норму прибыли, также может допускаться уменьшение налоговой нагрузки на суммы, затраченные на улучшение или восстановление свойств земли, подвод коммуникаций и др. улучшения.

Доходы, обусловленные видом использования, который для данной территории является неоптимальным (промышленные объекты в жилой зоне городов и другие объекты, расположение которых не соответствует предложениям генерального плана; строительство, осуществляемое с нарушением сроков сдачи объектов) или с неразрешённым режимом использования, должны облагаться по повышенным ставкам.

Доходы, обеспеченные внешним инвестированием и хозяйственной деятельностью собственника, должны облагаться по минимальным ставкам.

На доходы, связанные со случайными резкими увеличениями прибыли, прямо не зависящими от хозяйственной деятельности собственника, налог может быть установлен с прогрессивными ставками.

Объекты правовых и экономических отношений облагаются госпошлиной, платой за оформление, подоходным налогом с оборота имущества.

Как объект монопольного права, земля может облагаться дополнительными спецналогами, налогами на сверхприбыль.

Как стратегический природный ресурс, земля должна передаваться в собственность только на праве концессии, то есть государство обязательно должно сохранять за собой право контроля за деятельностью собственника и не только в недропользовании и сельском хозяйстве, а во всех отраслях, прямо или коственно использующих земельные ресурсы. Также земля может облагаться налогом на восстановление материально-сырьевой базы и др. спецналогами и целевыми платежами, в связи с необходимостью обязательных мероприятий по охране, воспроизводству, улучшению и восстановлению земель; акцизными сборами и др.

Традиционно среди задач, стоящих перед системой налогообложения земель, значилась задача обеспечения рационального использования земель, но представления о рациональном использовании земель пользователями и собственниками весьма различается с общественными интересами.

В использовании, отвечающим совокупным интересам общества, собственников и пользователей земли, обеспечивающим наиболее целесообразное и экономически выгодное использование полезных свойств земли в процессе производства, оптимальном взаимодействии с окружающей средой, охране и воспроизводстве земельных ресурсов заинтересовано всё общество, поэтому, с общественной точки зрения, именно такое использование является наиболее рациональным. При этом рациональность в использовании земли должна быть обусловлена тем или иным установленным уровнем интенсивности использования земли и национальной программой развития землепользования. Например, в сельском хозяйстве в настоящее время, при наличии большого количества необрабатываемой земли, нельзя нормативно устанавливать высокие показатели интенсивности, тогда как в крупных городах, особенно в центральных районах и на территориях крупных промышленных предприятий, это просто необходимо. Национальная программа развития землепользования может быть направлена на создание равных условий и правил землепользования, на выравнивание уровня благосостояния регионов или на приоритетное развитие пилотных проектов. В России же, в настоящее время, направление программы по развитию землепользования чётко выделить нельзя.