б) на нижнем - региональная власть дифференцировала ставки внутри самого региона.

Но разработанный изначально механизм перераспределения средств между регионами внутрии страны (из территорий с высоким уровнем плодородия и крупных городов на земли, наиболее нуждающиеся в улучшении) не работал, так как размеры налоговых отчислений были занижены; ставки налога и коэффициенты в законе были указаны весьма произвольно, и впоследствии не корректировались, а потому не отвечали современному состоянию в стране. Также отсутствовали механизмы обеспечения гибкости системы налогообложения. Определённую гибкость системе придавала возможность выделения зон градостроительной ценности в городах, но пределы варьирования ставок были весьма жёстко ограничены, и не была предусмотрена обязательность и регулярность выделения этих зон.

В действующей системе налогообложения объектом налогообложения признаётся кадастровая стоимость земельных участков, которая рассчитывается по особой методике на момент проведения оценки. Но существующая система унаследовала большинство ошибок предшествующей. Кадастровое деление земельных угодий для целей кадастрового учета объектов недвижимости зачастую не отвечает целям экономической оценки земельных участков. Кадастровые кварталы часто экономически неоднородны и по этой причине мало подходят на роль единицы кадастровой оценки. Методика Государственной кадастровой оценки далеко несовершенна (недостаточное количество признаков оценки; неверный подход к оценке земель незастроенной территории; чрезмерное влияние на результаты оценки мнения экспертов (до 50%); слабая применимость материалов Государственной кадастровой оценки для целей управления, прогнозирования, планирования, установления различных видов стоимости; также не предусмотрен был порядок отслеживания изменений ценообразующих факторов в течение налогового периода; недостаточно высока степень атоматезированности обработки данных и расчётов; методикой предусмотрено малое число видов функционального использования и отсутствуют распределения их по отраслям). Помимо этого, не прописано направление использования полученных средств.

Различные подходы к вопросам земельного налогообложения определяются различием в подходах к теории ренты и стоимости земли, поскольку теоретической основой земельного налога является земельная рента и стоимость. Поэтому проблемы земельного налогообложения связаны, прежде всего, с теоретическими разработками этих вопросов.

Еще в глубине веков люди, возделывая сельскохозяйственные культуры, обратили внимание на то, что урожай, выращенный из семян одного и того же растения, оказывается неодинаковым на различных земельных участках. Знали о том, что существуют различные почвы и научились по внешним признакам определять, на каких участках можно при меньшей затрате труда получить больший урожай.

Физиократы первыми в экономической науке рассмотрели вопрос о происхождении прибавочной стоимости в сфере производства. Однако производительным трудом для них являлся исключительно - сельскохозяйственный. Земельная рента имела у физиократов двойственную природу: с одной стороны, рента – продукт земли, физический дар природы, с другой стороны – рента выступает как порождение прибавочного труда наемного сельскохозяйственного рабочего. Земельная рента, по мнению Д. Рикардо, образуется в результате дифференциации используемых в сельскохозяйственном производстве земельных участков.

Экономисты классической школы заложили основы трудовой теории стоимости. Они считали, что законы производства имеют всеобщий характер и не зависят от общества, в то время как законы распределения имеют исторический характер и определяются обществом сознательно. Экономисты классической школы считали, что более плодородные земельные участки приносят доход в форме земельной ренты. Рассматривая земельную ренту, они предполагали, что общее предложение земли абсолютно неэластично и земля, пригодная для выращивания зерновых, не может быть использована ни для каких других целей.

Маркс говорил сразу о двух «стоимостях»: потребительной стоимости и стоимости (меновой стоимости), но, тем не менее, оставался приверженцем трудовой теории стоимости. Вещь, по его мнению, может быть потребительной стоимостью и не быть стоимостью. Так бывает, когда её полезность для человека не опосредствована трудом. Таким образом, по утверждению Маркса, труд (прямо или косвенно), вложенный в её добычу, составляет всю её стоимость. Им была предложена концепция простого и сложного труда, заключавшаяся в том, что кроме простого, неквалифицированного труда, существует также и множество, видов сложного труда различной степени квалификации, создающего за единицу времени пропорционально большую стоимость, чем создаёт её обычный простой труд. Различные пропорции, в которых различные виды труда, по мнению Маркса, сводятся к простому труду как к единице их измерения, устанавливаются общественным процессом за спиной производителей и потому кажутся последним установленным обычаем. Механизма, позволяющего объективно, независимо от рынка, оценивать степень сложности того или иного труда Марксом выработано не было и, поэтому трудовая теория стоимости превратилась в элементарную тавтологию: фактически, просто подтасовывались коэффициенты сложности различных видов труда для того, чтобы пересчёт рабочих часов в стоимость произведённых товаров совпал с реальными рыночными цифрами.

Маржиналисты, напротив, доказывали, что ценность товара (земли) определяется его полезностью, а не издержками производства продукции. Концепция предельной полезности показывала, что цена (меновая ценность) связана не с общей (потребительная ценность), а с предельной полезностью.

Неоклассики сосредоточили свое внимание не на внутренней ценности, а на факторах, определяющих рыночную цену. Цена, по мнению экономистов неоклассического направления, есть и причина, и следствие. Задача экономической науки, по их мнению, - изучить реально действующий механизм рыночного хозяйства и понять принципы его функционирования. В результате анализа был сделан вывод,что цена продавца устанавливается по классическому канону, а цена покупателя - по маржинальному Реальная же цена сделки – есть нечто среднее. Главной особенностью экономических отношений, связанных с использованием земли, как невоспроизводимого, ограниченного природного фактора, являлось существование земельной ренты. Неоклассики обосновывали идею о производном характере спроса на землю, считая, что цена зерна высока потому, что высока цена земли. Известно, что на цену строительных участков наибольшее влияние оказывает дифференциальная рента по местоположению.

Однако, совокупную стоимость участка под застройку образует такая стоимость, какой он обладал бы, если бы его освободили от строений и продавали на свободном рынке. Годовая стоимость строительного участка – это доход, который обеспечивает его рыночная цена по текущей процентной ставке. Она значительно превышает стоимость по местоположению. К тому же, предложение земли совершенно неэластично в экономической системе в целом. Любая отрасль может увеличить занимаемую ею территорию за счет конкурентов. Таким образом, предложение земли конкретному пользователю будет обладать определенной эластичностью. Поэтому, в целом, капитализированная стоимость всякого земельного участка – это статистическая "дисконтированная" стоимость всех чистых доходов, которые он может принести с поправкой, с одной стороны, на все побочные издержки, включая сюда и издержки по сбору ренты, а с другой стороны, на его полезные ископаемые, его потенциальные возможности для создания на нем всякого рода предприятии, а также материальные, социальные и эстетические преимущества в обеспечении людям возможности для проживания.