Все работы выполняются последовательно. В начале очередного этапа выплачивается 50% от необходимой суммы и 50% выплачиваются по завершении этапа.

Общая стоимость расходов на проектирование составит около 11,6 млн. руб.

Подготовительные работы

Для освобождения земельного участка от существующих объектов выполнялись работы по выносу автомобильной стоянки из территории предполагаемого строительства на вновь обустраиваемую автомобильную стоянку. Расходы на данный вид работы составили 1,20 млн.руб.

После утверждения проекта планировки осуществлялся вынос существующих инженерных сетей за территорию земельного участка, предназначенного для застройки. Стоимость выполнения работ составила 9,97 млн.руб.

Строительство объекта

Основные расходы, непосредственно связанные со строительством объекта представлены в таблице 5.

Таблица 6. Расходы, связанные со строительством

Строительно-монтажные работы (фундамент, возведение несущих конструкций, стен, перекрытий, кровли) были оценены исходя из средней стоимости квадратного метра здания при возведении монолитно-кирпичного строения в 17207,4 руб/м2 при общей площади квартир 17780 м2.

Муниципальные квартиры площадь которых составляет 12% от общей площади квартир в доме необходимо сдать с минимальным уровнем отделки, стоимость которой оценена в 0,760 тыс.руб/м2 при площади таких квартир в 2133,60 м2.

Также в доме будет общая система кондиционирования, стоимость которой оценена в 0,177тыс.руб./м2 из расчета общей площади здания.

Внутренние инженерные сети (электричество, отопление, водоснабжение, канализация и т.д.) в доме оценивались исходя из 0,820тыс.руб./м2 общей площади здания.

Выполнение основного объема строительно-монтажных работ планируется осуществлять собственными силами. Расходы, связанные со строительством планируется осуществить по следующему графику:

· Около 20% общей суммы расходов на строительно-монтажные работы в течении первых трех месяцев

· по 5,5 % ежемесячно - в последующие 13 месяцев;

· оставшиеся 8,5% - в последние два месяца строительства.

Стоимость работ, связанных со строительством комплекса оценивается в 305,95 млн.руб.

Себестоимость жилья в жилом доме составила около 17208 руб/м2.

2.4.5 Основные статьи доходов (притоки)

Продажа квартир

Основным видом доходов при реализации проекта жилого дома по адресу г.Дмитров, ул.Вокзальная являются доходы от продажи жилья. В таблице 7 представлена ценовая политика на квартиры.

Таблица 7. Ценовая политика и объемы продаж

При расчете поступлений от продажи квартир были сделаны следующие прогнозы:

· Продажи начинаются начиная с 7-го месяца с начала проекта;

· Продажи осуществляются в течении 18 месяцев неравными долями (в начале продаж менее 2% и в конце более 7%) от возможного объема продаж.

2.5 Финансовый план

Финансовый план (денежные потоки) проекта «Московская дача» представлены на рис.2.

Рис. 2. Денежные потоки

Динамика изменения суммарного денежного потока (NV) представлена на рис.3.

Рис. 3. Чистый доход (NV)

2.5.1 Финансирование проекта

Для финансирования проекта предполагается привлечь заемные средства в сумме около 395,84 млн. рублей.

Предполагается, что заемные средства будут привлечены в виде кредитной линии (доллары США) на срок до 3 лет по ставке 18% годовых, с ежемесячным начислением процентов. Возврат заемных средств предполагается на 20 месяцев с начала реализации проекта, при этом кроме уплаты основного долга предполагается выплатить 20,81млн.руб. в виде процентов по кредиту.

2.5.2 Возврат заемных средств

Возврат заемных средств предполагается осуществить из выручки от основного вида деятельности компании, а именно от продажи квартир.

Рис.4

2.6 Показатели эффективности проекта

Основные показатели инвестиционного проекта, к коим несомненно относится проект строительства и последующей продажи квартир в жилом доме по адресу г. Дмитров, ул. Вокзальная, представлены в таблице 6 (коэффициент дисконтирования принимался 9,5%).

Таблица 6. Показатели эффективности проекта

2.7 Анализ рисков проекта

2.7.1 Качественный анализ

В связи с тем, что проект имеет всю необходимую исходно-разрешительную документацию качественный анализ рисков проекта был сведен к выявлению наиболее значимых факторов, которые могут оказать влияние на осуществление проекта. К таковым факторам были отнесены:

· Падение цен на квартиры вследствие усиления конкуренции на рынке элитной недвижимости или негативного влияния проектов-конкурентов;

· Удорожание строительства вследствие роста цен на материалы и услуги.

Наступление этих рисков вполне вероятно, поэтому далее был проведен анализ чувствительности проекта при негативном влиянии этих факторов.

2.7.2 Количественный анализ

Количественный анализ рисков проекта был проведен методом анализа чувствительности проекта при негативном влиянии наиболее значимых факторов. В таблице 7 представлены результаты анализа чувствительности.

При определении критических значений параметров риска основным критерием был возврат заемных средств в полном объеме.

Таблица 7. Анализ чувствительности