О правовых основах купли-продажи земли. Базовую правовую основу отношений, связанных с куплей-продажей земли в Германии, образуют германская Конституция и Германское гражданское уложение (кодекс), принятое 18 августа 1896 г.

Конституция закрепляет и гарантирует право частной собственности (ст. 14, п.1). Одновременно допускается возможность ограничений этого права в интересах общего блага (ст. 14, п.3) и фиксируется обязательственный характер собственности (ст. 14, п.2).

ГГУ формулирует понятие содержания собственности, в том числе земельной, и регулирует отношения по ее приобретению, в том числе посредством купли-продажи. Система построения ГГУ такова, что соответствующие нормы разнесены по разным его разделам. В главном и коротко они сводятся к следующему.

Земля отнесена к объектам вещного права, классифицирована как недвижимость и идентифицирована с понятием «земельный участок» . Определены его существенные составные части, которыми считаются вещи, прочно соединенные с землей, прежде всего строения, растения на корню, высаженные в почву семена, а также права собственности на данный участок (§§ 93-96, 946 ГГУ).

Составные части в принципе не могут быть предметом отдельного юридического регулирования. Они разделяют правовой статус самого земельного участка. Особый случай образуют квартиры, процедура закрепления которых в собственность регулируется специальным законом (Wohnungseigentumsgesetz) от марта 1951г.

Право собственности на земельный участок распространяется на его недра и воздушное пространство над ним. Вместе с тем собственник не может препятствовать воздействиям на такой высоте или глубине, где кончается его реальный интерес (§ 905 ГГУ).

Купля-продажа земли происходит в рамках общего порядка перенесения прав собственности на недвижимость. Этот порядок гласит, что для перенесения права собственности необходимо, во-первых, согласие между отчуждателем и приобретателем о перенесении такого права, и, во-вторых, внесение нового собственника в поземельную книгу (§ 873 ГГУ).

Для признания действительности согласия между отчуждателем и приобретателем предусмотрена особая процедура. Оно оформляется отдельным документом, который должен быть нотариально удостоверен (Auflassung). Этот документ предъявляется в компетентную инстанцию (таковой считается нотариус). Предъявление производится публично: в момент его реализации необходимо обязательное одновременное присутствие сторон или уполномоченных или представителей (§ 925 ГГУ).

Согласие о перенесении права собственности на землю не может носить условный характер или ограничиваться по сроку действия (§ 925 ГГУ). Однако допускается и часто имеет место на практике, что в момент предъявления соответствующего документа нотариусу стороны уполномочивают последнего дать ему ход только при наступлении определенного состояния, например – в случае купли-продажи – при подтверждении уплаты покупной цены.

Конкретно при купле-продаже земли документ о согласии на перенесение права собственности на нее принимается компетентной инстанцией к рассмотрению лишь тогда, когда одновременно с ним стороны предъявляют готовый договор купли-продажи (Grundstuckskaufvertrag). Этот договор требует особой формы: он должен быть совершен письменно и заранее нотариально удостоверен (§313 ГГУ). Берется также налог (Grunderwerbsteuer) в размере 2% от покупной цены. Он уплачивается совместно продавцом и покупателем. Порядок взимания налога подробно изложен в специальном законе (Grunderwerbsteuergesetz) от 17 февраля 1982 г. При выполнении всех вышеуказанных условий купля-продажа считается состоявшейся.

Как уже было сказано, право собственности на землю реально не может возникнуть или прекратиться до момента регистрации факта перенесения этого права в поземельной книге (§ 873 ГГУ). Такая регистрация (запись) и закрепляет землю за ее новым собственником. Все вопросы, связанные с регистрацией, подробно регулируются специальным Уложением о поземельных книгах (Grundbuchordnung) от 24 марта 1897 г. В соответствии с ним поземельные книги ведутся т.н. поземельными ведомствами (Grundbuchamt), действующими при судах первой инстанции (Amtsgericht). Сделанная в книге запись считается истинной до внесения в нее исправлений.

Система поземельной записи обеспечивает высокую степень прозрачности и гласности сделок с землей в Германии и тем самым препятствует возможным злоупотреблениям. Имеются также правовые нормы, ограничивающие свободу купли-продажи земли. Они приняты в целях предотвращения распродажи с/х и лесных угодий, а также для сохранения и улучшения структуры земледелия и лесоводства.

Предписания общего характера на этот счет изложены в Конституции (ст. 14, пп.2,3) и ГГУ (§§ 903, 906), а конкретные урегулирования – в Законе о мерах по улучшению аграрной структуры и сохранению сельскохозяйственных и лесных угодий от 28 июля 1961 г. Смысл данного закона – разрешительный порядок купли-продажи земли, занятой соответствующими угодьями, а также заболоченных участков и пустошей, которые могут быть введены в сельскохозяйственный или лесной оборот. В основу закона положен принцип запрета купли-продажи или отягощения ее рядом условий, вступающих в силу, если сделка ведет к нерациональному или экономически необоснованному переделу земли. Оговорены и случаи, в которых разрешение не требуется, прежде всего – при продаже земли государству.

Принятие соответствующих решений отнесено к компетенции федеральных земель. В каждой из них за необходимую процедуру отвечает своя инстанция. Как правило, это – земельное министерство сельского хозяйства, или, при его отсутствии, схожее по задачам ведомство. Решение может быть оспорено в судебном порядке.

Помимо купли-продажи способом перенесения права собственности на землю в Германии является его переход в порядке общего правопреемства (по праву наследования) с внесением соответствующего исправления в поземельную книгу.

Германское право допускает также закрепление земельной собственности за государством путем ее изъятия. Это может происходить исключительно в целях общего блага и только по закону или на основании закона, регулирующего характер и размер возмещения (ст. 14, п.3 Конституции). Примером такого самостоятельного юридического акта является Закон от 8 февраля 1998 г. о распространении на земельные участки, находящиеся в полосе отчуждения бывшей германо-германской границы, положений германского Закона о неурегулированных имущественных вопросах. Названные участки объявлены по закону собственностью государства, хотя и с возможностью выкупа в течение ближайших 6-ти месяцев ряда угодий их прежними собственниками после уплаты 25% современной продажной цены (при нежелании выкупать дается компенсация).

Отдельные положения о возможности изъятий земли государством в целях общего блага содержатся в большом числе германских законов, среди которых можно упомянуть Строительный кодекс 1986 г., Федеральный закон о путях сообщения 1953 г., законодательные акты о прокладке дорог, об охране памятников культуры, о сохранении природных объектов и т.п.