Значение термина "застройщик" и смежных с ним также отличается в различных нормативных правовых актах.

В Градостроительном кодексе (п. 16 ст. 1) данное понятие определяется вне связи (вне отношений) с участниками долевого строительства, инвесторами или иными лицами, финансирующими создание объекта строительства.

По Закону N 214-ФЗ (п. 1 ст. 2), наоборот, фигура застройщика возникает только при наличии договора долевого участия в строительстве, при условии привлечения средств участников долевого строительства.

Понятие застройщика в Законе N 214-ФЗ также дается безотносительно к его роли в качестве инвестиционного заказчика в строительном проекте, т.е. безотносительно к тому, является ли проект инвестиционным и делегировано ли застройщику правомочие инвестиционного заказчика.

Понятие "застройщик" встречается и в нормативных правовых актах по бухгалтерскому учету (Положении по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций и ПБУ 2/94), принятых Минфином России. Однако следует принимать во внимание, что указанные документы (особенно ПБУ 2/94), хотя формально и не отменены, принимались во времена становления правил бухгалтерского учета экономики переходного периода. Ввиду этого их понятийный аппарат не отличается корректностью. Поэтому применение вышеуказанных нормативных актов в целях налогообложения при наличии законодательных определений понятия "застройщик" является, на наш взгляд, неоправданным.

Кроме того, в нормативных правовых актах также встречается термин "заказчик-застройщик" (см. Положение о лицензировании деятельности по строительству зданий и сооружений I и II уровней ответственности в соответствии с государственным стандартом, утвержденное Постановлением Правительства РФ от 21.03.2002 N 174). Но односложного нормативного определения данного понятия нет. До появления законодательного определения понятия "застройщик" в Градостроительном кодексе и Законе N 214-ФЗ термины "заказчик-застройщик" и "застройщик" фактически совпадали и по смыслу, который состоял в том, что заказчик-застройщик (застройщик) - это специализированный организатор строительства, за исключением случая строительства объектов для государственных нужд.

Иногда в литературе и в деловом обороте происходит подмена понятия "заказчик-застройщик" понятием "технический заказчик".

Некоторые специалисты считают, что предметом деятельности такого технического заказчика является и само строительство, и реконструкция, и расширение и проведение капитального ремонта. Однако с этим сложно согласиться, если только технический заказчик не совмещает обязанности строительного подрядчика, разработчика проектно-сметной документации, инженерно-изыскательной организации и других привлеченных организаций.

Следует упомянуть и о других интерпретациях термина "заказчик-застройщик":

- заказчиком-застройщиком нередко именуют лицо, которое фактически выступает в роли строительного заказчика в строительном подряде с генподрядчиком, являясь при этом застройщиком в соответствии с Градостроительным кодексом или Законом N 214-ФЗ;

- заказчиком-застройщиком иногда именуют лицо, которое является застройщиком в соответствии с Градостроительным кодексом или Законом N 214-ФЗ и одновременно с этим считается уполномоченным лицом инвестора на реализацию инвестиционного проекта (инвестиционным заказчиком).

Неоднозначность в понимании данного термина находит свое отражение в терминологии, которой пользуются не только участники рынка при составлении договоров, но и специалисты Минфина России и налогового ведомства.

Общие принципы налогообложения деятельности

организатора строительного проекта

Налог на добавленную стоимость

Налоговые последствия в части НДС деятельности застройщика и/или заказчика-застройщика будут определяться экономической ролью этого специализированного организатора-распорядителя в проекте, а также юридической формой, через которую данная функция реализуется.

Глава 21 НК РФ не содержит такого понятия, как "целевые средства" или "средства целевого финансирования". Кроме того, нет даже формальной "привязки" к статусу застройщика или заказчика-застройщика (технического заказчика, просто заказчика, распорядителя целевых средств), равно как и отсылки к договору долевого участия в строительстве или к понятию "участники долевого строительства" (за исключением норм п. 3 ст. 155 НК РФ об уступке прав).

Статья 39 НК РФ выводит из-под налогообложения операции по передаче имущества, если такая передача носит инвестиционный характер, т.е. имущества, экономически (а не юридически!) не принадлежащего налогоплательщику ввиду участия последнего в инвестиционной деятельности.

Из-под налогообложения выводятся и операции по передаче имущества, не принадлежащего налогоплательщику по юридическим признакам, т.е. передача имущества в рамках агентских, комиссионных и доверительных полномочий (ст. 156 НК РФ).

Таким образом, применительно к НДС возможно использование двух моделей налогообложения: общей и инвестиционной (транзитной, комиссионной).

В рамках общей модели практически все товарно-финансовые потоки, которые проходят через налогоплательщика, попадают в сферу налогообложения, за исключением операций по реализации жилых домов, жилых помещений, а также долей в них и передачи доли в праве на общее имущество в многоквартирном доме при реализации квартир (пп. 22, 23 п. 3 ст. 149 НК РФ).

В рамках инвестиционной модели под налоговую юрисдикцию подпадает только передача собственного имущества налогоплательщика, а также его вознаграждение. При этом практикуются два своеобразных "изыска", которые просматриваются во многих разъяснительных письмах:

- "перевыставление" счетов-фактур от агента к принципалу - для легализации предъявленного налога у налогоплательщика-принципала, который будет иметь отношение к передаваемому имуществу как собственному;

- "передача затрат по акту приемки-передачи" - для легализации фактов оприходования имущества у этого налогоплательщика.

Институт "перевыставления" счетов-фактур законодательно определен только для случаев передачи имущества, юридически не принадлежащего налогоплательщику (т.е. для посреднических отношений - комиссия, поручение, агентирование), и применяется при наличии этих юридических признаков правоотношений. Для случаев передачи имущества, которая носит инвестиционный характер, такой механизм легализации предъявленного налога НК РФ не установлен. Однако при налогообложении деятельности в строительных проектах он применяется повсеместно с подачи Минфина России. Фактически "перевыставление" счетов-фактур в условиях, когда отношения не строятся по модели комиссии или агентирования, не основано на нормах права.

"Передача затрат" вообще не предусмотрена гл. 21 НК РФ, но, несмотря на это, также применяется повсеместно как для целей НДС, так и для целей налогообложения прибыли.