Проверка юридической чистоты сделки
Для покупателя, основным является вопрос проверки юридической чистоты квартиры. Оснований для признания сделки недействительной более чем достаточно: несоответствие ее закону или иным правовым актам, мошенничество; подлог документов; нарушение прав несовершеннолетних, наследников, иных лиц; совершение сделки недееспособным лицом или лицом, ограниченным в дееспособности; совершение сделки лицом, не способным понимать значение своих действий; совершение сделки под влиянием заблуждения, обмана, насилия, угрозы; иные основания. Чтобы этого не допустить, крайне желательно лично контролировать процесс подготовки продавцом пакета документов на сделку. Подготовить такой пакет заранее, когда ещё не получен аванс за квартиру не имеет смысла. Дело всё в том, что срок действия большинства справок ограничен одним месяцем и даже менее, для их получения требуется потратить немало времени и денег. Нужно внимательно читать каждый полученный документ, каждую справку. В них не должно быть противоречий по различным данным, не говоря уже об обычных ошибках.
Необходимо проверить некоторые обстоятельства, которые могут привести к тому, что совершаемая сделка впоследствии будет признана недействительной. Из них, а также, возможно, и из других источников, покупатель должен почерпнуть для себя следующие сведения:
1. Убедиться в том, что все справки и документы получены законным образом;
2. Удостовериться в том, что именно то лицо, которое собирается продавать квартиру, и является ее собственником;
3. Узнать, не обременена ли данная квартира (аренда, ипотека, арест) правами так называемых третьих лиц, т.е. лиц посторонних, не участвующих в совершаемой сделке. В противном случае они могут заявить свои права на квартиру;
4. Получить в организации, которая управляет домом "расширенную" выписку из домовой книги о собственниках жилья, т. е. выписку в которой указаны все лица, когда либо проживавшие (зарегистрированные) в данной квартире, с указанием адреса, по которому они выбыли;
5. Узнать, как, когда и отчего умерли люди, проживавшие в квартире или бывшие ее собственниками;
6. Убедиться, что жильцы и собственники квартиры не состояли и не состоят на учете в нарко- и психоневрологическом диспансере и что у них не было проблем с правоохранительными органами, а также с воинским учётом;
7. Убедиться, что из квартиры не выбывали в армию, места лишения свободы, дома-интернаты, в длительные командировки в сопредельные области и государства;
8. Убедиться, что квартира не подвергалась перепланировке и переоборудованию;
9. Установить отсутствие нарушений прав несовершеннолетних, убедиться, что все разрешения органов опеки и попечительства получены в соответствии с законом;
10. Убедиться в наличии всех необходимых согласий (супругов, детей, наследников, а также других зарегистрированных в квартире лиц) на совершение сделки;
11. Убедиться в том, что телефонный номер зарегистрирован на продавца и он имеет право подписать заявление на телефонный узел о перерегистрации телефона на нового собственника квартиры;
12. Убедиться, что дому не угрожает снос, реконструкция, подтопление…
Для того, чтобы произвести все эти действия необходимо непосредственное участие собственника квартиры. В случае если собственник возражает против проверки юридической чистоты его квартиры, лучше отказаться от приобретения такой недвижимости. Для проверки "юридической чистоты" квартиры лучше обращаться к специалистам, т. к. только профессионал может знать все "тонкости" этого вопроса. Данный перечень не является «универсальным», т.к. все случаи специфичны и требуют индивидуального анализа возможных обстоятельств покупки. Практически в любом случае имеет смысл получить выписку из реестра о зарегистрированных правах в органе, осуществляющем регистрацию сделок и перехода прав собственности. При проверке подтверждающими документами могут быть: справка из БТИ; комплект документов, выдаваемых РЭУ (выписка из домовой книги, копия финансового лицевого счета и т.д.); справка из районной ГНИ об отсутствии у продавца налоговых задолженностей; разрешение органов опеки и попечительства муниципального округа по месту жительства опекаемых; выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В зависимости от конкретных обстоятельств перечень этих документов может быть расширен или изменен, далее приведен полный список документов с пояснением.
2. Документы, необходимые для совершения сделки
В большинстве случаев для проверки «юридической чистоты» сделки достаточно тех документов, которые необходимо собрать для совершения сделки. В них содержится вся необходимая информация. Нужно лишь знать, на что обращать внимание.
В пакет документов в общем случае входят:
1) Документ, удостоверяющий личность
Такими документами могут быть:
- общегражданский паспорт старого образца (гражданина СССР);
- общегражданский паспорт нового образца (гражданина Российской Федерации);
- удостоверение личности военнослужащего действительной службы;
- общегражданский заграничный паспорт Российской Федерации для лиц, выезжающих на постоянное место жительства за границей;
- справка из органов МВД с фотографией и реквизитами утерянного паспорта;
- выданное территориальным органом Федеральной миграционной службы удостоверение беженца с фотографией.
Следует обратить внимание на действительность личных документов. Так, паспорт старого образца при отсутствии в нем фотографий, соответствующих 25- и 45-летнему возрасту, считается недействительным. Паспорт нового образца имеет свой срок действия:
- паспорт, выданный гражданину, достигшему 14-летнего возраста, действует до достижения им 20 лет;
- паспорт, выданный гражданину, достигшему 20-летнего возраста, действует до достижения им 45 лет;
- паспорт, выданный гражданину, достигшему 45-летнего возраста, действует бессрочно.
Если не учесть эти обстоятельства и своевременно не привести свои личные документы в порядок, то зарегистрировать совершаемую сделку не удастся.
В случаях, когда продавец или покупатель продаваемой квартиры представлен несколькими лицами (например, квартира находится в общей собственности нескольких лиц - продавцов, либо несколько лиц - покупателей собираются приобрести данную квартиру в общую собственность), то при совершении сделки необходимо персональное присутствие каждого из них со своими личными документами.
Однако одновременное присутствие всех участников сделки в месте нахождения продаваемой квартиры, особенно если эта квартира находится в другом городе, не всегда возможно. Такого обязательного присутствия можно избежать, если об этом подумать заранее. Для этого следует составить нотариально удостоверенную доверенность, поручив непосредственное совершение сделки своим представителям.
2) Правоустанавливающие документы
К этим документам относятся свидетельство о государственной регистрации права собственности, а также иные документы, подтверждающие обстоятельства, на основании которых квартира перешла к нынешним собственникам, например, договор купли-продажи, мены или дарения, свидетельство о праве на наследство, и т.д. Причем, если собственников, продающих квартиру, несколько, то количество названных свидетельств должно соответствовать числу собственников.
