Общее понятие о вещных правах. Общим свойством всех вещных прав вообще является юридическая власть над вещью, предполагающая, во-первых, связь с вещью; во-вторых, право следования (при переходе вещи из одних рук в другие принадлежащее третьему лицу вещное право на нее все равно сохраняется)[1] и, в-третьих, исключительное право, обладающее большей силой, чем связанные с той же вещью обязательственные права.

Власть над вещью может быть полной или частичной. Первая составляет право собственности, являющееся, в сущности, свободным и неограниченным как libertas rei. Вторая же власть ограничивается какой-либо стороной или свойством вещи, допуская одновременное с правом собственности хозяина бытие чужого права на ту же вещь,[2] и, таким образом, ограничивает свободу собственника. Римляне не имели технического названия такого рода прав. Иногда они употребляли термин «iura in re». Новые цивилисты называют все права на чужую вещь «iura in re aliena», что буквально переводится как «права в чужой вещи».

Само название — «iura in re aliena» — показывает, что под правом на чужую вещь понимается юридическое господство, принадлежащее одному лицу относительно некоторых сторон вещи, находящейся в собственности другого. Практически все правоведы-романисты XIX — начала XX в. дают схожие по смыслу определения данного института. Так, русский ученый-цивилист Н. И. Крылов под именем прав на чужую вещь разумеет «владычество одного лица, установленное над вещью, составляющей собственность другого лица».[3] Или же их определяют как права ограниченного господства над вещью.[4] Любое ius in re (как и право собственности) устанавливалось на неопределенное время (было бессрочным) и защищалось посредством вещных исков.

Понятие вещных прав на чужое имущество было известно и древнему римскому праву, но единственно только в форме сервитутов, устанавливавшихся сперва путем договора, а потом и в силу требований закона. Только позднейшее римское право признало четыре рода iura in re aliena: servitutes, emphyteusis, superficies и hyposheca. Эмфитевзис появился в эпоху империи и по своему содержанию, объему заключенных в нем прав, и по вытекающим из него искам был более всего сходен с правом собственности.

Эмфитевзис.Институт эмфитевтической аренды в римском частном праве имел весьма древнее происхождение и применялся еще в практике Египта и Карфагена. Что касается самого слова «emphyteusis», то оно греческого происхождения. В Греции еще в III в. до н. э. существовала наследственная земельная аренда для разведения садов и виноградников. Отношения эмфитевтического владения в римском государстве стали возникать со II в. н. э. на императорских землях, и прежде всего в Африке. Сначала сдавались в аренду пустопорожние земли, причем размер установленного вознаграждения за их использование (canon) был меньше арендной платы и вряд ли мог удовлетворить фискальные интересы государства. Это объяснялось тем, что главной целью императорских управляющих было не столько получение доходов, сколько заселение страны и приспособление некультивированных еще земель для сельского хозяйства.[5]

В дальнейшем правоотношение по поводу найма поземельного имущества, первоначально возникшее как обязательственное, начинает приобретать характер вещного, сближаясь с вектигальным правом.[6]

Взаимопроникновение ius in agro vectigalis и emphyteusis усилилось, когда в IV в. государство для пополнения своей казны и средств Церкви приступило к конфискации имущества городских общин и языческих храмов и многие из арендаторов этих земель стали нанимателями казенных владений. Окончательное слияние этих двух институтов под названием «emphytcusis» произошло при Юстиниане, постановления которого закрепили возможность сдачи земельных участков в аренду со стороны частных лиц, а эмфитевтическое право распространилось на все виды земель (вектигальные, фискальные, муниципальные и др.). И, наконец, император Зенон, решая старый спор между юристами о сущности эмфитевзиса, присвоил этому договору самостоятельное вещно-правовое значение и назвал его «contractus emphyteuticarius». В своем классическом виде emphyteusis признавался вечной арендой, которая давала право на вещь, защищаемое особым иском.

Эмфитевтическое право — это вещное, наследственное, отчуждаемое право владения и пользования чужой землей с обязанностью вносить арендную плату (canon) в пользу собственника и не ухудшать имения.

Эмфитевтическое право устанавливалось консенсуальным договором, известным как contractus emphyteuticarius consensualis, сторонами которого были: 1) собственник арендуемой земли; 2) арендатор—emphyteuta или emphyteuticarius (эмфитевт). Форма этого договора, устанавливавшего права и обязанности сторон, зависела от принадлежности арендуемых земель. Только по отношению к церковной земле требовался письменный акт, если же соглашение включало в себя условия, противоречащие общим положениям об эмфитевзисе, то письменная форма была обязательна также и для светских эмфитевзисов.

Выделим характерные признаки emphyteusis.1) Имея вещный характер, он порождал actiones in rem.

2) По содержанию был близок к праву собственности; эмфитевт имел все иски, принадлежащие собственнику (vindicatio, actio negatoria, confessoria, publiciana); мог заложить участок, обременить его сервитутами на время действия эмфитевзиса; приобретал плоды, как и собственник, посредством separatio fructuum; платил вместо хозяина земельные налоги и подати государству. Но, с другой стороны, он не должен был забрасывать землю, не мог отказаться от своего права на вещь , не имел прав на недра, а значит, и на клад, найденный на эмфитекарном участке.[7]

3) Эмфитевту принадлежало производное владение имением, так как в источниках он прямо называется "qui agrum possidet". Являясь юридическим владельцем, арендатор мог прибегать к посессорным интердиктам при нарушении своего права.

4) Право пользования при эмфитевзисе было гораздо шире сервитутных прав, так как наниматель здесь не был связан экономическим назначением вещи и мог приспособлять ее к любому пользованию: из пахотного поля устроить виноградники и т. д. Он не должен был только ухудшать земли.

5) За пользование эмфитевзисом собственнику полагалась арендная плата (vectigal, pensio, canon), вносимая ежегодно. Размер ее не уменьшался вследствие неурожая или несчастных случаев в имении, только и случае полного разрушения поместья плата за пользование снималась.

6) Наниматель мог безвозмездно или за плату передать свое имущество, заключая сделки mortis causa или inter vivos. При этом существовали следующие правила: а) собственник должен быть уведомлен об отчуждении и о покупной цене не менее чем за 2 месяца, имея ius protimiseos (право преимущественной купли в течение этого срока); б)новый арендатор платил 2% от стоимости поземельного имущества, если тот не воспользовался вышеупомянутой привилегией.

Эмфитевтическое право устанавливалось: 1) договором между собственником и арендатором; 2) посредством судебного решения , если право собственности передавалось одному лицу, а право вечного пользования— другому; 3) завещательным отказом собственника .