Немаловажное значение имеет и местоположение шахт, сква­жин и рудников. Особенно же большое влияние на ренту местопо­ложение оказывает в строительстве. Например, квартиры в цент­ре города дороже и соответственно на землях, отводимых здесь под застройку, образуется дифференциальная рента.

Дифференциальная рента II. Кроме естественного плодородия земли, существует понятие экономического пло­дородия. Экономическое плодородие земли связано с последовательными дополнительными вложени­ями в нее капитала и отражает интенсивный путь развития сель­скохозяйственного производства. Степень интенсивности произ­водства в хозяйствах разная. Последовательные дополнительные вложения средств реализуются с различной эффективностью. Хо­зяйства, эффективно использующие капиталовложения и ведущие интенсивное производство, получают дополнительный доход — дифференциальную ренту II.

Механизм образования дифференциальной ренты II не отличается от механизма возникновения дифферен­циальной ренты I. Его можно проиллюстрировать тем же рис. 7 для лучшего участка. Отличаются только причины пониженного уровня издержек. Если для дифференциальной ренты I они связа­ны исключительно с природными факторами, то для дифференциальной ренты II — с сочетанием природных факторов и вложений капитала. Предприниматель вкладывает средства в улучшение свойств земли, а она с большей или меньшей отзывчивостью реаги­рует на эти усилия.

Как и дифференциальная рента I, дифференциальная рента II может существовать не только в сельском хозяйстве. Скажем, за­качка особых растворов может повышать отдачу нефтеносных пластов и снижать издержки даже на трудных месторождениях.

Чистая (абсолютная) рента. В рыночной экономике не существует «ничьей» земли. При этом ни один – даже самый худший — участок земли не будет отдан его хозяином в аренду бесплатно. Одновременно даже на худших землях арендаторские хозяйства должны иметь воз­можность покрывать свои издержки и получать доход, достаточ­ный для расчетов по арендной плате, внесения налоговых плате­жей в бюджет, расширения производства и получения нормальной (или, в других терминах, нулевой экономической) прибыли. Эта проблема решается с помощью чистой ренты, получаемой со всех земель без исключения, в том числе и с худших. Чистая рента (в ли­тературе классической школы, в том числе и марксистской — аб­солютная рента) является следствием абсолютно неэластичного предложения земли в условиях существования на нее частной соб­ственности.

С одной стороны, частная собственность на землю исключает свободную миграцию капитала в аграрный сектор экономики (нельзя использовать землю без разрешения собственника). С дру­гой стороны, величина пригодных для сельскохозяйственного ис­пользования земельных угодий строго ограничена, т.е. неоткуда взять дополнительные участки в обход интересов землевладельца.

В этих условиях у землевладельцев появляется возможность запрашивать арендную плату за любые земельные участки (для предельных (худших) земель чистая рента является единственным видом ренты, для остальных – дополнением к дифференциальной ренте. № 2 Максимова В. Микроэкономика. Учебник. М. 1996. Стр. 65), а у арендаторов — возможность устанавливать завышенные (по срав­нению с практикой формирования издержек и прибыли в других отраслях экономики) цены на сельскохозяйственную продукцию, чтобы иметь возможность ее заплатить.

Иными словами, чистая рента — это своеобразный налог, которым землевладельцы, при посредстве арендаторов облагают все общество, пользуясь тем, что земля как фактор производства чрез­вычайно немобильна. Не будь чистой ренты, уровень издержек каж­дой сельскохозяйственной фирмы был бы ниже. Если вновь вернуть­ся к рис. 7, то без чистой ренты кривые издержек арендаторов (АТСi) и общеотраслевая кривая предложения S проходили бы ниже. А значит, тот же объем предложения сельскохозяйственной продукции существовал бы при более низком уровне цен на нее.

Несмотря на сказанное, было бы неверным рассматривать чис­тую ренту как однозначно негативное явление. Поскольку для арен­датора она является издержками, он склонен минимизировать этот вид расходов, т.е. максимально эффективно использовать каждый участок земли (зачем платить лишнее?).

Напротив, отсутствие ренты стимулирует бесхозяйственность. Ее, например, очень часто можно было наблюдать в колхозах и совхозах прошлых времен. Да и теперь огромные площади бесплат­ной земли в хозяйствах превращены в пустыри. Конечно, сильное хозяйство само заинтересовано использовать землю для увеличе­ния объема производства. Но слабый или бесхозяйственный про­изводитель, каких, к сожалению, еще много на селе, ничего не теряет, забросив большой кусок земли, до которого у него «не до­ходят руки». Другими словами, чистая рента представляет собой экономический механизм, обеспечивающий рачительное отношение к ограниченному природному ресурсу — земле.

Распределение земельной ренты между субъектами аграрного производства зависит от типа ренты.

Дифференциальная рента I практически в полном объеме попа­дает к землевладельцу, поскольку он устанавливает арендную пла­ту на уровне, учитывающем качество участков. Дифференциаль­ная рента II является результатом производственных усилий арендатора и полностью присваивается им за вычетом подоходно­го налога. Во всяком случае, так обстоит дело до завершения срока арендного договора. После же его окончания дифференциальная рента II начинает полностью или частично присваиваться земле­владельцем. Дело в том, что достигнутые с помощью усилий арен­датора улучшения земли обычно становятся неотделимыми от нее. Скажем, проложенные внутри хозяйства дороги или мелиоратив­ные сооружения арендатор, покидая участок, не может взять с собой. Это обстоятельство резко усиливает позиции землевладель­ца при перезаключении договора аренды на новый срок. Он вполне может поставить арендатора перед выбором: плати больше или уходи. Причем в последнем случае землевладелец ничем не рискует. За улучшенную землю новый арендатор легко согласится платить больше.

Описанная механика присвоения дифференциальной ренты II сказывается на эффективности ведения сельскохозяйственного производства. В частности, появляется зависимость между срока­ми аренды и отношением арендаторов к земле. При коротких сро­ках аренды арендаторы не заинтересованы в улучшении качеств земли: после окончания арендного договора они от собственных усилий только пострадают. Чем лучше станет земля, тем резче поднимется арендная плата. При длинных сроках, напротив, есть смысл улучшать землю — все время, пока аренда действует, диффе­ренциальную ренту II будет получать арендатор. Таким образом, только длинные сроки аренды способствуют рачительному отношению к земле.

Чистая рента присваивается землевладельцем в форме аренд­ной платы. Для него она выступает в качестве вознаграждения за обладание абсолютно ограниченным ресурсом.

После рассмотрения процесса распреде­ления ренты можно уточнить понятия ренты и арендной платы, которые часто смешиваются не только в массовой, но и в профессиональ­ной литературе.