Составляется договор о возведении индивидуального жилого дома на праве личной собственности на отведенном земельном участке между органом коммунального хозяйства администрации с одной стороны и гражданином с другой. По договору гражданин обязан построить жилой дом на земельном участке, отведенном на основании решения администрации и закрепленном в пользование государственным актом на право собственности на землю. На этом участке гражданин (застройщик) обязан возвести из качественного материала жилой дом в соответствие с проектом, утвержденным органом архитектуры и градостроительства. На этом же земельном участке разрешается строительство. так называемых, надворных построек. Утвержденный проект на строительство дома и план размещения строения на земельном участке, выданный органом по делам строительства и архитектуры, является неотъемлемой частью этого договора.

При использовании земельного участка не в соответствие с той целью, для которой он предназначался, право пользования земельным участком может быть прекращено.

По окончании строительства, застройщик обязан сдать жилой дом государственной приемочной комиссии. До полного возведения жилого дома и принятия его в эксплуатацию государственной приемочной комиссией, застройщик не имеет право продавать дом или его часть (дарить, производить обмен) другим лицам без разрешения администрации района, города.

В случае разрушения дома от пожара или других стихийных бедствий, право на бессрочное пользование земельным участком сохраняется за застройщиком, если он в течение трех лет приступит к восстановлению разрушенного дома или возведению нового, за исключением случаев, когда генеральным планом города предусмотрено иное использование земельного участка. Восстановление разрушенного жилого дома, либо строительство нового осуществляется на основании решения местной администрации по типовому или утвержденному в установленном порядке индивидуальному проекту.

Все расходы по заключению настоящего договора относятся за счет застройщика. Договор, также, подлежит обязательному нотариальному заверению до начала строительных работ. Договор в случае спора может быть расторгнут только судом. Лицо, осуществившее самовольную постройку, которой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на не отведенном для этих целей земельном участке, в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получение на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных норм и правил, не приобретает на нее право собственности. Такое лицо не в праве распоряжаться постройкой[8].

В ряде случаев суд может узаконить самовольную постройку. Например, если постройка возведена на не принадлежащем застройщику земельном участке, но в последующем, данный участок будет в установленном порядке предоставлен этому лицу под возведенную постройку, либо, право собственности на данную постройку может быть признано за лицом в собственности, пожизненно наследуемом владении, бессрочном пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка, и это лицо, в свою очередь, возмещает незаконному застройщику расходы на постройку в размере, определенном судом. Однако, право на самовольную постройку не может быть признано в любом случае, если сохранение постройки повлечет нарушение прав и охраняемых законом интересов других лиц либо будет создавать угрозу жизни и здоровью граждан.

Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктом 3 статьи 222 ГК РФ о признании права собственности на самовольную постройку. Самовольному застройщику вручается предписание о сносе постройки и приведении в порядок земельного участка, на котором она возведена. В предписании указывается срок, в течение которого застройщик обязан совершить указанные действия. В то же время предписание о сносе не лишает самовольного застройщика права требовать признания за ним права собственности на постройку в судебном порядке.

Собственником дома индивидуальный застройщик становится лишь после регистрации дома в местной администрации.

Право устанавливающими документами на жилой дом, построенный на отведенном для этого земельном участке, являются: нотариально удостоверенный договор о возведении индивидуального жилого дома на праве личной собственности; договор о предоставлении земельного участка для строительства жилого дома на праве личной собственности; регистрационное удостоверение договора. Неоформленные в нотариальном порядке договоры о праве застройки, заключенные отделами коммунального хозяйства до 26 августа 1948 года, а также относящиеся к этому времени решения исполкомов местных советов народных депутатов об отводе гражданам земельных участков для индивидуального жилищного строительства, также могут входить в перечень этих документов.

Кроме регистрационного удостоверения на всех остальных правоустанавливающих документах должна быть отметка о регистрации в бюро технической инвентаризации (БТИ).

2.1.2. Приобретение права собственности по давности владения (приобретательной давности).

Право собственности на стороне давностного владельца возникает помимо воли и независимо от прав предшествующего собственника. Впервые это основание права собственности было введено Законом РФ о собственности от 1 января 1991 года в статье 7, а затем закреплено в новом Гражданском Кодексе РФ в статье 234.

Гражданин, не являющийся собственником недвижимого имущества, к которому относите жилой дом, но добросовестно и открыто владеющий им как собственник в течение пятнадцати лет, приобретает право собственности на этот дом[9].

Применительно к жилому дому, приобретательная давность может возникнуть в результате покупки жилого дома без надлежащего оформления.

По существу право собственности у приобретателя из договоров купли-продажи не возникло. Однако он открыто и добросовестно владеет домом, платит необходимые налоги, вносит квартплату и так далее. В результате по истечении пятнадцати лет такого владения, у него возникает право собственности.

В силу прямого указания закона, право собственности на недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает у лица, которое приобрело имущество по давности владения с момента такой регистрации. В данном случае речь идет о не имеющем правового основания фактическом владении имуществом в течение длительного срока.

Во-первых, должен истечь установленный в законе срок давности владения, как уже говорилось выше, для недвижимости этот срок - пятнадцать лет. При этом давностный владелец может присоединить ко времени своего владения время, в течение которого имуществом владел его предшественник, если его владение также удовлетворяло всем указанным в законе реквизитам, и если к нынешнему владельцу имущество перешло в порядке общего или специального правопреемства. В то же время, течение срока приобретательской давности не может начаться до тех пор, пока не истек срок исковой давности по иску об истребовании имущества из незаконного владения лица, у которого оно находится.