Кроме того, следует учитывать следующие моменты.

Поскольку доверенность теряет силу после смерти доверителя, желательно удостовериться, что владелец квартиры жив и здоров.

Может случиться, что доверитель уже отменил предъявляемую покупателю доверенность. Кроме того, доверитель (владелец квартиры) может впоследствии утверждать, что, выдавая доверенность, не имел в виду продажу, на основании чего договор может быть признан недействительным.

В любом случае очень важно лично переговорить с настоящим владельцем квартиры и получить у него подтверждение в правомерности данной сделки.

По доверенности от владельца квартиры может действовать и сотрудник риэлторской фирмы. Это более надежный вариант. Однако и здесь следует проявлять известную осторожность.

У представителя продавца должна быть доверенность не только от владельца квартиры, но и от соответствующей риэлторской фирмы.

В качестве посредников можно сотрудничать только с фирмами, которые имеют государственную лицензию на право осуществления сделок с недвижимостью и устойчивую репутацию на рынке жилья.

Если квартира, которую представил вам сотрудник риэлторской фирмы, вам понравилась и вы хотите ее купить, желательно подъехать в офис риэлторской фирмы и попросить предъявить свидетельство о регистрации и устав.

Опасности, связанные с личностью продавца квартиры

Как проверить личность продавца?

Прежде всего нужно проверить паспорт, убедиться, что он не содержит описанных выше подделок, в частности переклеивания фотографии. Не стесняйтесь тщательно приглядеться и к паспорту, и к его предъявителю.

Заключение договора купли-продажи квартиры с лицом, признанным судом недееспособным, практически во всех случаях влечет за собой признание такого договора недействительным (ст. 171 ГК РФ).

Бывают ситуации, когда граждане намеренно продают квартиру, с тем чтобы потом предъявить иск о признании договора купли-продажи недействительным и получить обратно и квартиру, и деньги (покупателю возвращается лишь сумма, указанная в договоре, как правило, значительно меньшая фактически уплаченной).

Если возникли какие-либо сомнения относительно личности продавца, да и просто на всякий случай, следует попросить его предъявить справки о том, что он не состоит на учете в психоневрологическом и наркологическом диспансерах. Можно взять у него доверенность и самому получить эти справки. Это необходимо для того, чтобы впоследствии не возникло оснований для признания договора купли-продажи квартиры недействительным по причине недостаточной дееспособности продавца. Распоряжением мэра г. Москвы от 26. 05. 94 г. "О дополнительных мерах по защите граждан от противоправных действий преступных сообществ при приватизации и отчуждении жилых помещений" комитету социальной защиты населения Москвы, психоневрологическим и наркологическим диспансерам города поручено ежемесячно представлять информацию в Департамент муниципального жилья по лицам, признанным в судебном порядке недееспособными или ограниченно дееспособными. Однако и для москвичей актуален совет самостоятельно выяснить вопрос о дееспособности продавца или изложить свои сомнения нотариусу при удостоверении договора.

Договор купли-продажи жилого помещения может быть признан недействительным и в том случае, если гражданин, являющийся дееспособным, в силу своего психического состояния не мог понимать значения своих действий и руководить ими в момент заключения договора. Довольно часто встречаются случаи откровенного мошенничества на этой почве, когда граждане продают квартиру, а затем подают иск в суд о признании договора купли-продажи недействительным, ссылаясь на вышеназванные основания. При этом они заранее запасаются свидетельскими показаниями, а нередко и медицинскими заключениями о состоянии своего здоровья в день сделки. Иногда наследники уже умершего владельца квартиры предъявляют такие иски, просто стремясь возвратить себе квартиру.

В данном случае велика роль судебно-психиатрической экспертизы. Если в заключении указано, что продавец не мог понимать значения своих действий и руководить ими, договор признается недействительным. Добросовестному покупателю в случае сомнения можно посоветовать запастись медицинским заключением о состоянии здоровья другой стороны на момент заключения договора.

Хорошей подстраховкой служит и обращение к нотариусу за удостоверением договора купли-продажи квартиры (хотя закон этого и не требует), так как нотариус обязан проверить психическое состояние сторон, участвующих в сделке, и может выступить в суде в качестве свидетеля.

Факт злоупотребления спиртными напитками продавца квартиры сам по себе не является основанием для признания сделки купли-продажи квартиры недействительной в случае, если оформление сделки произведено 'правильно и в момент заключения договора лицо, заключившее договор, могло понимать значение своих действий и руководить ими. Если основанием для своих исковых требований гражданин выдвигает только тот факт, что он часто злоупотребляет спиртными напитками и при этом не состоит на учете ни в психоневрологическом, ни в наркологическом диспансерах и не признавался по суду недееспособным или ограниченно дееспособным, в таком случае суд, как правило, отказывает.

Мошенничество по сговору

Особый вид мошенничества представляют собой продажи квартиры по сговору нескольких лиц. Рассмотрим наиболее распространенные из них.

Довольно часто подаются иски о признании договора купли-продажи квартиры недействительным как сделки, совершенной под влиянием насилия и угроз (ст. 179 ГК РФ). Продавец квартиры заранее договаривается с родственниками или знакомыми об определенном поведении на суде, затем продает квартиру и спустя некоторое время подает иск в суд о признании договора купли-продажи недействительным на том основании, что он совершил сделку под влиянием угроз со стороны тех лиц, с которыми он заранее договорился. На суде, естественно, "жертва" и "принуждающий к совершению сделки" действуют сообща и разыгрывают "спектакль". Исход дела зависит от того, насколько правдоподобно это будет происходить и удастся ли убедить суд в том, что дело обстояло именно так.

Другой вариант. Квартира принадлежит нескольким лицам на праве общедолевой собственности, владельцы которой также могут договориться заранее об инсценировке нарушения прав сособственника. Напомним, что участник общей долевой собственности имеет право преимущественной покупки. В случае нарушения этого права он в течение 3 месяцев после продажи квартиры имеет право требовать в судебном порядке перевода на него прав собственности покупателя (ст. 250 ГК РФ). Поэтому при покупке части квартиры покупателю необходимо убедиться в том, что сособственники отказались от права преимущественной покупки.

Как уже говорилось, при продаже квартиры, являющейся общей совместной собственностью супругов, необходимо согласие другого супруга. Однако вполне реальна ситуация, когда супруги решают "нажиться" на продаже квартиры и заранее договариваются о совместных действиях. Допустим, квартира была куплена в период брака, но оформлена на одного из супругов и второй в ней не прописан. Если в паспорте супруга-продавца стоит штамп о регистрации брака, то нотариус обязательно потребует согласие на сделку второго супруга. Однако паспорт можно "потерять" и взамен получить "чистый", без штампа о регистрации брака. В этом случае после совершения сделки второй супруг может подать иск в суд о признании сделки недействительной на том основании, что у него не спросили согласия, а он был против. В итоге суд все вернет на свои места, а покупателю будут возвращены деньги в сумме, оговоренной в договоре купли-продажи.