Как можно проследить предыдущую историю квартиры?

Как уже было сказано, сам покупатель не может получить информацию о прошлых собственниках квартиры. Но это может сделать сам продавец. Нужно попросить его сделать это, естественно, за счет покупателя. Значение истории квартиры очень важно, так как это позволяет проследить всю цепочку сделок с ней и убедиться в том, что в них не было ничего подозрительного.

В каком случае может быть отказано в выдаче информации о квартире?

Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, может отказать в выдаче информации из единого государственного реестра прав в случае, если указанные в заявлении сведения об объекте недвижимого имущества не позволяют однозначно идентифицировать объект (неправильно указано наименование объекта, неточно указан адрес и т. п.), а также в случае, если запрашивается не подлежащая выдаче информация.

Может ли собственник квартиры узнать, кто интересовался сведениями о его квартире?

Такое право у собственника квартиры есть. По заявлению собственника орган, осуществляющий регистрацию, обязан сообщать ему, кто именно получал информацию о принадлежащем ему объекте. Такая информация, включая данные документа, удостоверяющего личность лица, получившего сведения из единого государственного реестра прав, хранится в органе, осуществляющем регистрацию прав

Каково значение "истории" квартиры?

При покупке квартиры, продавец которой является не первым ее собственником (то есть он получил ее по договору купли-продажи, мены либо дарения), недостаточно изучить лишь документы, подтверждающие право собственности на квартиру. Очень важно отследить всю "историю" отчуждения этой квартиры. В идеале хорошо бы "дойти" до первоначального договора передачи квартиры в собственность (договора приватизации).

Признание недействительным договора передачи квартиры в собственность (договора приватизации) влечет за собой признание недействительными всех последующих договоров отчуждения этой квартиры. Договор приватизации может быть признан недействительным в том случае, если в него не были включены лица, имевшие право на участие в приватизации данной квартиры. Чаще всего это лица, которые были выписаны из квартиры временно (например, в связи с призывом в армию либо выездом на учебу в другой город). По жилищному законодательству такой гражданин имеет полное право на жилье, в котором он был прописан ранее и из которого выписался временно. В том числе это лицо имеет право и на участие в приватизации жилья. Договор приватизации квартиры, в которой такой гражданин был прописан, заключенный без его участия, может быть признан недействительным. Соответственно недействительным признается договор купли-продажи такой квартиры.

Покупателю следует быть осторожным, если в цепочке договоров купли-продажи квартиры имеет место сделка, совершенная поверенным, действовавшим по генеральной доверенности, выданной лицом, являвшимся на тот момент собственником квартиры. Бывший собственник может впоследствии заявить, что на самом деле он поручил поверенному совершить договор мены и был введен им в заблуждение относительно характера сделки.

Проверка документов

Какие способы подделки документов встречаются наиболее часто?

В процессе заключения и оформления сделки купли-продажи квартиры приходится иметь дело с большим количеством разных документов. Именно они служат основанием для совершения сделки, и именно с ними связаны разнообразные способы мошенничества. К наиболее часто встречающимся способам подделки документов относятся:

- переклейка фотографии (подобную подделку внимательный гражданин может выявить сам, обратив внимание на несовпадение выдавленных букв на паспорте и на фотографии, написание реквизитов документа не специальными черными чернилами, а иными, нечеткость самой фотографии и пр.);

- использование листов различных паспортов в паспорте одного гражданина (в таких поддельных документах, как правило, не совпадают серии и номера паспорта на страницах, что внимательный гражданин также способен выявить самостоятельно);

- постановка поддельных штампов прописки (регистрации) в паспортах (характерными признаками данного способа подделки являются нечеткость самого штампа прописки, несовпадение адреса прописки и номера отделения милиции, отсутствие штампа выписки с другого адреса или несовпадение адреса выписки номеру отделения милиции, на территории которого находится квартира);

- использование смонтированных ксерокопий документов, удостоверяющих личность;

- использование заграничных паспортов, в которых не указан адрес прописки (регистрации);

- предъявление фальшивых платежных документов;

- предъявление фальсифицированных документов, подтверждающих владение квартирой (при просмотре выписки из лицевого счета, справки БТИ и пр. следует особое внимание обратить на необходимые реквизиты и качество исполнения оттисков печатей, на которых должны быть отчетливо видны все детали, текст и т. д.).

Проще всего подделать печать РЭУ, немного сложнее - штампы нотариуса и печати органа государственной регистрации. Еще труднее подделать справку БТИ, так как она выдается на специальном номерном бланке.

При малейшем сомнении необходимо самим уточнить в учреждении, выдавшем документ, выдавался ли таковой и как выглядит печать данного учреждения.

Среди документов встречаются настолько искусные подделки, что их не в состоянии распознать даже профессионалы. Кроме того, не составляет особого труда получить нужные справки, используя краденый или взятый на время паспорт настоящего владельца. Поэтому необходим второй этап проверки.

Подлинники или копии документов?

Никогда не покупайте квартиру, если продавец предъявляет лишь копии документов, пусть и нотариально заверенные. Часто такой продавец продает одну квартиру сразу нескольким покупателям. Причем один из договоров он регистрирует в органе государственной регистрации и получает всю сумму, а с других покупателей берет задаток и бесследно исчезает.

Что необходимо учесть, если продавец действует по доверенности?

Гражданское законодательство предоставляет право любому гражданину доверить свое право по распоряжению имуществом иному лицу. В этом случае он вьщает этому лицу доверенность на право совершения определенных действий. Однако применительно к сделкам купли-продажи квартиры и продавцам, действующим по доверенности от владельца квартиры, следует отнестись крайне скептически и вот почему.

Весьма распространенным является следующий способ мошенничества. Преступники под предлогом оказания помощи в .обмене или расселении получают от владельца квартиры генеральную доверенность на право совершать любые сделки с квартирой, затем оформляют договор купли-продажи квартиры без участия владельца и даже его выписывают из нее без ведома последнего.

Иногда в целях незаконного завладения чужой жилой площадью мошенники используют фиктивные доверенности на право распоряжения недвижимостью.