- прием документов, необходимых для государственной регистрации и отвечающих требованиям этого закона;

- регистрация представленных документов с обязательным приложением документа об оплате регистрации;

- правовая экспертиза представленных документов и проверка законности сделки с недвижимостью;

- сопоставление заявленных прав на объект недвижимости с уже зарегистрированными на него правами с целью установить отсутствие возможных противоречий;

- при отсутствии указанных противоречий и других оснований для отказа в регистрации либо ее приостановления – внесение записи в Единый государственный реестр прав на недвижимость;

- совершение регистрационных надписей на правоустанавливающих документах и выдача удостоверений о произведенной регистрации, каковыми согласно ст.14 Закона являются особого вида свидетельства о государственной регистрации прав.

Проведенная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимость удостоверяется свидетельством, а регистрация договоров и иных сделок удостоверяется посредством совершения специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки. Форма свидетельств и специальной надписи устанавливается Правилами ведения Единого государственного реестра прав».

Порядок государственной регистрации ограничений (обременений) прав определен п.2 ст.13 Закона «Регистрация ограничений (обременений) права собственности и иных вещных прав правами третьих лиц может проводиться по инициативе правообладателей или приобретающих указанные права лиц. Если ограничение (обременение) регистрируется не правообладателем, его регистрация проводится при обязательном уведомлении правообладателя о зарегистрированном ограничении (обременении). Регистрация ограничений (обременений) права возможна только при наличии госрегистрации ранее возникших прав на данный объект в Едином государственном реестре прав».

«Госрегистрация прав проводится не позднее чем в месячный срок со дня подачи заявления и документов необходимых для госрегистрации». (п.3 ст.13).

«И еще одна очень важная проблема, фундамент разрешения которой заложен в Законе, - кадровая. Понятно, что на должность регистраторов прав следует подбирать достойнейших из достойных. В соответствии со ст.15 Закона на должность регистратора назначаются лица: 1) имеющие высшее юридическое образование или опыт работы в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав, не менее двух лет; 2) прошедшие специальные курсы; 3) сдавшие квалификационный экзамен в соответствии с установленными требованиями. Регистратор прав является госслужащим, замещающим ведущую государственную должность». (2.15, с.60).

Статьей 16 закона определен круг лиц, правомоченных обращаться с требованиями о регистрации прав и сделок в учреждения юстиции, на которые возлагается функция регистрирующего органа.

«Регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, стороны (сторон) договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него надлежащим образом оформленной доверенности. Если право возникает на основании акта государственного органа или органа местного самоуправления, заявление о государственной регистрации права подается лицом, в отношении которого принят такой акт. в случае, если права возникают на основании договоров, не требующих нотариального удостоверения, заявление о регистрации должно исходить от всех участников сделки. При уклонении одной из сторон от прохождения процедуры регистрации права на недвижимость оно регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны». Заметим также, что ст.16 закона соотносится с установлениями п.3 ст.165 ГК, которые аналогично регулируют порядок регистрации сделки в случае уклонения одного из контрагентов от прохождения регистрационной процедуры. «Регистрация же по заявлению одной из сторон сделки возможна только в том случае, если права возникли на основании сделки, не требующей нотариального удостоверения, но нотариально удостоверенной по желанию участников.

Вопрос о том, кто вправе обратиться за регистрацией, если сделка, подлежащая регистрационному оформлению, удостоверена нотариально в силу требования закона, законодательно не урегулирован.

Следует, однако, оговориться, что со вступлением в действие Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» круг сделок, требующих соблюдения квалифицированной письменной (нотариальной) формы, сведен к минимуму. Утратили силу положения ст.7 Закона о введении в действие части второй ГК, сохранявшие требование о нотариальном удостоверении договоров, предусмотренных ст.550, 560, 574 ГК (договоры продажи (а в силу ст.567 – и мены недвижимого имущества) вообще и предприятия как его разновидности в частности, а также договор дарения недвижимости). Требование о нотариальном удостоверении и одновременно о государственной регистрации сделки Гражданским кодексом установлено только для связанного с отчуждением недвижимого имущества договора ренты (ст.584), а также для договора залога недвижимого имущества (ст.339). При этом Закон о государственной регистрации прав применительно к ипотеке содержит изъятие из общего правила о порядке регистрации, устанавливая, что процедура регистрации залога недвижимости начинается только по заявлению, залогодателя после государственной регистрации прав залогодателя на вещь, являющуюся предметом залога.

Вместе с тем по смыслу п.2 ст.163 ГК не исключается возможность того, что в других законодательных актах могут содержаться требования о нотариальном оформлении определенных видов сделок с недвижимостью, требующих в то же время государственной регистрации». (2.12, с.46047).

Как считает О. Романов, адвокат специализированной юридической консультации №3 Рязанской областной коллегии адвокатов, «в данных случаях пори отсутствии в законе прямых указаний на этот счет следует руководствоваться аналогией в законе прямых указаний на этот счет следует руководствоваться аналогией ст.16 Закона о госрегистрации прав, то есть по требованию любой из сторон такой сделки проводить регистрацию нотариально оформленной сделки и возникшего на ее основании права на недвижимость». (2.12, с.47).

Статьей 16 закона установлено, что к заявлению о госрегистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения: документы о правах на недвижимое имущество; документ об оплате регистрации; документ, удостоверяющий личность для физического лица, а для представителя юридического лица – удостоверяющий его личность, учредительные документы юридического лица, а также документ, подтверждающий его полномочия действовать от имени данного юридического лица.

Лицо учреждения юстиции по регистрации прав при получении необходимых документов вносит соответствующую запись в книгу учета документов, а также выдает заявителю расписку в получении документов с их перечнем и указанием даты их представления. Расписка подтверждает принятие документов на госрегистрацию прав.

Регистрационные действия начинаются с момента приема документов на регистрацию. Сделка считается зарегистрированной, а правовые последствия – наступившими со дня внесения записи о сделке или праве в Единый государственный реестр прав.