В результате коллективизации землепользование колхозов и совхозов стало основным и потребовало дальнейшего совершенствования, упорядочения и охраны от каких бы то ни было нарушений. В этот период принимались нормативные акты об устойчивости колхозного и совхозного землепользования. Среди институтов земельного права прочно заняли доминирующее положение право исключительной государственной собственности на землю и право колхозного землепользования. Это нашло отражение в принятой 5 декабря 1936 г. Конституции СССР, установившей, что земля, ее недра, воды и леса в СССР являются государственной собственностью, т. е. всенародным достоянием. Земля, занимаемая колхозами, закреплялась за ними в бесплатное и бессрочное пользование, т. е. навечно.

13 декабря 1968 г. в Союзе ССР было кодифицировано земельное законодательство – были приняты Основы земельного законодательства Союза ССР и союзных республик, в соответствии с которыми Верховным Советом РСФСР 22 октября 1970 г. был принят новый ЗК РСФСР, который действовал до 1991 г.

Земельным законодательством был закреплен принцип бесплатности землепользования. В качестве землепользователей выступали колхозы, совхозы, другие сельскохозяйственные предприятия, организации, учреждения; промышленные, транспортные и другие несельскохозяйственные предприятия, организации и учреждения; граждане СССР. Земельные участки предоставлялись исполкомами местных Советов народных депутатов, Советами Министров союзных и автономных республик в соответствии с их компетенцией; по решению этих органов земельные участки могли быть изъяты в установленных случаях у землепользователей.

Земельная реформа и развитие земельных отношений в постсоветский период

Новый этап развития земельного законодательства относится к периоду так называемой перестройки. В 1989 г. была предпринята попытка кардинального разрешения земельного вопроса. Перед II Съездом народных депутатов СССР, начавшим работу 12 декабря 1989 г., большая группа депутатов призывала к всенародной политической забастовке, если закон о земле не будет включен в повестку дня и рассмотрен Съездом. 28 февраля 1990 г. не Съезд, а Верховный Совет СССР принял. «Основы законодательства Союза ССР и союзных республик о земле». Подготовка проекта Основ велась на фоне ожесточенной борьбы между сторонниками сохранения монопольной государственной собственности на землю и теми, кто призывал к ее разрушению. В результате этой борьбы понятие «собственность на землю» исчезло и в Основы был введен такой компромиссный титул права на землю, как пожизненное наследуемое владение. К «достижениям» Основ следует отнести также введение аренды на землю и плату за землепользование. Этим практически исчерпываются все новеллы, введенные в Основы, которые по существу не изменили советский земельный строй. Частная собственность на землю введена не была, но появилось два новых титула прав на землю: право пожизненного наследуемого владения и аренда. Тем самым незыблемость исключительной государственной собственности на землю в какой–то мере была поколеблена. Однако Основы были обречены на недолгое существование, ибо приближался развал Союза ССР.

Земельная реформа в Российской Федерации началась в 1990 г. Следует различать два этапа: 1–й этап, когда она развивалась на основе ранее действовавшей Конституции РСФСР 1978 г., и 2–й этап, когда была принята на референдуме 12 декабря 1993 г. новая Конституция.

22 ноября 1990 г. был принят Закон РСФСР "О крестьянском (фермерском) хозяйстве" и 23 ноября 1990 г. Закон РСФСР "О земельной реформе", контрреволюционные по своей сути. В них впервые после революции было закреплено право частной собственности на землю. У хозяйств изымалась часть земли для создания в каждом районе фонда земли для наделения фермерских хозяйств. Был определен порядок выдела земельной доли и имущественного пая колхозников и работников совхозов

Это было сделано на основе ст. 12 Конституции РСФСР 1978 г., в которую в 1990 г. были внесены изменения, вводящие право частной собственности граждан на землю. Это право было очень ограниченным, неполным: собственник земельного участка не мог отчуждать его ни в какой форме (продать, подарить и т. д.) в течение 10 лет, т. е. был установлен общий 10–летний мораторий на распоряжение землей.

В 1990 – 1991 гг. велась разработка нового Земельного кодекса. 25 апреля 1991 г. он был принят. Но Кодекс не мог выйти за рамки Конституции, в которой был установлен 10–летний мораторий на продажу (передачу) земельных участков. Свободно разрешалась только купля–продажа земли государством у граждан и, наоборот, гражданами у государства. Серьезнейшей новеллой ЗК РСФСР явилось установление судебного разрешения всех земельных споров. Раньше они рассматривались только в административном порядке (до этого суды рассматривали лишь один спор – о пользовании земельным участком его собственниками в городе).

Президент Российской Федерации осуществлял регулирование хода реформы своими Указами. 27 декабря 1991 г. Президент Российской Федерации принял Указ «О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы». Указ установил продажу (передачу в собственность) колхозниками и работниками совхозов своих земельных долей: при выходе на пенсию (по старости или инвалидности); при переселении в другую местность; при передаче в собственность по наследованию; при внесении вырученных средств в местную перерабатывающую промышленность.

Колхозники, работники совхозов получили право продавать свои участки другим работникам совхозов или колхозникам либо лицам, вступающим в члены колхоза или поступающим на работу в совхоз.

Таким образом, права указанных граждан на продажу земельных участков были расширены по сравнению с Конституцией и ЗК РСФСР и носили антиконституционный характер.

Из названных положений Указа исходило и постановление Правительства Российской Федерации от 29 декабря 1991 года о реорганизации колхозов и совхозов, в котором предписывалось колхозам и совхозам перерегистрироваться в новые формы хозяйствования (АО, товарищества, кооперативы и др.). Это тоже противоречило Конституции и ЗК РСФСР, но Конституционный Суд не отреагировал на это.

Верховный Совет Российской Федерации, со своей стороны, принимал законы, направленные на дальнейшее расширение права частной собственности на землю. В 1992 г. Конституцию РФ были внесены дополнение и изменение, которыми разрешалась свободная купля–продажа земельных участков гражданами в четырех случаях – для ведения: личного подсобного хозяйства; садоводства; дачного строительства; индивидуального жилищного строительства.

Конституция и Закон не позволяли регулировать земельные отношения с учетом интересов определенных слоев общества, стремившихся к первичному накоплению капитала за счет государственной собственности. Поэтому Президент Российской Федерации стал регулировать их в антиконституционном указном порядке.

21 сентября 1993 г. был издан Указ Президента РФ № 1400 "О поэтапной конституционной реформе в Российской Федерации", которым была прервана деятельность высших органов власти Российской Федерации. В соответствии со ст. 121–6 действовавшей Конституции, полномочия президента немедленно прекращались без какой–либо дополнительной процедуры. Однако бывший президент с помощью военной силы узурпировал власть, законное руководство Российской Федерации было заключено в «Матросскую тишину». Результатом антиконституционного переворота стало принятие 12 декабря 1993 г. новой Конституции. Она закрепила право частной собственности на землю, отменила все имеющиеся в прежней Конституции ограничения по распоряжению находящимися в собственности земельными участками, создала условия для дальнейшего перехода государственных земель в частные руки.