Если в договоре аренды, для которого установлен предельный срок, период его действия не определен, то он действует до истечения предельного срока при условии, что до этого момента ни одна из сторон не заявит о своем отказе от договора. При заключении такого договора на срок, превышающий предельный, он считается заключенным на установленный законом срок.

Нерешенной остается в теории важнейшая составная часть арендных отношений – продолжительность аренды земли, оказывающая существенное воздействие на состояние и плодородие почвы.

Как же обосновать наиболее приемлемый срок аренды земли и других средств производства? Какие принципы положить в основу его расчетов, чтобы учесть личные, коллективные и общественные интересы, добиться положительного воздействия срока аренды на расширенное воспроизводство почвенного плодородия?

Представляется целесообразным выделить три уровня продолжительности аренды: минимальный, оптимальный и максимальный. Если руководствоваться не субъективными, а объективными критериями, то в основу определения их длительности можно принять соответственно технологические (технические), социально-экономические признаки и юридические правовые нормы.

Минимальный срокаренды пашни должен быть не меньше периода ротации наиболее эффективных в данных условиях севооборотов, являющихся на современном этапе необходимым элементом рациональной системы земледелия и непременным условием получения высоких урожаев экологически чистой продукции. Разнообразие видов и типов применяемых севооборотов по зонам и районам страны определяет и объективное разнообразие минимальных сроков аренды земли.

Оптимальный срокаренды земли можно определить по продолжительности активной трудовой жизни одного поколения людей, имеющих, как известно, физиологический и социальный предел. По действующим нормам он установлен в 25-30 лет. В этот период человек в основном реализует свои творческие и физические возможности. Максимальный срок аренды земли обуславливается юридическими нормами. Во всем мире он принят в 99 лет.

Предельный Срок сдачи в аренду зданий и сооружений объективно определяется нормативным периодом их предстоящей службы с учетом износа, а всего предприятия — периодом обновления технологической структуры производства.

По истечении срока договора арендатор имеет преимущественное право на возобновление арендных отношений на новый срок при условии:

· надлежащего исполнения своих обязанностей по ранее заключенному договору (использовал имущество по назначению, не допускал ухудшения его состояния, регулярно и своевременно вносил арендную плату и др.);

· согласия заключить договор на условиях, предлагаемых другими претендентами на аренду объекта;

· письменного уведомления арендодателя о своем намерении в срок, указанный в договоре, а если он не определен, то в разумный срок до окончания договора.

При заключении договора на новый срок условия его могут быть изменены по соглашению сторон. Это относится к любым условиям, в том числе к размеру арендной платы. Положение о возможности изменения арендной платы не чаще одного раза в год в данном случае не применяется, поскольку оно касается пересмотра размера арендных платежей в период действия договора, а здесь стороны оформляют новый договор и не связаны условиями прежнего.

Право арендатора на возобновление арендных отношений может быть защищено в судебном порядке. Если известно, что арендодатель намерен сдавать имущество в аренду в дальнейшем, но от возобновления договорных отношений с прежним арендатором уклоняется, последний может предъявить иск о принуждении арендодателя заключить договор на новый срок.

Законом предусмотрены дополнительные способы защиты прав и интересов добросовестного арендатора. Если арендодатель отказал в возобновлении договора на новый срок, но в течение года заключил договор с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор.

Если же после истечения срока действия договора арендатор продолжает пользоваться взятым в наем объектом без заключения нового сговора, а арендодатель не возражает, договор считается возобновленным на неопределенный срок.

7. Права и обязанности сторон аренды недвижимого имущества

Арендный договор приобретает практическое значение только в случае, если в нем четко определены права и обязанности сторон, вступивших в деловые отношения. Конечно, в зависимости от вида и объекта аренды и конкретных особенностей сделки права и обязанности сторон по ряду позиций могут определяться специальным законодательством (например, Жилищным кодексом РФ и др.), достигнутой договоренностью и иметь частное значение лишь для данного случая.

Кроме индивидуально устанавливаемых норм, многие правовые положения, вытекающие из любого, законом урегулированного статуса арендатора и арендодателя, имеют универсальный характер и могут быть рекомендованы для более широкого применения (схемы 147 и 148).

Существенное значение для аренды недвижимости имеет распределение между сторонами обязанностей по его содержанию, проведению капитального и текущего ремонта.

По закону капитальный ремонт возлагается на арендодателя, а текущий – на арендатора (ст. 616 ГК РФ). Это правило действует, если иное не предусмотрено законом или договором. В законодательстве иное распределение обязанностей установлено для договоров проката и аренды предприятий.

Капитальный ремонт необходимо производить в срок, установленный договором, а если он не определен, – в разумный срок. Это означает, что арендодатель, если иное не предусмотрено законом или договором, обязан поддерживать сданное в аренду имущество в состоянии, пригодном для использования по назначению. Если капитальный ремонт вызван неотложной необходимостью, арендодатель должен провести его без промедления.

Если по условиям договора амортизационные отчисления остаются у арендатора, то и капитальный ремонт объекта он должен производить сам.

Текущий ремонт проводит арендатор, так как именно он обязан поддерживать имущество в исправном состоянии. Такой ремонт предупреждает преждевременный износ и выход объекта аренды из эксплуатации. На арендатора возлагаются также расходы по содержанию имущества (например, по уборке арендуемого помещения, оплате коммунальных услуг и прочих).

Отнесение затрат, связанных с неотделимыми улучшениями недвижимого объекта (их нельзя отделить без существенного вреда имуществу), производится исходя из того, осуществлены они с согласия арендодателя или нет. В первом случае арендатор имеет право на возмещение стоимости этих улучшений после прекращения договора, а во втором все произведенные затраты возлагаются на арендатора, поскольку он не вправе был вносить какие-либо изменения в арендованное имущество по своему усмотрению (п. 3 ст. 623 ГК РФ).

Только при аренде предприятия сохраняется право арендатора требовать возмещения неотделимых улучшений независимо от согласия арендатора на их осуществление.