Часть недвижимого имущества, раздел которого в натуре невозможен без изменения его назначения (неделимая вещь), кроме квартир в многоквартирном жилом доме, не может быть самостоятельным предметом ипотеки.

В зависимости от предмета ипотеки, ее назначение различают на:

· ипотеку предприятий,

· ипотеку зданий, строений жилого и нежилого фонда, сооружений и других производственных объектов,

· ипотеку земельных участков,

· ипотеку жилых домов, квартир и комнат.

Ипотека предприятия как имущественного комплекса рассматривается как залог недвижимости. Предмет такой ипотеки включает в себя различные виды имущества, предназначенного для производственной деятельности предприятия, как материальные (земельный участок, здания, сооружения, оборудование), так и нематериальные активы и некоторые неимущественные права (фирменное наименование, товарный знак и т. д.).

Ипотека предприятия как имущественного комплекса, допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором он находится. В случае, когда залогодатель не имеет права собственности или аренды на земельный участок, в ипотеку передается принадлежащее ему право пользования этим участком.

Согласно п. 3 ст. 340 ГКРФ ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части. Если, закладывается здание, находящееся на земле, переданной залогодателю в пользование, то закладывается именно здание, с оговоркой, что оно расположено на таком то земельном участке.

В объекты ипотеки земельных участков входят земельные наделы, в том числе участки из состава земель сельскохозяйственного назначения. При ипотеке земельного участка право залога не распространяется на находящиеся или возводимые на этом участке здания и сооружения, если в договоре не предусмотрено иное (п. 4 ст. 340 ГКРФ). При отсутствии в договоре такого условия залогодатель в случае обращения взыскания на заложенный участок земли сохраняет право ограниченного пользования (сервитут) той его частью, которая необходима для использования здания или сооружения в соответствии с его назначением. Условия пользования этой частью участка определяются соглашением залогодателя с залогодержателем, в случае спора – судом.

Если ипотека установлена на земельный участок, на котором находятся здания или сооружения, принадлежащие не залогодателю, а другому лицу, то при обращении залогодержателем взыскания на этот участок и его продаже с торгов к приобретателю участка переходят все права и обязанности, которые в отношении этого лица имел залогодатель. Если предметом залога является помещение, находящееся в доме и, соответственно не являющееся отдельным зданием, либо пристроенное к нему, то здесь не требуется ипотеки земельного участка.

Объектом ипотеки в жилищной сфере является земельный участок и прочно связанные с ним жилые дома с жилыми и нежилыми помещениями, приусадебные хозяйственные постройки, многолетние зеленые насаждения, жилые дома, квартиры, иные жилые помещения в жилых домах и других строениях, пригодные для постоянного и временного проживания.

На сегодняшний день представляется невозможным заложить недостроенный дом, строение, сооружение незаконченного строительства, ибо право собственности на такое имущество возникает с момента регистрации акта приемки. Вместе с тем собственник, начавший строительство будущего жилого или иного строения, имеет право собственности и соответственно все полномочия по распоряжению такими объектами: фундамент, стены, стройматериалы, проектно-сметная документация, вложенные в строительство денежные средства, имущественные права на объект незавершенного строительства. Стоимость их определяется по соглашению сторон.

Существует ряд особенностей залога жилых домов, квартир и комнат:

- залогодателем может быть только собственник;

- если в квартире прописан залогодатель и (или) члены его семьи, другие лица, необходимо согласие всех прописанных на ипотеку.

Так как данное жилье не подлежит передаче залогодержателю и в договоре не может быть условий по ограничению пользования, то залогодатель имеет право распоряжаться им любым образом, в том числе путем отчуждения с переводом на приобретателя долга по обязательству, обеспеченному залогом, завещать, сдавать для проживания другим лицам по найму и т. д. При этом договор найма, заключенный с согласия залогодержателя, сохраняет силу в будущем для нового собственника жилья. Если найм был заключен без согласия залогодержателя, то при обращении взыскания на это жилье новый собственник имеет право не возобновлять договор найма на новый срок.

Обращение взыскания на жилой дом не является основанием для выселения покупателем проживающих в нем залогодателя, членов его семьи и других лиц. Они могут быть выселены лишь в судебном порядке, если кредит был получен на постройку жилого дома или покупку квартиры.

Особенности ипотеки зависят еще и от объема правомочий по распоряжению имуществом, в частности, объектом ипотеки может быть имущество, находящееся в общей собственности, которая, в свою очередь, может быть совместной и долевой.

Условием ипотеки имущества, находящегося в общей совместной собственности, в том числе жилых и нежилых помещений, является наличие письменного нотариально удостоверенного согласия на это всех собственников имущества.

Передача же в залог имущества, находящегося в долевой собственности, зависит от того, передается ли в залог все имущество или только доля одного из собственников. Если в залог передается все имущество, то как владение, пользование, так и распоряжение им осуществляется по соглашению всех его участников. Если же закладывается только доля одного из них, то согласие остальных собственников не требуется, поскольку для данного участника объектом распоряжения являются его имущественные права, его доля в праве собственности, а не само имущество. В случае обращения взыскания на эту долю при ее продаже сохраняет силу преимущественное право покупки данной доли другими собственниками.

Согласно Указа Президента РФ от 28 февраля 1996 года не допускается ипотека следующих объектов:

· участки недр, особо охраняемых территорий;

· имущество, на которое в соответствии с федеральным законом не может быть обращено взыскание;

· имущество, приватизация которого запрещена;

· многоквартирные и индивидуальные жилые дома, находящиеся в муниципальной собственности.

В отличие от других договоров залога договор ипотеки требует обязательного нотариального удостоверения и регистрации, так как ипотека относится к сделкам с недвижимым имуществом. Доверенность, независимо от имени каких субъектов она выдается, (физического или юридического лица), на совершение такой сделки должна быть нотариально удостоверена. Федеральное законодательство не содержит каких либо ограничений относительно места удостоверения договора о залоге. Так как отчуждения имущества не происходит, по соглашению сторон договор ипотеки может быть оформлен у любого нотариуса, как по месту нахождения имущества, так и в другом месте. Государственная регистрация ипотеки происходит по общим правилам, то есть по месту нахождения имущества. Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации по месту нахождения недвижимости.