Во избежание подобных казусов п. 5 ст. 350 ГКРФ предусмотрены следующие правила. В случаях, когда сумма, вырученная от заложенного имущества, окажется недостаточной для погашения требований залогодержателя, он имеет право, при отсутствии иного указания в законе или договоре, получить недостающую сумму из другого имущества должника. Правда, такие требования залогодержателя лишаются тех преимуществ, которые имеют требования, обеспеченные залогом.

Залогодатель, в роли которого может выступать как должник в основном обязательстве, так и третье лицо, имеет возможность в любой момент до продажи заложенного имущества (в том числе даже после начала публичных торгов) прекратить обращение взыскания на предмет залога. Для этого залогодатель должен исполнить обеспеченное залогом обязательство, либо ту его часть, исполнение которой оказалось просроченным. Если исполнение обязательства будет произведено залогодателем в период проведения торгов, данное обстоятельство явится безусловным основанием для их приостановления. Данное право залогодателя не может быть отменено или ограничено ни законодательством, ни соглашением сторон, любое соглашение об этом признается ничтожным (п. 7 ст. 350 ГКРФ).

Реализовать заложенное имущество кредитор может и минуя публичные торги в случаях, когда:

1.Неплатежеспособный залогодатель соглашается уступить залогодержателю предмет залога или другую собственность, представляющую интерес для банка (отступное – ст. 409 ГКРФ).

2.ГКРФ разрешает кредитору заменить кредитный договор на договор купли-продажи предмета залога. Должник рассчитывается с залогодержателем, заключая договор купли-продажи на предмет залога.

Несмотря на то, что реализация заложенного имущества является одной из наиболее важных стадий обеспечения прав кредитора-залогодержателя, именно на этой стадии чаще всего возникает ряд серьезных проблем, носящих в большинстве своем процессуальный характер. В частности, ряд проблем связан с регулированием процесса реализации заложенного жилого помещения с публичных торгов, так как зачастую собственниками либо иными лицами, имеющими материальные права на это помещение, являются одновременно несколько лиц.

Как уже было указано выше, статья 349 ГКРФ предусматривает две формы реализации – по решению суда и на основании нотариально удостоверенного соглашения залогодателя с залогодержателем, заключенного после возникновения оснований для обращения взыскания. В принципе, возможность заключения соглашения о порядке обращения взыскания достаточно привлекательна для сторон, так как позволяет избежать осложнений, связанных с несовершенством судебной системы, и в наибольшей степени соблюсти интересы как залогодержателя, так и залогодателя. Однако ч. 1 ст. 350 ГКРФ устанавливает, что реализация заложенного имущества производится с публичных торгов «в порядке, установленном процессуальным законодательством, если законом не установлен иной порядок». Но в порядке, предусмотренном процессуальным законодательством, торги организуются судебным исполнителем и проводятся по исполнительным документам, исчерпывающий перечень которых содержится в ст. 339 ГПК РСФСР. Получается, что для реализации заложенного имущества по соглашению сторон, если предметом залога является движимое имущество, и договором залога предусмотрено обращение взыскания на него во внесудебном порядке, то после принятия решения об обращении взыскания на предмет залога следует исходить из того, что реализация заложенного имущества должна производится судебным исполнителем (ГПК РСФСР). Для этого необходимо подать в суд заявление о возбуждении исполнительного производства. Только при отказе народного суда следует самостоятельно реализовывать заложенное имущество путем проведения публичных торгов. Процедура, как мы видим, более чем сложная.

Заключение договора на торгах регулируется также статьями 447 и 448 ГКРФ, однако, в указанных нормах прямо не указывается, что они применяются для залоговых отношений.

Не урегулирован также вопрос о том, каким актом должно формироваться право собственности залогодержателя в случае оставления последним предмета залога за собой при объявлении повторных торгов несостоявшимися. Представляются возможными такие документы, как заявление в адрес регистрирующего органа, специальное решение залогодержателя, либо и то и другое.

Есть также еще одна проблема. В соответствии с ч. 4 ст. 350 ГКРФ, если залогодержатель не воспользуется правом оставить за собой предмет залога в течение месяца со дня объявления повторных торгов несостоявшимися, договор о залоге прекращается. Право собственности залогодержателя на недвижимость возникает только после государственной регистрации данного права (ч. 2 ст. 8 ГКРФ), а подобная процедура занимает зачастую объем времени, превышающий установленный данной нормой период.

Реализация предмета залога по решению суда в настоящее время также неотлажена. Прежде всего существуют чисто организационные проблемы, заключающиеся в недостатке квалифицированных судей и судебных исполнителей. С другой стороны, при вынесении решения об обращении взыскания арбитражным судом возникают осложнения, связанные с взаимодействием общих и арбитражных судов. Например, известны случаи, когда суды общей юрисдикции при оставлении залогодержателем предмета залога за собой после объявления несостоявшимися торгов, проводимых по решению арбитражных судов, выносили определения о переходе к залогодержателю права собственности, указывая при этом, что определение вынесено «во исполнение порядка и способов исполнения решения арбитражного суда».

§ 8. Ипотека

Ипотека (от греч. hypoteke – залог, основание, заклад; англ. mortgage), то есть залог недвижимости является наиболее сложным, мало применяемым в нашей стране, но весьма развитым в зарубежье способом обеспечения обязательств. Впервые понятие «ипотека» было введено федеральным законом «О залоге». Впоследствии Гражданский кодекс РФ дополнил его содержание, поставив равенство между ипотекой и залогом недвижимого имущества. Согласно п. 2 ст. 334 ГКРФ ипотекой признается залог предприятия, строения, здания, сооружения или иного объекта, непосредственно связанного с землей, вместе с соответствующим земельным участком или правом пользования им. С целью наиболее эффективного регулирования ипотечных отношений в Российской Федерации был принят Федеральный Закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» №102 от 16 июля 1998 г. Также одним из нормативных актов, регулирующих отношения ипотеки, является Указ Президента РФ №293 от 26 февраля 1996 г.

Основным отличительным признаком ипотеки, как одного из видов залога является ее предмет. По договору ипотеки в качестве имущества, передаваемого в залог, выступает недвижимость. По общему правилу к недвижным вещам относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Также объектом ипотеки может быть предприятие в целом как имущественный комплекс. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество (п. 1 ст. 130 ГКРФ).