Закон различает регистрацию прав на недвижимое имущество и регистрацию сделок с недвижимым имуществом. В отношении первых требование о государственной регистрации, как правило, отсутствует. Что же касается сделок с недвижимым имуществом, то в одних случаях они подлежат государственной регистрации, а в других – подлежит передача недвижимого имущества.

Последствия несоблюдения нотариальной формы, а также требования о государственной регистрации отличаются более жесткими мерами, чем при несоблюдении простой письменной формы. В этом случае несоблюдение влечет недействительность сделки.

Определенными особенностями обладает решение вопроса о форме внешнеэкономических сделок. До недавнего времени режим, установленный для таких сделок, включал необходимость, во-первых, совершать их письменно, и, во-вторых, соблюдать установленный порядок их подписания. Основы гражданского законодательства 1991 г. сохранили только требование о соблюдении формы внешнеэкономических сделок, не упомянув о порядке их совершения. Новый же ГК указал, что для внешнеэкономических сделок сохраняется только одно требование письменной формы с тем, однако, что его нарушение должно влечь за собой признание сделки недействительной.

Исходя из вышенаписанного мы видим, что соблюдение формы сделки необходимо для признания ее действительной, а также четкой фиксации прав и обязанностей участников сделки, что облегчает ее исполнение и разрешение возможных споров.

7. Недействительность сделки

ГК в главе, посвященной сделкам, наряду с их понятием, видами и формой, уделяет место основаниям и последствиям признания сделок недействительными. Недействительной, как уже отмечалось, признается сделка, которая не способна породить желаемые сторонами последствия, но при соответствующих условиях порождает нежелаемые последствия. Действительность сделки зависит от действительности образующих ее элементов, поэтому недействительные сделки могут быть сгруппированы в зависимости от того, какой из элементов сделки оказался дефектным. Так, можно подразделить недействительные сделки с пороками: субъектного состава, воли, формы и содержания (подробно виды недействительных сделок рассмотрены в п.8). Наряду с отдельными составами недействительных сделок закон формулирует общую норму, согласно которой недействительной является любая сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов (ст.168 ГК). Роль такой нормы проявляется в случаях, когда совершается сделка, не имеющая пороков отдельных ее образующих элементов, но противоречащая по содержанию и своей направленности требованиям закона. Таким образом, мы видим, что норма, сформулированная в ст.168 ГК, фиксирует лишь общее понятие недействительной сделки, однако при наличии специальной нормы, устанавливающей недействительность сделки в зависимости от дефектности отдельных ее элементов, применению подлежит специальная норма.

В зависимости от оснований признания сделки недействительной должно быть применено одно из трех последствий.

Во-первых, это двусторонняя реституция (реституцией именуется восстановление прежнего состояния). При ней каждая из сторон передает другой все, что приобретено ею по сделке. Такая передача должна происходить в натуре (если даже полученное принимает форму пользования имуществом, выполнения работ или оказания услуг), и только при невозможности это сделать необходимо предоставить компенсацию.

Во-вторых, односторонняя реституция, когда полученное ею по сделке сторона возвращает другой стороне, а эта последняя передает все, что получила от второй стороны, в доход Российской Федерации.

В-третьих, никакой реституции, а все, что обе стороны получили или должны были получить по сделке, взыскивается в доход Российской Федерации. В некоторых случаях к перечисленным последствиям присоединяется обязанность возместить потерпевшей стороне причиненные убытки.

Хочу также отметить, что решающее значение придается моменту рассмотрения дела в суде, а не времени совершения сделки. То есть новый Кодекс применительно к вопросам недействительности обладает обратной силой и соответственно распространяется на все сделки независимо от того, заключены ли они до или после вступления в силу Кодекса.

Естественно, решение суда о том, какое именно последствие должно сопутствовать признанию сделки недействительной, зависит в конечном счете от того, какое из требований закона оказалось нарушенным. К числу вытекающих из закона требований относятся: сделка должна быть совершена дееспособным гражданином, а сделки, совершенные юридическим лицом, должны соответствовать его правоспособности; волеизъявление лица должно соответствовать подлинной воле; сделка должна соответствовать закону по содержанию и по форме. Рассмотрим эти требования подробнее.

8. Виды недействительных сделок

Как уже было сказано, недействительные сделки можно подразделить на сделки с пороком субъектного состава, сделки с пороками воли, сделки с пороками формы и сделки с пороками содержания.

Сделки с пороками в субъекте следует подразделить на две группы. Первая связана с недееспособностью граждан, а вторая – со специальной правоспособностью юридических лиц либо статусом их органов.

Вопросам дееспособности граждан, т.е. способности их своими действиями приобретать и осуществлять права, создавать для себя гражданские обязанности и исполнять их, посвящены ст.21-30 ГК. Некоторые из указанных статей устанавливают определенные границы дееспособности для отдельных категорий граждан, используя при этом два критерия: возраст и дефекты психики. По этим критериям законом сформулированы следующие составы недействительных сделок: а) совершаемые гражданином, признанным недееспособным (ст.171 ГК); б) совершаемые гражданином, ограниченным судом в дееспособности (ст.176 ГК); в) совершаемые несовершеннолетним в возрасте до 14 лет (ст.172 ГК); г) совершаемые несовершеннолетним в возрасте старше 14 лет (ст.175 ГК). По пунктам А и Г сделки являются недействительными с момента их заключения, однако закон предусматривает возможность признания за этими сделками юридической силы, если она совершена к выгоде малолетнего или недееспособного гражданина. По пунктам Б и В недействительными могут быть признаны только сделки, требующие в соответствии с законом согласия родителей, усыновителей или попечителей на их совершение, поскольку у этих лиц имеется частичная дееспособность.

Законом предусмотрено два состава недействительных сделок юридических лиц: сделки, выходящие за пределы специальной правоспособности юридического лица (ст.173 ГК), и сделки, совершенные органами юридического лица с превышением их полномочий (ст.174 ГК). Характерная черта этих двух составов – их недействительность жестко связана с установлением факта, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о незаконности ее совершения, поскольку, в случае незнания другим участником сделки о существующем пороке сделки, последняя не может быть признана недействительной.

Пороком воли страдают прежде всего сделки, совершенные под влиянием заблуждения (ст.178 ГК). Заблуждение состоит в ошибочном представлении об обстоятельствах, имеющих значение для совершаемой сделки. Заблуждение должно быть существенным и касаться природы сделки либо тождества или таких качеств предмета, которые значительно снижают возможности его использования. В той же статье особо подчеркнуто, что заблуждение в мотивах сделки не имеет существенного значения и на действительность влияния не оказывает. К такой же группе относятся сделки совершенные под влиянием обмана (намеренное введение в заблуждение), насилия (принудительное психическое воздействие), угрозы (воздействие на психику путем указания на возможное наступление различных моральных и физических страданий), злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой или стечения тяжелых обстоятельств (здесь обстоятельства, влияющие на формирование воли, не зависят от другого участника сделки) (ст.179 ГК). Во всех таких случаях волеизъявление – заключение сделки, как и при заблуждении, не соответствует подлинной воле. Все указанные сделки признаются недействительными по иску потерпевшей стороны.