17 Игнорирование положений п.2 ст.585 ГК РФ о субсидиарном применении к договору ренты норм о договоре купли продажи и договоре дарения служит основанием для выводов, не совсем точно отражающих нормативную конструкцию договора ренты в российском гражданском законодательстве. М.И. Брагинский пишет: "Прежде всего, как и заем, рента - реальный договор. Этот договор начинает действовать с момента, когда получатель ренты передает плательщику ренты в собственность соответствующее имущество. Само соглашение о ренте до передачи имущества никаких правовых последствий не влечет" (см.: Комментарий части второй ГК РФ для предпринимателей. М., 1996. С. 53).

18 Отметим, что еще в 1956 г. проф. В.П. Грибанов, анализируя соотношение договора купли-продажи строений и акта его государственной регистрации, пришел к выводу о том, что такие договоры нельзя отнести "к договорам консенсуальным, и традиционная римская классификация договоров оказывается в данном случае непригодной" (см.: Грибанов В.П. Договор купли-продажи по советскому гражданскому праву. М., 1956. С.13).

19 Не случайно выдающийся российский цивилист советского периода О.С. Иоффе, относивший государственную регистрацию сделки к ее форме, считал, что договор дарения жилого строения, подлежащий государственной регистрации, как и договор пожизненного содержания, заключенный под отчуждение жилого дома, является консенсуальным договором (см.: Иоффе О.С. Указ. соч. С. 293, 397).

20 В этой связи один из авторов проекта гл. 33 ГК РФ С.А. Хохлов писал: "Предполагается, что меньший объем содержания не обеспечивает целей договора, превращает его либо в притворный, прикрывающий другую сделку (например, дарение), либо в кабальный для получателя" (см.: Хохлов С.А. Указ. соч. С.328).

21 С учетом сказанного явно небесспорным представляется мнение В.Н. Литовкина. Комментируя ст. 586 ГК РФ, он утверждает, что для отчуждения обремененного рентой недвижимого имущества новому приобретателю имущества согласия получателя рентных платежей не требуется (см.: Комментарий к Гражданскому кодексу РФ, части второй (постатейный). М., 1996. С.162).

22 Следует учитывать, что действующие федеральные законы от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" и от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" не определили порядок регистрации права залога на недвижимое имущество, возникающее не из договора, а непосредственно в силу указания закона. Поэтому в настоящее время можно говорить о том, что подобное право залога возникает между получателем рентных платежей и собственником недвижимого имущества, переданного под выплату ренты, но нельзя утверждать, что оно возникло и для третьих лиц. В связи с этим правило п.1 ст.587 ГК должно быть тщательно отработано в договоре.

23 Хохлов С.А. Указ. соч. С.320.

24 См., напр.: Советский энциклопедический словарь. М., 1986. С.1119.

25 Наряду с указанным Французский гражданский кодекс признает ничтожным договор пожизненной ренты, заключенный "в пользу лица, пораженного болезнью, от которой это лицо скончалось не позднее 20 дней со дня заключения договора" (см.: Морандьер Л. Ж. Указ. соч. С.334). Такое положение целесообразно ввести и в российское законодательство. Оно стало бы средством борьбы со злоупотреблениями при использовании рентных договоров в неблаговидных целях.