Ипотечное кредитование.

Ипотечный кредит - это кредит (заем), предоставленный для приобретения недвижимости под залог данной недвижимости в качестве обеспечения обязательства.

По договору об ипотеке может быть заложено следующее недвижимое имущество:

- земельные участки;

- предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;

- жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир;

- дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;

- воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.

Ипотечное жилищное кредитование, как составная часть ипотечного бизнеса, явление для России достаточно новое. И, как любое нововведение, ипотечное кредитование столкнулось с рядом проблем. Вот лишь некоторые из них:

1. Отсутствие ряда необходимых законодательных актов;

2. Отсутствие единой компьютерной службы регистрации объектов недвижимости и сделок с ними;

3. Разногласия различных экспертов в принципах формирования ипотечного рынка;

4. Недостаточное количество специалистов ипотечного бизнеса;

5. Недоверие населения к долгосрочным кредитным программам:

6. Ну и просто высокие ставки по кредитам.

По оценкам экспертов в стране действует до двух десятков ипотечных моделей. В большинстве своем это связано с тем, что в регионах по-своему подходят к решению жилищной проблемы и развитию ипотечного кредитования. Поэтому появляются, так называемые ипотечные программы, в основе которых лежит бюджетное финансирование. Это, безусловно, сдерживает поступательное развитие "классической ипотеки". Текущее состояние очень точно охарактеризовал Виктор Плескачевский (председатель Комитета Госдумы РФ по строительству): "То, что существует на сегодняшний день, - это всего лишь макет. К сожалению, ипотека, которая 'сидит' на бюджетной или на корпоративной игле составляет до 90% всей ипотеки по стране. Стоит только иглу выдернуть, и она вся рассыплется." Объяснение такого высокого внимания государства к ипотечному кредитованию простое - в СССР проблемы покупки жилья не было, да и быть не могло. Иностранные аналитики считают, что предоставлением льготных условий ипотечного кредитования государство пытается смягчить переход от бесплатного жилья, предоставлявшегося очередникам, к свободному рынку недвижимости, сделавшему новые квартиры совершенно недоступными для некоторых категорий россиян (в частности, для молодых семей). Тем не менее, ипотечный бизнес постепенно набирает обороты, развиваясь в следующих направлениях:

I. Двухуровневая или американская модель ипотечного кредитования является классической ипотечной схемой, широко распространенной в США. Ее особенностью является разделение банков-кредиторов и источника средств (эмитентов ипотечных ценных бумаг). Концепции американской модели отдано предпочтение на федеральном уровне. Для реализации и развития программы было создано "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" (АИЖК), а в федеральном бюджете заложены гарантии по ценным бумагам, выпускаемых Агентством.

Немного об АИЖК и его работе. Агентство по ипотечному жилищному кредитованию создано в 1997 году на основании постановления правительства. Агентство является государственной структурой, в задачи которой входит создание условий для развития массового кредитования на основе единых общефедеральных стандартов.

В настоящее время по программе АИЖК работают 72 региона России, а в 2005 году оно надеется завершить охват единой системой рефинансирования всех регионов страны. На сегодняшний день агентством созданы единые стандарты рефинансирования, и 55 регионов фактически вышли на "конвейерную" поставку — выдачу и продажу АИЖК ипотечных кредитов. Объем ежемесячного выкупа составляет в среднем около 1,5 тыс. закладных.

Предметом рефинансирования АИЖК в настоящее время является стандартный кредит: срок от 1 года до 27 лет; процентная ставка — 15% годовых в рублях; сумма кредита — не более 70% и не менее 30% стоимости жилья; максимальный размер ежемесячного платежа в погашение кредита — не более 50% дохода заемщика.

По состоянию на 17 марта 2005 года количество закладных, а значит, количество семей, которые получили стандартный ипотечный кредит, составило 14 788 единиц (на сумму 5,7 млрд руб.). Средний размер кредита, учитывая региональный характер деятельности АИЖК, составляет 387,8 тыс. руб., средний размер платежа — 5,6 тыс. руб. в месяц, средняя площадь жилья в залоге — 51,9 кв. м.

Даже если исходить из того, что 30% доходов идет на погашение кредита (хотя разрешено и 50%), сегодня семья с доходом примерно 16 тыс. руб. (без налогообложения) может позволить себе взять такой кредит. В среднем доля агентства в общем количестве залогов составляет 26%.

II. Как альтернативу "американской" модели ипотечного кредитования, в России пытаются создать систему ссудо-сберегательных касс (ССК) по аналогии принятой в Германии. Источником средств для ипотечных кредитов служат целевые депозиты в специализированных кредитных организациях. Кассы имеют возможность выдавать кредиты по ставкам ниже рыночных, поскольку сами привлекают средства по ставкам ниже рыночных. Дело в том, что вкладчиками и заемщиками строительно-сберегательных касс являются одни и те же люди - члены кассы. Низкая доходность депозита - своего рода плата за право получить ипотечный кредит по низкой ставке.

Вкладчик берет на себя обязательство в течение определенного времени ежемесячно вносить фиксированную сумму на целевой депозит под процентную ставку, величина которой существенно ниже среднерыночной. После окончания периода накопления, скопив приблизительно половину необходимых на покупку квартиры средств, он получает кредит на вторую половину средств, также под ставку более низкую, чем среднерыночная. Средства, предоставляемые вкладчиком ССК, используются для выдачи кредитов его предшественникам, уже закончившим период накопления.

В России специализированных кредитных организаций пока нет. Их заменяют организации-застройщики. В течение периода накопления все взносы клиента оформляются как долевое участие в строительстве конкретного здания и инвестируются в строительство. По его окончании клиент получает квартиру, выплачивая застройщику оставшуюся стоимость квартиры в течение оговоренного периода. В силу несовершенства законодательства, очень часто возникает конфликт интересов между риэлторами, застройщиками и пайщиками.

Поскольку региональные модели ипотечного кредитования начали складываться до принятия основополагающих нормативных документов, к настоящему времени в России наблюдается многообразие форм жилищного финансирования, лишь немногие из которых основаны на механизме ипотечного кредитования. Большинство регионов ориентируются на собственные наработки, главным образом ориентированные на использовании бюджетных ресурсов. Этим тормозится процесс развития классического ипотечного кредитования и ограничивается возможность использования преимуществ внебюджетного финансирования, свойственных системе классического ипотечного кредитования. Наиболее популярные схемы, действующие в регионах: - аренда жилья с последующим выкупом; - создание фондов с использованием бюджетных средств, которые занимаются строительством и продажей в рассрочку; - дотирование местными властями ипотечных агентств, тем самым значительно снижая процентную ставку, сдерживая возможности рефинансирования кредитов; - ипотечные компании самостоятельно организуют строительство жилья для потенциальных заёмщиков, замыкая таким образом строительство и сбыт жилья посредством ипотечного жилищного кредитования.