Юридическая обязанность заключить договор может вытекать и из административного акта. Так, выдача местной администрацией ордера на жилое помещение обязывает жилищно – эксплуатационную организацию заключить договор социального жилищного найма с тем гражданином, которому выдан ордер.

Среди обязательных договоров особое значение имеют публичные договоры. Впервые в нашем законодательстве публичный договор был предусмотрен статьей 426 ГК РФ. Публичным считается договор, который коммерческая организация по характеру своей деятельности должна заключить с каждым, кто к ней обратится /розничная торговля, услуги связи, гостиничное обслуживание и т. д./.

Публичный договор характеризуется следующими признаками:

1. Обязательным участником публичного договора публичного договора является коммерческая организация.

2. Указанная коммерческая организация должна осуществлять деятельность по продаже товаров, выполнению работ или оказанию услуг.

3. Данная деятельность должна осуществляться коммерческой организацией в отношении каждого, кто к ней обратится.

4. Предметом договора должно быть осуществление коммерческой организацией деятельности, указанной в пунктах 2 и 3.

При отсутствии хотя бы одного из указанных признаков договор не является публичным и рассматривается как свободный договор. Так, если предприятие розничной торговли заключает с гражданином договор купли – продажи канцелярских товаров, которыми торгует это предприятие, то данный договор является публичным. Если же предприятие розничной торговли заключает договор с другим предприятием о продаже последнему излишнего торгового оборудования, то это – свободный договор, поскольку его предметом не является деятельность коммерческой организации по продаже товаров, осуществляемая в отношении каждого, кто к ней обратился.

Практическое значение выделения публичных договоров состоит в том, что к публичным договорам применяются правила, отличные от общих норм договорного права. К числу таких специальных правил, применяемых к публичным договорам, относятся следующие:

1. Коммерческая организация не вправе отказаться от заключения публичного договора при наличии возможности предоставить потребителю соответствующие товары, услуги, выполнить для него соответствующие работы.

2. При необоснованном уклонении коммерческой организацией от заключения публичного договора другая сторона вправе по суду требовать заключения с ней этого договора в соответствии с положениями, применяемыми при заключении договора в обязательном порядке.

3. Коммерческая организация не вправе оказывать предпочтение одному лицу перед другим в отношении заключения публичного договора, кроме случаев, когда законом или иными правовыми актами допускается предоставление льгот для определенных категорий потребителей.

4. Цена товаров, работ и услуг, а также иные условия публичного договора устанавливаются одинаковыми для всех потребителей, за исключением случаев, когда законом или иными правовыми актами допускается предоставление льгот для отдельных категорий потребителей.

5. В случаях, предусмотренных законом, Правительство Российской Федерации может издавать правила, обязательные для сторон при заключении и исполнении публичных договоров /типовые договоры, положения и т.д./.

Взаимосогласованные договоры и договоры присоединения.

При заключении взаимосогласованных договоров их условия устанавливаются всеми сторонами, участвующими в договоре.

При заключении же договоров присоединения их условия устанавливаются только одной из сторон. Другая сторона лишена возможности дополнять или изменять их и может заключить такой договор только согласившись с этими условиями, т.е. присоединившись к этим условиям. В названии договора отражается его сущность, которая состоит в том, что к договору, предложенному одной из сторон со стандартными условиями, вторая сторона просто присоединяется. Но в этом случае не нарушается принцип свободы договора, т.к. присоединяющаяся сторона сама в праве решать, заключать или нет договор на этих условиях.

Признаки договора присоединения сводятся к следующему:

1. Договор разрабатывает одна из сторон, другая сторона не участвует в разработке договора.

2. Форма договора или формуляр, которую предлагает договаривающая сторона, не подлежит утверждению и не опубликовывается в печати.

3. Референтом выступает сторона, разработавшая договор присоединения.

4. Договор присоединения принимается или не принимается присоединяющейся стороной целиком. При разногласии хотя бы по одному пункту из условий договора, он признается незаключенным.

5. Условия договора не должны расходиться с ГК РФ, другими законами или правовыми актами, должны отражать права, которые обычно предоставляются по договорам такого вида.

Поскольку условия договора присоединения определяются только одной из договаривающихся сторон, необходимо как-то защищать интересы другой стороны, не принимающей участия в определении условий договора. В соответствии с пунктом 2 статьи 428 ГК РФ предоставляет присоединившейся стороне право потребовать расторжения или изменения договора, если этот договор присоединения лишает эту сторону прав, предоставляемых по договорам такого типа, исключает или ограничивает ответственность другой стороны за нарушений обязательств, либо является обременительным для присоединившейся стороны. Например, если сторона, разрабатывающая договор, включает в него ответственность в виде значительной по сумме штрафной неустойки, то присоединяющая сторона вправе потребовать либо исключения из договора условий о ее ответственности, либо установления соразмерной ответственности другой стороны.

Граждане, осуществляющие предпринимательскую деятельность, заключая такой договор, должны быть очень осмотрительны, т.к. им предоставляется право требовать расторжения или изменения договора присоединения только в том случае, когда они смогут доказать, что не знали или не могли знать, на каких условиях заключается договор.

Договор присоединения чаще всего применяется во взаимоотношениях коммерческой организации с гражданином, когда стандартные условия договора повторяются многократно. Это может быть договор розничной купли-продажи, договор банковского вклада, договор на пользование телефоном, Снабжению тепловой, электрической энергией, предоставлению услуг по туристическому обслуживанию и др.

Для того, чтобы стороны могли достигнуть соглашение и тем самым заключить договор, необходимо, чтобы хотя бы одна из сторон сделала предложение о заключении договора, а другая сторона приняла это предложение.

В случае изменения договора соответствующим образом меняется и содержание обязательства, основанного на данном договоре. При расторжении договора он прекращает свое действие и основанное на нем обязательство. С этого момента стороны лишаются принадлежащих им в силу обязательства прав и освобождаются от лежащих на них обязанностей.

При изменении и расторжении договора в судебном порядке основанное на нем обязательство соответственно изменяется или прекращается с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или расторжении договора.