Следует определить максимально допустимый месячный аннуитетный платеж заемщика с учетом установленных коэффициентов.

Расчет соотношения расходов к доходам заемщика

Учитывая критерии банка относительно коэффициентов П/Д и 01/ Д., определяем максимально допустимую сумму ежемесячных расходов по выплате ипотечного кредита (аннуитетный платеж) в совокупном ежемесячном доходе заемщика, выбирая при этом наименьшую из сумм, определяемых из следующих соотношений (1) и (2):

Максимально допустимая сумма ежемесячного (аннуитетного) платежа по ипотечному кредиту = Сумма совокупного ежемесячного дохода П/Д

То есть максимально допустимый платеж по ипотечному кредиту:

П/Д (40%) 1200 долл. = 1200 0,40 = 480 долл.(12000 руб.)

Так как среднемесячный чистый доход заемщика равен 1200 долл.(30000 руб. ) и попадает в границы от 900 долл. до 2100 долл. (от 22500 до 52500 руб. соответственно), дающие возможность банку использовать повышение значения коэффициентов, то при расчете данного примера следует руководствоваться увеличениемна 5% значениями коэффициентов П/Д (40%) и 01/Д (60%):

Максимально допустимая сумма ежемесячного (аннуитетного) платежа по ипотечному кредиту = Сумма совокупного ежемесячного дохода заемщика 01/Д – Сумма ежемесячных обязательств

То есть максимально допустимая сумма ежемесячного (аннуитетного) платежа:

01/Д (60%) 2100 долл. - 250 долл. = 12000,60 - 250 = 470 долл.(11750 руб.)

Определение максимального размера ежемесячного (аннуитетного) платежа по кредиту

Выбираем наименьшую из сумм, полученных в результате расчетов соотношений(2.5) и (2.6) — 470 долл. (11750 руб.). Исходя из установленных критериев, сумма в размере 470 долл. является максимально допустимой суммой ежемесячных расходов на платежи в счет погашения основного долга и уплаты процентов для данного заемщика.

Расчет справочного коэффициента Ж/Д

Исходя из определенного выше максимального размера ежемесячного платежа по кредиту (аннуитетного платежа по основному долгу и процентам), необходимо определить сумму общих ежемесячных расходов по ипотечному кредиту, включающую не только платежи по основному долгу и процентам, но и платежи по договорам страхования, оплате технического обслуживания, а также сумм налогов и других регулярных платежей.

Наименьшая из сумм, полученных в результате расчетов— 470 долл.(11750 руб.)

Сумма ежемесячных налогов на имущество — 3 долл. (75 руб.)

Сумма ежемесячных платежей по страхованию имущества, жизни и трудоспособности, титула собственности — 35 долл.(875 руб.)

Платежи за услуги по техническому обслуживанию (сбор за кондоминиум и другие регулярные — ежемесячные либо годовые в пересчете на ежемесячные обязательные взносы, связанные с эксплуатацией, управлением, охраной и поддержанием (ремонтом) жилых помещений) — 15 долл. (375 руб.)

Общая сумма жилищных расходов по приобретаемому жилью:

470 + 3 + 35 + 15 = 523 долл. (13075 руб.)

Определяем значение справочного коэффициента Ж/Д из формулы:

Ж/Д = 523 долл. : 1200 долл. = 43,58= 1089,5 руб.

Таким образом, справочный коэффициент Ж/Д в настоящем примере будет равен 43,58%.

Расчет справочного коэффициента 02/Д

Исходя из определенной общей суммы жилищных расходов по приобретаемому жилью равную 523 долл., необходимо определить долю общих обязательств заемщика в его бюджете.

Общая сумма жилищных расходов по приобретаемому жилью — 523 долл.=13075 руб.

Сумма ежемесячных обязательств заемщика — 250 долл.=6250 руб.

Общая сумма долгосрочных обязательств заемщика:

523 долл. + 250 долл. = 773 долл.=19325 руб.

Определяем значение справочного коэффициента 02/Д из формулы:

02/Д = 773 долл. : 1200 долл. = 64,42.=1610,5 руб.

Таким образом, справочный коэффициент 02/Д в настоящем примере будет равен 64,42%.

Расчет максимальной суммы кредита

По формуле аннуитетных платежей определяем максимально доступную для заемщика сумму кредита:

Сумма кредита =(2.7)

Ежемесячный аннуитетный платеж — 470 долл.= 11750 руб.

Срок кредита — 10 лет и 2 месяца (122 месяца).

База для расчет аннуитета — 10 лет (120 месяцев).

Процентная ставка — 12% годовых.

Сумма кредита, рассчитанная по указанной формуле, — 29 132 долл.=728300 руб.

Определение максимально допустимой суммы кредита для заемщика, исходя из стоимости залогового имущества

Максимально допустимая сумма кредита рассчитывается на основе установленного коэффициента К/3, при этом сумма стоимости залогового имущества определяется как минимальная из двух величин: продажной цены недвижимого имущества и оценочной стоимости этого имущества, установленной оценщиком коэффициент К/3 = 70%.

Оценочная стоимость имущества = Сумма кредита:

38 0000,7 = 26 600 долл.=665000 руб.

Для упрощения данного примера оценочная стоимость имущества равна продажной цене имущества (контрактной стоимости).

Исходя из платежеспособности заемщика, максимально допустимая сумма кредита для данного заемщика составляет 29 132 долл.(728300 руб.)

Вместе с тем, исходя из стоимости имеющегося залогового имущества, предельная сумма кредита составляет 26 600 долл.( 665000 руб.).

Поскольку АК СБ РФ должен выдавать кредиты на основании меньшей из указанных сумм, максимально допустимый размер кредита в данном случае составляет 665000 руб.

3. Перспективы развития ипотечного кредитования в АК СБ РФ (ОАО)

3.1 Основные проблемы и способы улучшения условий ипотечного кредитования в АК СБ РФ (ОАО)

Основной проблемой для АК СБ РФ (ОАО) при выдаче ипотечного кредита является низкая платежеспособность клиентов, что обусловлено нестабильной социально- экономической ситуацией.

Иногда в ипотеку, к сожалению, включается и четвертая сторона. Происходит это в критических ситуациях, когда заемщик не в состоянии до конца выполнить договор. Если возникает проблема возврата кредита, то сначала, естественно, происходит работа по поиску взаимоприемлемого решения. Возможно изменение графика погашения платежей, отсрочка в погашении основного долга. Но когда выясняется, что у заемщика настолько изменилась ситуация и возврат кредита невозможен в принципе, то опять-таки для обеих сторон предпочтительнее выработать решение в добровольном порядке. Наиболее вероятен вариант продажи жилья и приобретения на оставшиеся деньги менее комфортабельного жилья или его аренда. И все это можно сделать в досудебном порядке. Иногда все-таки возникает самая нежелательная ситуация, когда производится судебное обращение взыскания.