Профессиональная управляющая компания (УК) сможет приступить к работе на объекте уже через 1-1,5 месяца. Естественно, обслуживание объекта с помощью компании, у которой управление является профильным бизнесом, обойдется дешевле. В работе у УК находится несколько подобных объектов, затраты на штат распределяются между ними, а остальная бонусная составляющая идет в привязке к рентному доходу с этого объекта, что мотивирует управляющую компанию повышать его ликвидность. Под профессиональным управлением объект будет приносить прибыль и компенсировать не только потери по затратам на его содержание, но и частично возмещать потери банка по кредиту.

Оптимальный вариант для кредитной организации - создать свою контролирующую структуру, которая будет по всем направлениям взаимодействовать с компаниями на аутсорсинге.

2. Вывод объекта на SPV. SPV (Special Purpose Vehicle) – это специализированная компания, подконтрольная банку, на баланс которой выводится проблемный актив. Таким образом, кредитная организация избавляется от отрицательного баланса на основном счете и повышает свой рейтинг. Подобную схему используют, например, Сбербанк Капитал и ВТБ Капитал.

Удачным может быть и такой вариант: вывести залоговый объект на SPV и через нее заниматься управлением и эксплуатацией. Преимущество в том, что у SPV отдельные бюджеты, которые к банку имеют опосредованное отношение и на его финансовую отчетность напрямую не влияют.

3. Перевод объекта в КЗПИФ. Перевод объекта в паи возможет в двух случаях. Первый – когда банк изъял проблемный актив и уже перевел его к себе на баланс. Инструментом будет закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости.

Второй – объект еще не изъят и остается кредит, который по всем признакам потребует вливания дополнительных средств. Инструмент – кредитный закрытый паевой инвестиционный фонд (КЗПИФ).

Механизм КЗПИФ выгоден при решении актуальных задач, стоящих сейчас перед большинством финансовых организаций. Главное здесь – оздоровление банка путем снятия с его баланса дефолтных активов без необходимости дополнительного резервирования денежных средств.

Рассмотри базовую схему создания КЗПИФ. Один или несколько квалифицированных инвесторов формируют закрытый фонд денежными средствами. В соответствии с Приказом ФСФР РФ от 09.12.2008 № 08-56/пз-н формирование ЗПИФ закладными по кредитам не разрешено. Деньги направляются на выкуп кредитов других банков, а инвестор взамен получает паи КЗПИФ, которые оформляет на своем балансе как «вложения в ценные бумаги». Паи могут быть ограничены в обороте или иметь листинг и торговать на бирже. Доходы, т.е. полученные проценты по задолженности, из фонда выплачиваются пайщикам либо накапливаются внутри фонда и реинвестируются.

Результат всех этих операций – закладные по кредитам идут в фонд, а банк на балансе получает паи и доход с этого фонда. Ликвидность при этом растет.

4. Перевод объекта в ЗПИФН. В данном варианте очевидны три плюса. Во-первых, на балансе банка возникает недвижимость или земельный участок, а ценные бумаги, которые освобождают кредитную организацию от уплаты налога на имущество или на землю. Сумма налоговых выплат доходит до 2,2% от балансовой стоимости здания, а экономия по налогу на имущество может быть в 2 раза больше, чем выплата организациям, обслуживающим фонд.

Во-вторых, появляется возможность оптимизировать также выплаты по налогу на прибыль. Пока полученные доходы находятся внутри фонда - налог на прибыль не выплачивается, он может реинвестироваться.

В-третьих, переведя все объекты в один фонд, можно компенсировать задолженность одного объекта другим, который лучше. Это особенно актуально для ситуации, когда проблемных объектов несколько, и все они имеют разную степень инвестиционной привлекательности.

Доходы внутри фонда можно реинвестировать, во что угодно - и в ценные банки, и в депозиты банка, причем даже своего. В последнем случае мультипликация процентов постепенно наращивает денежную массу внутри ЗПИФН. Ситуация с проблемным объектом оптимизирована, остается ждать восстановления рынка.

Поскольку банк является финансовой организацией, у него есть опыт и возможности оперировать ценными бумаги, которыми являются паи фонда. Их можно продать целиком или долями, вывести на подконтрольную структуру и управлять ею, продать закладные и т.д. – у банка имеется целый арсенал финансовых инструментов по работе с ценными бумаги. И если вдруг кредитная организация по каким-то причинам не может самостоятельно воспользоваться этим арсеналом, есть возможность обратиться в специализированные управляющие компании финансового рынка.

Инструменты работы с проблемными активами через паевые фонды – открытые, прозрачные, понятные и эффективные. При их использовании банк всегда может продать залоговый объект, которые реализуется от фонда, а полученный доход, распределяется между пайщиками.

5. Продажа через «голландский» аукцион. Любой аукцион в России воспринимается, как возможность приобрести тот или иной актив по заниженной стоимости. Но при закрытом аукционе стоимость лота заранее неизвестна либо фиксируется какая-то начальная. Дальше она торгуется вниз: выбирается несколько предложений вариантов оферты и максимальная из них. Это так называемый голландский тип аукциона.

При продаже объекта на таком аукционе банк определяет начальную стоимость (может даже не озвучивать ее). Из всех заявок выбираются те, которые наиболее близки к цене, зафиксированной банком изначально. Затем проходит второй аукцион – этих инвесторов-покупателей приглашают на открытый аукцион, где лоты торгуются уже вверх от стартовой цены.

Используя такой инструмент, кредитная организация сумеет продать ненужные активы чуть дороже, чем это было бы возможно.

6. Продажа через аукцион типа Short Sale. Аукцион типа Short Sale (быстрые продажи) используются, когда объект еще не перешел на баланс банка. Суть данного инструмента заключается в том, что заемщик самостоятельно ищет покупателя, который приобретает объект по цене чуть ниже стоимости залога. В США подобная схема используется давно, в России же ее только-только начали применять.

Схема проста: собственник (залогодатель) находит покупателя на объект, покупатель выставляет ему оферту на определенную сумму, но ниже залоговой оценочной стоимости, по которой принимался этот актив. Затем собственник передает оферту на рассмотрение в банк. При положительном решении осуществляется сделка купли-продажи, в результате которой кредитная организация получает деньги (с небольшим дисконтом), собственник снимает с себя все обязательства по займу, а покупатель приобретает объект по цене существенно ниже рыночной.

Единственный специфический нюанс: российские банки слишком долго рассматривают заявки и принимают решения. Проходят месяцы, пока они согласятся на оферту, а потенциальный покупатель за это время уже нашел другой интересный объект и отказывается от первоначальных договоренностей.

7. Реализация объекта по схеме прямого лизинга. Компания желает приобрести принадлежащий банку объект недвижимости, но в настоящий момент не обладает необходимыми средствами, чтобы купить его целиком. Тем не менее, у потенциального покупателя есть необходимые оборотные средства, и его финансовое состояние позволяет получить объект по лизингу.