В последние год-два все большая часть российских и зарубежных банков выходит на рынок с собственными программами ипотечного жилищного кредитования. Для снижения операционного и других рисков при организации ипотечного жилищного кредитования в банке очень важна разработка методологии предоставления и обслуживания данного вида кредитов.

Методология ипотечного жилищного кредитования может включать в себя утвержденные внутрибанковскими документами:

- процедуры оценки заемщика, его платежеспособности и обеспечения кредита;

- процедуры предоставления ипотечного жилищного кредита;

- процедуры обслуживания ипотечного жилищного кредита.

Сюда же следует отнести формы внутрибанковских документов, сопровождающих все вышеуказанные процедуры.

Рассмотрим данные процедуры на примере банка, в состав ипотечного подразделения которого входят отдел рассмотрения заявок (ОРЗ), отдел предоставления кредитов (ОПК) и отдел сопровождения (ОС).

Оценка заемщика, его платежеспособности и обеспечения

Оценку заемщика и его платежеспособности проводит сотрудник ОРЗ, например кредитный эксперт.

В целях экономии времени заемщиков и рациональной организации работы сотрудников банка целесообразнее первичные консультации, касающиеся условий кредитования и возможности конкретного заемщика получить кредит, осуществлять по телефону, производя необходимые расчеты в режиме онлайн, а тех заемщиков, которых устраивают условия банка и которые по предварительным расчетам могут получить кредит, приглашать на первую встречу с сотрудником ОРЗ, назначая при этом конкретный день и час.

В ходе первой встречи с заемщиком сотрудник банка оценивает его самого: это и визуальная оценка (внешнего вида, одежды, аксессуаров), и оценка манеры его поведения во время общения с сотрудником банка. По итогам наблюдений сотрудник ОРЗ делает соответствующие пометки во внутрибанковских документах или электронных базах данных, которые используются в ходе дальнейшей оценки заемщика.

Как правило, при первой встрече заемщик заполняет заявку на кредит и получает список документов, необходимых для ее рассмотрения банком.

В зависимости от особенностей организации работы ОРЗ возможны также другие варианты. Например: заемщик ранее подавал заявку на кредит через интернет-сайт банка и пришел на первую встречу уже со всеми необходимыми документами, список которых получил на том же интернет-сайте банка.

В последнее время из-за усиливающейся конкуренции банки стараются сократить перечень таких документов. Минимальный набор, необходимый для рассмотрения заявки, может выглядеть следующим образом:

- документы, удостоверяющие личность и семейное положение заемщика/созаемщика/поручителя (под созаемщиком/поручителем чаще всего понимается супруг заемщика), а также наличие детей;

- документы, характеризующие трудовую деятельность заемщика/созаемщика/поручителя (например, копия трудовой книжки, заверенная работодателем, и трудовой контракт);

- документы, подтверждающие сведения о доходе заемщика/созаемщика/поручителя (формы документов зависят от того, какие виды доходов принимает в расчет банк);

- документы, характеризующие место постоянного жительства заемщика/созаемщика/поручителя (документ о постоянной или временной регистрации, документы, подтверждающие право собственности на жилье, характеристика жилого помещения (копия финансово-лицевого счета и выписка из домовой книги по месту постоянной регистрации)).

Некоторые банки запрашивают документы, подтверждающие наличие в собственности заемщика/созаемщика/поручителя каких-либо активов, документы об образовании, краткие характеристики компаний-работодателей и служебных обязанностей заемщика/созаемщика/поручителя в зависимости от политики банка.

Для оценки платежеспособности заемщика ипотечного жилищного кредита банками выработаны различные подходы. Однако при всем разнообразии этих подходов целесообразно выделить общие принципы.

1. Тщательный анализ еще на стадии рассмотрения заявки потенциального заемщика.

2. Системный подход при осуществлении оценки (в том числе оценки предполагаемого обеспечения).

3. Изучение личности потенциального заемщика.

Существует множество методик и их модификаций для определения платежеспособности заемщика и процедур (уровней) принятия окончательного решения о предоставлении кредита.

Во внутрибанковских методических документах должны быть четко прописаны процедуры (методики) оценки платежеспособности заемщика.

Одной из основных таких методик, касающихся заемщика ипотечного жилищного кредита, является методика экспертной оценки платежеспособности, которая предусматривает использование экспертных оценок сотрудника ОРЗ, содержащихся, как правило, в его заключении. В числе разновидностей методики экспертных оценок - оценка ряда количественных и качественных характеристик.

1. Количественные характеристики. Рассчитываются по следующим коэффициентам:

A. PTI (payment to income) (платеж к доходу) - отношение суммы ежемесячных платежей по кредиту заемщика к совокупному семейному доходу (нетто) за тот же период.

Максимально допустимое значение коэффициента PTI составляет в среднем 40% в зависимости от уровня дохода заемщика и размера платежа по кредиту.

Б. OTI (obligations to income) (обязательства к доходу) - отношение общей суммы ежемесячных обязательств заемщика к совокупному семейному доходу (нетто) за тот же период. Общая сумма ежемесячных обязательств включает в себя все выплаты, вычеты и удержания, производимые заемщиком в течение месяца, в том числе плату за жилье, коммунальные платежи, страховые платежи, обслуживание кредитов (прочих), алименты, плату за обучение (как самого заемщика, так и других членов семьи, находящихся на иждивении) и прочие выплаты.

Максимально допустимое значение коэффициента OTI составляет в среднем 50% в зависимости от уровня дохода заемщика и совокупного размера его обязательств.

В. Достаточность денежных средств исходя из расходов на содержание. После уплаты всех обязательных ежемесячных платежей (включая платежи по запрашиваемому кредиту) остаток денежных средств не должен быть меньше прожиточного минимума, устанавливаемого для данного региона на 1 человека, исходя из количества членов семьи (расходы на содержание). Расходы на содержание рассчитываются как произведение количества членов семьи заемщика (заемщик и лица, находящиеся на его иждивении) и размера прожиточного минимума в регионе на дату проведения оценки. В случае если расходы на содержание превышают остаток денежных средств после уплаты всех обязательных платежей, платежеспособность заемщика не отвечает установленным требованиям.

2. Качественные характеристики:

А. Доходы заемщика. К числу положительных факторов при анализе доходов заемщика следует отнести:

- Наличие у заемщика доходов, которые не могли быть приняты для рассмотрения при расчете основных коэффициентов ввиду их нестабильности, невозможности заранее определить их величину. Данные доходы должны быть подтверждены документально.