В большинстве стран мира приобретение жилья в кредит является не только основной формой решения жилищной проблемы, но и базовой сферой экономической деятельности, ключевую роль в которой играют банковские структуры. Государство не выполняет вспомогательную роль, усиливая общие правила, обуславливающие эффективность взаимодействия всех участников процесса жилищного кредитования, а также при необходимости прямо или косвенно использует бюджетные финансовые средства для привлечения дополнительных частных инвестиций в жилищную сферу.

Полагаю, что, поднимая вопрос о проблемах кредитования физических лиц, было бы весьма своевременно и просто необходимо охарактеризовать ипотечное кредитование.

Операции банка по ипотечному кредитованию

Ипотечное кредитование отличается тремя основными признаками:

Займы представляются на длительный срок, обычно на 10-25 лет, растягивая погашение кредита во времени, уменьшая, таким образом, размер ежемесячных выплат;

Большинство займов предоставляются на приобретение жилых помещений, в которых будут проживать их владельцы;

Купленное жилье служит в качестве обеспечение займа (залога), и в случае неуплаты займа собственность изымается банком и продается, с целью полного погашения кредита.

На рынке ипотечных кредитов действуют четыре субъекта: заемщик; кредитор, или банк; инвестор, который вкладывает средства в ипотечные кредиты и может не совпадать с банком, выдающим ссуды: правительство.

Субъекты рынка ипотечных кредитов и их цели.

Заемщик. Цель: приобрести по возможности лучшее жилье, одновременно быть в состоянии производит ежемесячные выплаты по кредиту, которые не составляли бы слишком большую долю его ежемесячного дохода.

Банк. Цель: максимизировать прибыль и дивиденды своим официальным ограничения рисков неплатежей заемщиков и потерь в результате более быстрого увеличения стоимости привлеченных банками средств по сравнению с процентными ставками по выданным ипотечным кредитам, а также в связи с непредвиденным оттоком банковских ресурсов.

Инвестор. Цель: максимизировать доходы, вкладывая средства в ипотечные кредиты или ценные бумаги, обеспеченные путем ипотечных кредитов. Некоторым видам рисков он подвержен в меньшей степени, например риску ликвидности, который возникает в результате исполнения роли посредника, и поэтому плата, которую он взимает за подобные риски, может быть меньше, чем у банка.

Правительство. Создает условия для надежного и эффективного функционирования системы ипотечного кредитования; регулирует и осуществляет надзор за деятельностью коммерческих банков, предоставляющих ипотечные кредиты с целью защиты интересов вкладчиков этих банков; содействует ограниченным группам семей в приобретении жилья.

В настоящее время наиболее подходящими для России представляются следующие условия кредитования приобретения жилья.

1. Доля кредита от стоимости жилья из-за крайней сложности выселения при изъятии заложенного имущества должна быть не более 70%. Опыт многих стран показывает, что при прочих равных условиях (доход семьи, доля ежемесячных выплат за кредит в доходе и др.) вложение собственных средств на 30% стоимости приобретаемого жилья является достаточным, чтобы значительно уменьшить вероятность неуплаты по кредиту.

2. Доля платежей за кредит в доходе заемщика в условиях экономической неопределенности и возможности некоторого снижения величины реальных доходов заемщика в ближайшие 1-2 года в момент выдачи займа должна быть достаточно высокой - не более 25% дохода.

3. Тип кредита - традиционный с фиксированной процентной ставкой (кредит с фиксированным процентом - КФП), то есть с постоянной величиной месячной выплаты по ссуде, не может использоваться в условиях высокой инфляции. В случае, если банк предполагает получить с заемщика положительный реальный процент за кредит, используя КФП, величина кредита, который сможет получить заемщик, будет очень незначительной. В этой ситуации необходимо использовать альтернативные кредитные инструменты, предполагающие ту или иную схему индексирования.

Основной защитой от риска процентной ставки является использование при ипотечном кредитовании такой процентной ставки, которая варьирует с изменением стоимости банковских фондов. Применение подобных кредитных инструментов переносит риск процентной ставки с банка на заемщика. Кредиты с переменной процентной ставкой могут сочетаться с другими средствами, в частности с отсрочкой процентных платежей при высоком текущем уровне ставки на более поздний этап кредитного периода, когда вероятно, доход заемщика будет больше, а потому ему будет легче справляться с более высокими платежами. Подобными инструментами являются: кредит с корректировкой на уровень цен (применяется в Колумбии и других латиноамериканских странах), кредит с двойным индексом (применяется в Мексике, Турции, Польше), кредит с отсрочкой платежа (применяется в Венгрии и Австралии).

Схемы кредитов данных типов предполагают достаточно низкие ставки - от 5 до 20%. Это означает, что размер кредита, который может получить заемщик, будет значительно больше, чем при использовании фиксированной или переменной ставки, включающей ожидаемую инфляцию.

В случае же использования индексируемых видов кредитных инструментов основная сумма долга индексируется по стоимости банковских фондов, по индексу цен или иному индексу, отражающему изменяющуюся рыночную процентную ставку. Ежемесячные выплаты заемщика в таком случае возрастают с течением времени, поскольку процентная ставка накладывается на индексируемую основной задолженности. Хотя, если доход заемщика также изменяется в соответствии или почти в соответствии с выбранным индексом, доля дохода, идущая на выплату жилищного кредита, не увеличивается.

В России пока, к сожалению, нет того уровня информатизации страны, который, к примеру, имеется в США и совершенно легально используется банками страны для оперативного наведения справок о платежеспособности любого гражданина страны. В Российской Федерации мы живем и работаем в условиях весьма далеких от американских, поэтому, дожидаясь, пока автоматизация процессов "андеррайтинга" и оценки платежеспособности станут нормой нашей деловой деятельности, можно упустить массу благоприятных возможностей на рынке кредитования. Сбербанк в соответствии с существующей ситуацией, в отличие от средних банков, вынужден выставлять ряд более строгих встречных требований к заемщику, выше поднимать планку и ужесточать требования. В результате увеличивается количество отказов тем заемщикам, которые не совсем вписываются в эти рамки.

Особенностью более мелких банков и одновременно их преимуществом является то, что они готовы работать практически со всем спектром заемщиков, достаточно индивидуально подходить к клиентам. Немного внимания хотелось бы уделить судебному вопросу. На Западе, где судебная система более совершенна и давно ориентирована на интересы населения живущего в условиях рыночной экономики, Фемида пытается быть беспристрастной и в равной мере служить интересам всех стран, старается объективно рассматривать споры между юридическими и физическими лицами. В нашей стране банку-кредитору пока что трудно отстаивать свои интересы в споре с заемщиком, в особенности, если у него многодетная семья. Суд пока что особо не интересует то, что встав на сторону многодетного должника, он вынуждает страдать других многочисленных вкладчиков банка, которые могут оказаться самыми простыми и, к тому же, многодетными людьми.