В настоящее время практически сформировавшимся и постоянно функционирующим можно считать рынок долгосрочных ипотечных кредитов, который построен на взаимодействии первичного и вторичного рынков данных кредитов под жилищное финансирование.

Ипотечный рынок кредитов (ИРК) представляет собой систему социально-экономических отношений, развивающихся под воздействием взаимозависимых внешних и внутренних факторов, создающих предпосылки для появления устойчивых инвестиционных мотиваций в жилищной сфере. Субъектами ипотечного рынка кредитов выступают потенциальные заемщики, инвесторы, продавцы жилья. Объектами ИРК являются: кредиторы (банки или др. кредитные организации); операторы вторичного рынка кредитных ресурсов (агентства по ипотечному жилищному кредитованию); органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним; страховые компании; оценщики; риэлтерские фирмы; инфраструктурные звенья системы ипотечного кредитования (нотариат, паспортные службы, органы опеки и попечительства, юридические консультации и т.д.).

На первичном рынке ипотечных кредитов население обеспечивается ипотечными кредитами под строительство или покупку жилья банками или другими кредитными организациями. При этом быстрый возврат кредитных ресурсов и решение проблемы ликвидности кредиторы могут вестись за счет передачи права требования по кредитам или закладным агентствам по ипотечному жилищному кредитованию. Для чего заключается соглашение по передаче прав требования по кредитам или закладным и договор доверительного управления приобретенными правами требованиями. Что позволяет кредитору контролировать заемщика, получать комиссионные за обслуживание кредита, в дальнейшем расширять свои кредитные операции.

На вторичном рынке ипотечных кредитов ведут свою деятельность специализированные институты, которые перераспределяют риски ипотечного кредитования. Ими выступают агентства по ипотечному жилищному кредитованию, которые периодически проводят выборочные проверки ипотечных кредитов. И если выявлено, что они не соответствуют требованиям и стандартам, то кредитор обязан исправить нарушения, либо выкупить кредиты или закладные. При ненадлежащем исполнении кредитором договора доверительного управления агентство имеет право расторгнуть данный договор и передать кредиты на обслуживание в другую кредитную организацию. Механизм доверительного управления приобретенными правами требованиями по кредитам в случае банкротства первичного кредитора защищает интересы агентства. Использование счетов доверительного управления для обслуживания кредитов предусматривает обязательную ежемесячную отчетность. Что обеспечивает действенный контроль над операциями агентств и кредиторов со стороны Центрального банка РФ [11, С.29].

Такой подход к организации рефинансирования кредитных учреждений позволяет реализовать другие формы привлечения кредитных ресурсов в сферу жилищного кредитования. Например, агентство по ипотечному жилищному кредитованию может стать доверительным управляющим общего фонда банковского управления или паевого инвестиционного фонда, может осуществлять выпуск облигаций или ценных ипотечных бумаг.

1.2 Правовые основы ипотеки

Задача совершенствования правовых основ долгосрочного ипотечного жилищного кредитования остается одной из актуальных задач государства при формировании рыночной системы ипотечных сделок. Так как создание эффективной законодательной и нормативно - правовой базы для развития жилищного финансирования позволит снизить кредитные риски, создать приемлемую налоговую среду для застройщиков и рабочие условия для кредитных организаций.

Основы становления жилищного финансирования были заложены в законе РФ "Об основах федеральной жилищной политики", которые затем были развернуты в ряде Постановлений Правительства и Указах Президента РФ о внебюджетных формах инвестирования в жилищной сфере; о жилищных кредитах и сертификата; в государственной целевой программе "Жилище", а также в федеральной целевой программе "Свой дом". [11, С. 21-24].

Основным документом, впервые раскрывшим сущность отечественного ипотечного кредитования, стал Гражданский кодекс РФ (п.2 ст. 334 ГК РФ и ряд других норм ГК РФ). В дальнейшем был принят Федеральный закон от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", вступивший в силу 20 июля 1998 г., в который внесены изменения вплоть до 2004 года. Также одним из важных законодательных актов стал принятый 21.07.97 г. Федеральный закон РФ № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Важными этапами в становлении правовой базы российской ипотеки можно рассматривать принятие следующих постановлений, регламентирующих развитие ипотечного кредитования:

- постановление Правительства РФ от 26.08.96 г. "Об Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию";

- постановление Правительства РФ от 18.02.98 г. № 219 "Об утверждении правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним";

- постановление Правительства РФ от 26.02.98 г. № 248 "Об установлении максимального размера платы за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним и за предоставление информации о зарегистрированных правах";

- постановление Правительства РФ от 11.01.00 г. № 28 "О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации"

В настоящее время свои правила и требования по вопросам ипотеки сформировали и органы местного самоуправления, приняв соответствующие нормативно-законодательную базу на территориях.

К данному моменту заложена законодательная база для функционирования системы ипотечного кредитования. В мае 2004 году в Государственную Думы был внесен пакет из 27 законопроектов, направленных на формирование рынка доступного жилья. К концу года большинство из них были приняты и подписаны президентом. С перечнем законов можно ознакомиться Нужно заметить, что еще предстоит большая работа по совершенствованию законодательства, устраняющих противоречия. Учитывая важность и актуальность жилищного вопроса, Владимир Путин поручил премьер-министру обеспечить к 1 июля 2005 года принятие нормативных правовых актов, направленных на формирование рынка доступного жилья, а также внесение необходимых поправок в законодательство.

Большое внимание уделяется законодательному обеспечению системы рефинансирования как основной движущей силы развития ипотечного кредитования. В октябре 2003 года Государственная Дума приняла ключевой закон "Об ипотечных ценных бумагах", который устанавливает порядок выпуска и обращения ипотечных ценных бумаг. Этот закон позволит привлечь в сферу ипотечного кредитования значительные финансовые средства через выпуск ИЦБ. В 2004 году в закон были внесены поправки, касающиеся статуса ипотечного агента, а также требований к ипотечному покрытию и его реализации в случае банкротства эмитента облигаций с ипотечным покрытием. Данные поправки существенно улучшили качество закона, что дает возможность прогнозировать появления первых выпусков ипотечных ценных бумаг уже в 2005 году. Несмотря на то, что некоторые ведущие операторы достигли объемов достаточных для выпуска ипотечных ценных бумаг, по мнению экспертов требуется ряд дополнительных законодательных инициатив.