Теоретически риск существует только в краткий период от момента внесения первоначального взноса до момента оплаты квартиры. Но и он сведен к минимуму. Банки, которые стали уполномоченными банками правительства Москвы, прошли тщательную проверку и жесткий отбор по конкурсу и являются достаточно устойчивыми и надежными. В любом случае владелец ипотечного сертификата, а затем и квартиры не пострадает. Сохранность внесенных денег и выполнение первоначальных обязательств гарантирует правительство Москвы. Кроме того, раз в полгода проводятся регулярные проверки состоятельности банков, и дается заключение, можно ли иметь с ними дело и дальше.

Более реален и значим для заемщика риск его собственной неплатежеспособности. Если заемщик и его семья становятся неплатежеспособными и перестают ежемесячно выплачивать основной долг и причитающиеся проценты, то, конечно, им придется освобождать заложенное жилье. Предусматривается 2 способа выселения: добровольное и по решению суда. Если при судебном разбирательстве шансов добиться отсрочки платежей нет, то заемщику лучше не доводить дело до суда. Иначе ему придется оплатить и все судебные издержки.

Квартира, из которой выселяют семью, продается на открытых торгах. Из полученной от покупателя суммы покрываются обязательства заемщика перед кредитором (включая штрафы и пени за просрочку платежей по кредитному договору). Из нее также покрываются все издержки на продажу жилья. Остаток средств возвращается заемщику и может быть использован для покупки другого жилья. Кроме того, для таких заемщиков в Москве создается специальный «отселенческий» фонд, в котором семье при необходимости предоставляется жилье на правах найма.

Таким образом, при ипотеке заемщику практически гарантируется как сохранность денег, так и жилье для проживания (но, возможно, низкого качества) даже в случае его неплатежеспособности по кредиту.

Конфиденциальность информации

При первичном визите и обсуждении ипотечного кредита заемщик представляет банку многообразную информацию о себе и своей семье (доходы, активы, бизнес, адреса и т.д.). Единственной целью сбора банком этой информации является принятие обоснованного решения о выдаче кредита.

По отношению к этой информации в банке неукоснительно действует тот же подход, что и по отношению к тайне вкладов. Вся эта информация является строго конфиденциальной и разглашению не подлежит.

Схема получения кредита

Инвестсбербанк практикует следующую схему выдачи кредита.

1. Заемщик заполняет заявление на выдачу ему кредита для приобретения квартиры и представляет его в банк вместе со всеми требуемыми документами (список необходимых документов см. ниже).

2. Банк анализирует информацию о заемщике, проверяет его кредитоспособность и при положительном заключении выносит вопрос на заседание кредитного комитета.

3. Кредитный комитет принимает решение о возможности выдачи кредита, его размере и размере первоначального взноса.

4. Заемщик открывает в банке валютный вклад «Ипотечный» и вносит на него первоначальный взнос в размере, согласованном с банком, но не менее 30% стоимости приобретаемой квартиры. Этот взнос заемщик может в любой момент до выдачи кредита снять со счета, что будет означать его отказ от кредита.

5. Банк выдаст заемщику на руки ипотечный сертификат с указанием суммы утвержденного размера кредита. Сертификат подтверждает готовность и обязательство банка в любой момент в течение 5 месяцев с даты его выдачи оформить кредит на условиях типового кредитного договора и перечислить средства продавцу квартиры, приобретаемой заемщиком и соответствующей требованиям банка.

6. Заемщик самостоятельно или с помощью риэлтерских компаний подбирает квартиру для приобретения в собственность.

7. Уполномоченный оценщик оценивает рыночную стоимость выбранной заемщиком квартиры. Банк соотносит 70% ее стоимости с утвержденным размером кредита.

8. После проверки документов на приобретаемую квартиру и при необходимости (по усмотрению банка) – повторной проверки платежеспособности заемщика банк заключает с ним договор о выдаче ипотечного кредита и перечисляет средства на специальный счет.

9. Заемщик, продавец жилья и банк заключают трехсторонний договор купли-продажи квартиры и ипотеки, который регистрируют в установленном порядке (нотариальное удостоверение и государственная регистрация перехода прав собственности и ипотеки/залога).

10. Банк перечисляет (или выдает с лицевого счета в наличной форме) продавцу жилья полную стоимость квартиры (т.е. сумму начального взноса и кредита). Возможна конвертация и получение продавцом стоимости квартиры наличными в долларах США.

11. Заемщик заключает договор страхования квартиры в пользу банка.

12. Банк уступает Московскому ипотечному агентству право требования по договорам кредитования и ипотеки.

13. Банк продолжает обслуживание заемщика в течение всего срока действия кредитного договора, т.е. в установленные соответствующим графиком сроки принимает от заемщика все положенные платежи за кредит и своевременно перечисляет их на расчетный счет ипотечного агентства.

14. После полного выполнения заемщиком своих обязательств по кредиту (погашение основного долга и выплата процентов) оформляется прекращение залога квартиры и действия всех ограничений на распоряжение ею.

Открытие и ведение специальных счетов заемщика в банке

До заключения кредитного договора заемщик должен открыть в банке несколько счетов. Первоначальный взнос заемщик производит на вклад «Ипотечный». Заемщик открывает также 2 рублевых счета «Гражданский» (до востребования): 1-й – для конвертации первоначального (30%) взноса, 2-й – для оплаты страхования квартиры, а также 1 валютный счет для расчетов и платежей за кредит.

Документы, предоставляемые клиентом для рассмотрения вопроса о кредитовании

Заемщик, желающий получить кредит в рамках Московской ипотечной программы, заполняет в Инвестсбербанке заявку и опросный лист на бланках, выдаваемых консультантом банка. Кроме того, представляются следующие документы.

1. паспорта (полные ксерокопии) заемщика и членов его семьи;

2. свидетельства о рождении (ксерокопии) несовершеннолетних членов семьи;

3. выписки из трудовых книжек заемщика и членов его семьи, заверенные по месту работы (за последние 5 лет);

4. выписки из домовой книги по месту регистрации заемщика и членов его семьи;

5. копии финaнcoвo-лицeвoro счета по месту регистрации заемщика и членов его семьи;

6. справки с места работы заемщика и членов его семьи о доходах (за последние 6 месяцев, с указанием занимаемых должностей);

7. копии документов, которые подтверждают права на имущество, указанное в опросном листе (квартиру, машину, дачу, загородный дом, земельный участок, вклады, другие активы);

8. контракт с работодателем (если имеется).

9. документы, подтверждающие образование.

Дополнительные расходы заемщика

При покупке квартиры по рассматриваемой схеме у заемщика возникают дополнительные расходы, которые он должен заранее планировать. Основные из них следующие: