2. Немецкая модель.

Источником средств для ипотечных кредитов служат целевые депозиты в специализированных кредитных организациях – ссудно-сберегательных кассах (ССК). Вкладчик берет на себя обязательство в течение определенного времени ежемесячно вносить фиксированную сумму на целевой депозит под процентную ставку, величина которой существенно ниже среднерыночной. После окончания периода накопления, скопив приблизительно половину необходимых на покупку квартиры средств, он получает кредит на вторую половину средств, также под ставку более низкую, чем среднерыночная. Средства, предоставляемые вкладчиком ССК, используются для выдачи кредитов его предшественникам, уже закончившим период накопления.

3. Продажа жилья с использованием займа или по договору купли-продажи с рассрочкой платежа.

Ипотечное кредитование имеет следующие преимущества:

банк позволяет сразу оформить недвижимость в собственность;

вселиться в новое жилье можно сразу, оплачивая стоимость недвижимости в течение последующих лет;

возможность сразу же зарегистрироваться в своей квартире, а также поставить на регистрационный учет членов своей семьи;

возможность приобретения на кредитные средства как городской, так и загородной недвижимости;

возможность воспользоваться налоговой льготой по подоходному налогу;

возможность получение кредита на длительный срок, за который размер ежемесячных платежей не изменяется в случае повышения стоимости квартиры;

возможность оплачивать собственную квартиру, а не арендовать чужую недвижимость, в то время как проценты по кредиту сопоставимы с месячной арендной платой за аналогичную квартиру;

выгодное вложение средств (цены на недвижимость стабильно растут на 15-30 % в год).

1.2 Рынок ипотечного кредитования РФ

Советская система жилищного финансирования характеризовалась централизованным распределением бюджетных ресурсов для строительства государственного жилья и его бесплатным распределением гражданам, официально признанным в установленном порядке нуждающимися в улучшении жилищных условий.

В 1987 году государственные капитальные вложения в жилищное строительство составили более 80%, а средства населения лишь 14,6% (включая индивидуальных застройщиков и членов жилищно-строительных кооперативов).[1]

Государственный бюджет всегда являлся основным источником финансирования жилищного строительства, дополняемым лишь незначительными вложениями со стороны предприятий, что выразилось в практическом отсутствии в России, в начале экономических реформ, механизмов самостоятельного участия населения в решении жилищных проблем. Кредитование осуществлялось только в сфере строительства нового жилья индивидуальными застройщиками или жилищными кооперативами, но не при покупке готового жилья.

В период реформ 1991-1999 гг. в сфере жилищного финансирования произошли серьезные изменения. Кардинальным образом изменилась структура ввода в действие жилых домов по типам застройщиков, значительно увеличилась доля частного сектора, в то время как государство перестало играть роль основного участника на данном рынке.

Важные изменения произошли и в структуре источников финансирования жилищного строительства. Доля бюджетных средств, составлявшая до начала реформ 80%, сократилась примерно до 26%, т.е. в 3,1 раза, в том числе доля федерального бюджета - до 15%.[2]

В настоящее время, в результате перехода в частную собственность 42% подлежащего приватизации жилья, 55% всего жилищного фонда в России находится в частной собственности. Такой интенсивный процесс приватизации создал базу для развития рынка жилья. По оценкам специалистов, в крупных городах России ежегодно в сделки купли-продажи вовлечены 1,5-2% квартир, находящихся в частной собственности.

Рынок жилья оказался не обеспечен соответствующими кредитно-финансовыми механизмами, которые поддержали бы платежеспособный спрос населения и сделали бы возможным приобретение жилья населением в массовом порядке. Если раньше практически единственной возможностью улучшить жилищные условия было получение государственного жилья, то сегодня эта проблема в основном решается населением через приобретение или строительство жилья за счет собственных сбережений без кредитов и рассрочек. Ограниченность бюджетных ресурсов сосредоточила внимание государства на решении жилищных проблем отдельных групп населения. Основная же часть населения оказалась не в состоянии улучшить свои жилищные условия из-за отсутствия необходимых сбережений и возможности их накопления.

Проблема обеспечения жильем населения в современных условиях заключается в переходе от строительства жилья за счет государственных ассигнований с последующим бесплатным распределением к системе улучшения жилищных условий граждан посредством приобретения ими готового жилья на свободном рынке за счет собственных и кредитных средств.

Жилье, по своей природе, является дорогостоящим товаром длительного пользования, поэтому его приобретение не может производиться за счет текущих доходов потребителей. Создание условий для размещения долгосрочных жилищных кредитов является привлекательной альтернативой, поскольку позволяет существенно ускорить процесс приобретения жилья населением, вынужденным в настоящее время откладывать средства на приобретение жилья в полном объеме.

Привлекательным является ипотечное кредитование покупки жилья и для всё увеличивающейся прослойки граждан-предпринимателей, поскольку позволяет не отвлекать из предпринимательского оборота денежные средства и получать по ним дополнительные прибыли в течение всего срока кредитования.

Рассмотрим текущее состояние ипотечного кредитования в России.

К данному моменту заложена законодательная база для функционирования системы ипотечного кредитования. В настоящий момент субъекты ипотечных схем руководствуются следующими законами:

· «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

· «Закон об акционерных обществах».

· «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

· «Гражданский кодекс РФ».

· «Налоговый кодекс РФ».

· «Жилищный кодекс РФ».

В октябре 2003 года Государственная Дума приняла ключевой закон «Об ипотечных ценных бумагах», который устанавливает порядок выпуска и обращения ипотечных ценных бумаг. Этот закон позволит привлечь в сферу ипотечного кредитования значительные финансовые средства через выпуск ипотечных ценных бумаг.

Несмотря на то, что принятый в 2003 г. Федеральный закон «Об ипотечных ценных бумагах» фактически не работает, российские ипотечные транзакции развиваются посредством купли-продажи пулов кредитов и появления ипотечных паевых фондов («Югра Ипотечный Фонд», «Первый ипотечный», «НВК - Городская ипотека»). По состоянию на 1 июля 2006 г. Агентством по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) рефинансировано 39 342 ипотечных кредита на общую сумму 724 млн. долл. Частные сделки купли-продажи пулов закладных осуществляются в разовом порядке («Городской ипотечный банк», Райффайзенбанк, «Дельта Кредит» и др.), ипотечные паевые фонды также пока находятся на начальной стадии развития.