Существует несколько способов рефинансирования ипотечных кредитов.

1. «Наличная оплата».

Первичный кредитор продает ипотечные кредиты или пул ипотечных кредитов ипотечному агентству (рис. 2.6), оставляя за собой право обслуживания кредитов и получая за это вознаграждение в виде комиссионных. Кредитная ставка, получаемая по таким кредитам, должна быть достаточной, чтобы покрыть: стоимость фондов, административные расходы, кредитный риск и риск процентной ставки, возникающий из финансирования кредитов с возможными досрочными погашениями за счет обязательств с фиксированной ставкой. Кроме того, она должна обеспечить достаточный размер прибыли от вложения средств.

Ипотечные

договоры

и долговые

Ипотечное агентство

Кредиторы, выдающие ипотечные кредиты

обязательства

Наличные

деньги

Рис. 2.6. Наличная оплата

2. «Своп».

Первичный кредитор передает пул ипотечных кредитов ипотечному агентству в обмен на эмитированные им ценные бумаги (рис. 2.7). Эти ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами (МВS), вы­соконадежны и ликвидны.

Ипотечные

договоры

и долговые

Ипотечное агентство

Кредиторы, выдающие ипотечные кредиты

обязательства

Сборы за гарантию

Наличные

Деньги

Рис.2.7. Своп

За предоставленные гарантии ипотечное агентство взимает с кредитора ежемесячную плату, исчисляемую исходя из размера невыплаченной суммы долга по ипотечным кредитам пула.

3. Программа «гарантий».

Эмитент, владеющий пулом ипотек, выпускает ценные бумаги, обеспеченные этим пулом, и в случае необходимости покрывает своими собственными средствами просроченные платежи заемщика. Ипотечное агентство гарантирует своевременные выплаты по ценным бумагам, получая за это комиссию от эмитента (рис. 2.8).

Ипотечное кредитование - это целостный механизм реализации от­ношений, возникающих по поводу выдачи, продажи и обслуживания ипотечных кредитов.

Инвесторы в ЦБ

Ипотечное агентство

Пул ипотек

Эмитент ЦБ

Выпуск ЦБ

ВыВвВ Ценные бумаги (ЦБ)

Денежные

средства

за ЦБ

Гарантии по ЦБ

Комиссионные

за предоставление

Местный первичный ипотечный кредитор

гарантий по ЦБ

Ипотечные

Кредиты Платежи по ЦБ

и обслужи-

вание

Денежные

средства

Рис. 2.8. Программа «гарантий»

Ипотечный рынок не может быть рассмотрен отдельно. Это модель организации взаимодействия между рынком ипотечного кредитования, рынком недвижимости и финансовым рынком.

Уровень развития ипотечного рынка напрямую зависит от уровня развития данных рынков. Они являются взаимосвязанными и взаимозависимыми элементами единой ипотечной системы в стране. В свою очередь, рынок ипотечного кредитования также можно рассматривать как необходимый элемент и рынка недвижимости, и финансового рынка. Для успешного становления и развития системы ипотечного кредитования существенное значение имеет создание институтов, обслуживающих ипотечный рынок (его инфраструктуры). Общая схема взаимодействия элементов системы ипотечного кредитования представлена на рис. 2.9.

	Система регулирования и контроля за деятельностью участников ипотечного кредита