4. Страхование. Банки требуют, чтобы заемщик оформил страховку по трем позициям: страхование жизни и трудоспособности заемщика; страхование утраты права собственности на квартиру; страхование квартиры от рисков повреждения. Цена всех страховок за первый год укладывается в 0,8-1,5% от стоимости кредита, увеличенной на 10%. Дальше процент рассчитывается от размера непогашенной суммы кредита, тоже увеличенной на 10%.

5. Оплата услуг нотариуса. Банки требуют от заемщика нотариально заверенное согласие супруга (на кредит, а после оформления сделки заверенное свидетельство о праве собственности на жилье. Нотариальное удостоверение каждой из этих бумаг обойдется от 100 до 500 рублей (в зависимости от конкретного нотариуса). Некоторые банки, например "УралСиб" и Внештopгбанк, требуют и нотариального удостоверения договора купли-продажи жилья. Это стоит до 1% от цены квартиры. При оформлении ипотечного кредита можно "нарваться" еще на ряд платежей: комиссии за перечисление денег, за аренду сейфовой ячейки и пр. В итоге дополнительные расходы на оформление кредита составят единовременно 3-4% от размера кредита, плюс 4-5% от стоимости квартиры пойдет на оплату услуг риэлтора. Риэлтор проверяет юридическую чистоту квартиры до того, как за нее внесен задаток. Если этого не сделать, то можно эти деньги потерять.

Для того чтобы получить кредит, необходимо определить свои потребности и возможности, выбрать кредитную программу, выяснить: может ли банк выдать кредит и на какую сумму и, наконец, выбрать квартиру.

1. Определить свои потребности и возможности.

При получении жилищного кредита все сводится к двум факторам: уровню заработка и наличию стартового капитала. Второй пункт имеет важное значение: ведь когда в собственности имеется комната или квартира и хочется улучшить свои жилищные условия, отличается от того, когда есть только некоторые накопления, а жилье приходится снимать; или когда вообще нет ни собственной недвижимости, ни каких бы то ни было накоплений, увы, желание так и останется желанием. Стартовые условия определяют возможность и оптимальный вариант кредитования. Каковы варианты? Их как минимум три: ипотека, целевой жилищный кредит и простой «потребительский кредит на неотложные нужды». При ипотечном кредите квартира будет находиться в залоге у банка до полного погашения кредита. Клиент будет собственником приобретаемой квартиры, но в случае невыплаты кредита банк может продать ее и вернуть свои деньги. Гарантией возврата средств, таким образом, выступает сама квартира; и никаких дополнительных залогов и поручительств не требуется. Если банк не оформляет в залог квартиру, на покупку которой идут деньги, такой кредит уже нельзя называть ипотечным. Подобный кредит может быть назван нейтрально - «целевой кредит на покупку жилья». Он приближается к ипотечному прежде всего по срокам - до 15 лет. В качестве гарантии возврата средств выступают привлеченные поручители. В случае невыплаты кредита банк будет требовать сатисфакции именно у них. Максимальная сумма целевого жилищного кредита без залога ограничивается 25 тыс. долларов. То есть не является ипотечным и кредит на приобретение строящегося жилья, т.к. до оформления квартиры в собственность нет предмета залога. Ипотечным такой кредит станет только после регистрации права собственности и залога. Если для улучшения жилищных условий, нужно относительно немного денег (до 10 тыс. долларов), то можно взять в банке потребительский кредит «на неотложные нужды». Помимо небольшой (относительно стоимости квартиры) суммы, отличительной особенностью таких ссуд является короткий срок кредитования - до 5 лет.

Вывод: ипотечный кредит (с залогом недвижимости) имеет смысл, прежде всего при крупных, долгосрочных заимствованиях. В этом случае весьма значительные накладные расходы (обязательные виды страхования, оценка жилья и т.п.) оправданы. Когда речь идет о доплате при улучшении жилищных условий и, соответственно, сравнительно небольших суммах кредита, сами банки рекомендуют воспользоваться целевым жилищным кредитом или кредитом "на неотложные нужды» и не переплачивать за оформление ипотеки. Скажем, целевой жилищный кредит, не предполагающий залога приобретаемой квартиры, можно взять в Сбербанке при наличии двух поручителей (если сумма кредита не превышает определенного порога). С другой стороны, поиск поручителей для многих заемщиков становится неразрешимой проблемой, для них оказывается проще (хотя и дороже) получить деньги под залог жилья.

2. Выбрать кредитную программу.

Существуют принципиальные различия между кредитами на покупку жилья на первичном и вторичном рынках. С одной стороны, предложений по кредитованию сделок на вторичном рынке больше. С другой стороны, при наличии совместной программы банка и застройщика сделка на первичном рынке проходит более гладко.

Вывод: при наличии совместной пpoгpаммы банка и застройщика, который возводит приглянувшийся вам объект, вопрос выбора кредитной программы отпадает сам собой.

Программ, направленных на покупку жилья вторичного рынка довольно много. Проанализировав предложения банков и учесть все дополнительные платежи и бюрократические тонкости, можно определить нескольких фаворитов. Но банк может без объяснения причин отказать в выдаче кредита, или сам процесс оформления кредитной заявки в разных банках сильно различается. В одном случае можно столкнуться с довольно технологичной процедурой: вежливым и заинтересованным персоналом, в другом - с бюрократическими проволочками, бесконечным списком необходимых документов, черствым кредитным инспектором. Причем речь может идти даже не о разных банках, а об офисах одного и того же кредитного учреждения, находящихся в разных концах города.

3. Выяснить: сможет ли банк выдать кредит и на какую сумму? После выбора варианта покупки (на первичном или вторичном рынке) и кредитной программы важным вопросом для заемщика является следующий: какую сумму он реально может взять в долг у банка? Размер жилищного кредита составляет, как правило. 70-80% от стоимости квартиры. Следовательно, заемщик как минимум должен обладать недостающей суммой (либо наличными, либо зачетным жильем). Второй вопрос - уровень доходов. Чем больше уровень совокупного дохода семьи, тем быстрее растет кривая возможной суммы кредита. Одни банки принимают в расчет только доход супругов, другие рассматривают доход других созаемщиков (родителей), соответственно, и сумма кредита становится выше. Если есть иждивенцы (ребенок), то уровень ежемесячных расходов выше, сумма возможного кредита в этом случае уменьшается. То же самое касается случая, когда на заемщике «висит» какой-нибудь непогашенный кредит (например, на покупку автомобиля). Ежемесячный платеж по непогашенному кредиту вычитается из суммы подтвержденных доходов. Несмотря на общий подход, методы оценки кредитоспособности, а следовательно и возможной суммы кредита, от банка к банку будут отличаться.

Срок кредитования также имеет принципиальное значение. Чем больше срок, тем меньше размер ежемесячных выплат и тем большую сумму можно получить при этом же уровне заработной платы. Общее правило такое: размер ежемесячного платежа по кредиту не должен превышать 35-40% (бывает - 50%) дохода семьи. Существуют банки, которые имеют дело только с доходами, подтвержденными официальными справками, в частности 2-НДФЛ. Некоторые банки принимают справки о доходах, подготовленную «в свободной форме» (кредит, как правило, становится дороже). Банки также практикуют различный доход к оценке кредитоспособности наемных работников, с одной стороны, и владельцев/совладельцев бизнеса, частных предпринимателей – с другой. Многое может зависеть от кредитной истории заемщика, от имеющейся собственности (например, марки автомобиля) и т.п. Безработным же (т.е. если вы получаете деньги, но при этом нигде не числитесь) кредитов не выдают. Немаловажной для заемщика может оказаться возможность получить дополнительную ссуду для оплаты накладных расходов по ипотеке. Расходы эти достаточно высоки - это оценка квартиры независимым оценщиком, комплексное страхование (титул, жилье, жизнь, потеря трудоспособности), комиссия за выдачу кредита, расчетнокассовое обслуживание. В целом расходы по оформлению ипотечного кредита могут достигать 5% стоимости квартиры. Одобренная кредитная заявка действительна в течение двух-трех месяцев. И учитывая нынешние проблемы с регистрацией сделок, такого срока может не хватить.