С развитием рыночных отношений в нашей стране вполне естественно связано и возникновение разного рода проблем, в том числе и правового характера, разрешением которых, по мере возможности и необходимости, занимались и занимаются законодатели.

Так, в процессе формирования рынка недвижимости, возникла потребность во введении норм права, устанавливающих государственную регистрацию вещных прав на нее. Можно выделить несколько причин ее возникновения.

Во-первых, в силу сложившейся психологии участники гражданско-правовых отношений полагали, что правоустанавливающие документы на недвижимое имущество может выдать только государственный орган.

Во-вторых, юридические лица, приобретавшие в процессе приватизации недвижимость в частную собственность, хотели получить доказательство данного факта от ее бывшего собственника – государства.

В-третьих, нехватка оборотных финансовых средств у приватизированных предприятий или их собственников вызывала потребность в банковском кредитовании. В свою очередь, банковским или иным кредитным учреждениям в обеспечение предоставляемых кредитов требовались серьезные гарантии. Как правило, они требовали в залог недвижимое имущество и, как следствие, правоустанавливающие документы на него.

Конечно, разными государственными органами предпринимались попытки выдавать правоустанавливающие документы на недвижимость. В частности, бюро технической инвентаризации городов (районов) выдавали регистрационные удостоверения на отдельные объекты недвижимости. Но в то же время такие документы не могли считаться правоустанавливающими, поскольку на момент осуществления таких действий законодательство РСФСР в качестве основания (титула) собственности признавало договоры купли-продажи и иные сделки, установленные законом. В этом же качестве рассматривались планы приватизации предприятий с приложениями – актами оценки имущества при соблюдении обязательной государственной регистрации данного предприятия.

Кроме того, в тот период, вследствие противоречивости отдельных нормативных актов судами по-разному определялся момент возникновения права собственности. Подобная неясность законодательства зачастую тормозила гражданский оборот недвижимости.

С принятием Гражданского кодекса Российской Федерации вопросы регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним приобрели особую значимость, а сама регистрация – зачастую правообразующее значение. Учитывая большое значение объектов недвижимости в жизни и деятельности граждан и юридических лиц, а также в гражданском обороте, закон закрепил ее специальный правовой режим. Он заключается в том, что право собственности, другие вещные права на недвижимость, их ограничение, возникновение, переход и прекращение подлежат в обязательном порядке государственной регистрации в Едином государственном реестре учреждениями юстиции.

Понятие недвижимого имущества дается в ст. 130 ГК РФ, а анализируя современное законодательство, можно составить перечень объектов недвижимости, права на которые, в соответствии с вышеуказанным законом, подлежат регистрации:

1) земельные участки,

2) здания, части зданий,

3) нежилые помещения, части помещений,

4) предприятия как имущественный комплекс,

5) жилые дома ,

6) квартиры,

7) комнаты,

8) дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского значения,

9) кондоминиумы как комплексы недвижимого имущества,

10)объекты незавершенного строительства, не являющиеся предметом действующего договора подряда и т.д.

Также ГК и ФЗ «О государственной регистрации…» определил перечень подлежащих регистрации прав на недвижимость. Это право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненно наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, право аренды, право доверительного управления и др.

Понятие государственной регистрации прав на недвижимое имущество дано в ст.2 ФЗ «О государственной регистрации…»: «юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода и прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ». Следует отметить, что, хотя государственная регистрация и является зачастую основанием для возникновения прав на недвижимость, законодатель не признает тождественными формулировки «акт государственного органа, порождающий права» и «юридический акт признания государством прав», поскольку создание основания для возникновения прав и обязанностей не является единственной задачей государственной регистрации. Кроме того, одной из главных задач государственной регистрации является создание особой, единой информационной системы, позволяющей всем субъектам права получать исключительно и единственно достоверные данные о правовом статусе того или иного объекта.

Как уже упоминалось, в большинстве случаев права на недвижимое имущество возникают с момента государственной регистрации, но из этого правила существует ряд исключений:

1. Право собственности у члена потребительского кооператива, на квартиру, дачу, гараж, иную недвижимость, предоставленную этим лицам кооперативом, возникает с момента полной выплаты им пая.

2. В случае смерти наследодателя наследники приобретают право собственности на наследственное имущество со дня открытия наследства (со дня смерти наследодателя).

3. В соответствии с Гражданским кодексом РФ (п.5 ст.488, п.3 ст.489) при продаже недвижимого имущества в кредит или в рассрочку, если иное не предусмотрено законом, это имущество с момента передачи его покупателю и до момента полной оплаты признается находящимся в залоге у продавца. В данном случае возникает право залога в силу закона и в тот момент, который указан в законе. Аналогичным случаем является возникновение права залога в силу закона по договору ренты.

В вышеперечисленных случаях государственная регистрация прав будет носить не правоустанавливающий, а правоподтверждающий характер.

Законодательством предусмотрено две формы государственной регистрации: прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Регистрация сделки имеет место лишь в тех случаях, когда закон непосредственно требует государственной регистрации, не определяя при этом последствий несоблюдения этого требования, либо указывает на ничтожность сделки в этом случае. Как правило, законодатель считает достаточным использование только одной из форм государственной регистрации, но в особо сложных случаях, когда требуется осуществить государственный контроль не только за сделкой, но и за переходом прав по ней, законом предусматривается использование обеих форм (например, договор купли-продажи жилого помещения). Это служит дополнительной гарантией юридической чистоты регистрируемых договоров.

В настоящее время, в соответствии с ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", специальным государственным органом, осуществляющим регистрацию, является учреждение юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Порядок его создания и структура определяется субъектами РФ. Они же определяют принципы размещения учреждений юстиции. Но субъекты федерации обязаны согласовывать данные действия с Министерством Юстиции РФ, на которое возложены разработка и контроль за развитием системы регистрации недвижимости в России.