составление смет затрудняет решение вопросов при изменении объемов работ;

составление смет затрудняет применение стимулов к экономии затрат и ускорению строительства.

Эффективность строительства можно повысить, если включить в условия торгов обязанность претендентов по составлению смет. Но тогда заказчик должен изложить в условиях торгов подробный порядок составления смет, что практически означает подготовку предложения с указанием единичных расценок на все виды работ с обсчетом всех стоимостей работ по фактическим их объемам на основании рабочего проекта, который, как правило, на этапе торгов не разработан. Поэтому нет другого выхода, как обсчитывать сметные стоимости работ на основании технического проекта или даже технико-экономического обоснования.

4. Условия и порядок платежей

Эффективность выполнения подрядного контракта во многом зависит от установленного порядка платежей.

Наименее выгодным для заказчиков являются повременные платежи по содержащемуся в подрядном контракте графику, получившие, к сожалению, достаточно широкое применение в России при выполнении подрядных работ. Во-первых, такой порядок платежей не стимулирует своевременности выполнения подрядными фирмами принятых обязательств, во-вторых, как правило, приводит к тому, что подрядчик получает все платежи до завершения работ. В любом случае заказчик должен стремиться к тому, чтобы условия контракта предусматривали некоторое отставание в платежах за выполненные работы, но не более чем на 15-20% от их стоимости. Опыт показывает, что выгодней заплатить банку за гарантию платежей, чем авансировать подрядчика.

Если в обязанности подрядчика кроме строительных работ входит поставка и монтаж (или шефмонтаж) оборудования, платежи надо разделить на две части: одну — за поставки оборудования, другую — за выполнение строительных и монтажных работ. Если подрядчик обязан поставить оборудование на стройплощадку, то в случае, если подрядчик обязан выполнить его монтаж, за оборудование следует платить не более 60% его фактурной стоимости, а если шефмонтаж — не более 75—80%. Остальные суммы выплачиваются при окончательных расчетах за работы.

Наибольшие проблемы обычно возникают с оплатой строительных и монтажных работ. Чтобы уменьшить возможные осложнения, заказчик должен предусмотреть, по крайней мере, поэтапную оплату работ, например в следующем порядке:

5% после защиты технического проекта и утверждения ПОР;

10% после выполнения планировочных и фундаментных работ с прокладкой подземных коммуникаций;

30% после подведения здания под крышу;

30% после завершения отделочных работ;

15% после пуска объекта в гарантийную эксплуатацию;

10% после окончательной приемки объекта.

Если подрядные работы оплачиваются по единичным расценкам или по системе «стоимость плюс вознаграждение», то оплата осуществляется по мере их выполнения и отфактурования подрядчиком. Представитель заказчика проверяет объем фактически выполненных работ путем их обмера, убеждается в обоснованности сделанных подсчетов, подписывает счет подрядчика и дает указание об его оплате. В случае обнаружения ошибок в представленных подрядчиком документах представитель заказчика возвращает документы на проверку и исправление. Сумма каждого счета оплачивается с удержанием не менее 10% в качестве гарантии, которая возвращается подрядчику после окончательной сдачи объекта заказчику.

При оплате подрядных работ по системе «стоимость плюс вознаграждение» можно использовать два приема, стимулирующие экономию средств и ускорение завершения подрядных работ. Для этого заказчик подсчитывает ориентировочную стоимость работ, которая указывается в контракте как «целевая цена» (target price). Если сумма счетов подрядчика после завершения всех работ окажется ниже целевой цены, то эта разница будет поделена между заказчиком и подрядчиком в установленном в контракте соотношении. При этом доля подрядчика всегда должна быть больше установленной величины его вознаграждения примерно в 1,5 раза. Например, при размере вознаграждения подрядчика в 20% от стоимости работ доля, получаемая подрядчиком, составит не менее 30%. Однако в том случае, если сумма всех счетов подрядчика превысит целевую цену, то он должен будет покрыть 30% перерасхода, а заказчик — 70%. В контракте можно предусмотреть и иные соотношения долей, например 50: 50.

Если заказчик заинтересован в ускорении окончания подрядных работ, в подрядном контракте наряду с указанием «целевой цены» устанавливается «целевое время» (target time), а также соответствующая премия подрядчику за досрочное выполнение работ и штраф за опоздание. Величины премии и штрафа обычно одинаковы и составляют от 10 до 15% общей стоимости работ. При этом следует учитывать, что применение target time без target price недопустимо, поскольку подрядчик может ускорить выполнение работ за счет их значительного удорожания.

В подрядных контрактах обычно применяют следующие формы платежей.

Стоимость поставленного оборудования может оплачиваться документарными инкассо или аккредитивами против комплектов документов, подтверждающих факт его поставки. На остальную часть, покрывающую стоимость монтажных или шефмонтажных работ, может быть предоставлена банковская гарантия.

Поэтапная оплата стоимости строительных работ может гарантироваться банками и осуществляться банковскими переводами против актов завершения определенных контрактом этапов работ. Последним этапом оплаты в этом случае будет выплата гарантийного удержания после окончательной приемки объекта заказчиком.

Оплата работ по единичным расценкам обычно осуществляется банковскими переводами с предоставлением периодически уменьшающихся банковских гарантий. Таких гарантий может быть предоставлено, например, четыре, из них три — каждая на сумму 30% от общей стоимости строительных работ и последняя — 10% на гарантийное удержание.

Аналогичным образом гарантируется оплата при применении системы «стоимость плюс вознаграждение».

Если подрядчик будет настаивать на более твердых гарантиях оплаты строительных работ, то заказчик может предусмотреть открытие безотзывного револьверного аккредитива на полную стоимость строительных работ и на установленный срок их выполнения с восполняемой суммой в размере 10—20% от полной стоимости работ.

5. Сроки исполнения работ

Подрядный контракт, не предусматривающий гарантийный период эксплуатации объекта, может иметь один срок исполнения работ, установленный в месяцах или днях. Однако срок начала работ может быть установлен в связи с датами разных событий:

с датой подписания подрядного контракта;

с датой перевода заказчиком аванса, если его выплата предусмотрена контрактом;

с датой получения подрядчиком от заказчика финансовой гарантии оплаты работ и т.д.

Если подрядный контракт предусматривает выполнение подрядчиком ряда последовательных работ, контракт может иметь промежуточные сроки их начала и окончания, например сроки начала и окончания исследования грунтов, разработки и защиты технического проекта, начала строительных работ и т.д.