2. Vстр – определим, умножив 127 кв.м. на 2,5м, получим 318 куб.м.

3. Кп и Кн равны 1, так как никакого несоответствии между оцениваемым объектом и типичным не наблюдается.

4. Км – данный коэффициент составляет 1.

5. Кв = К69-84К84-2004. К69-84 = 1,18.

К84-2004 = 38,4641,01151,0111,011,009 (на апрель2004) = 40,1. Согласно таблицам 2.2. и 2.6. информационно-аналитического бюллетеня Ко-Инвест №46.

6. Кпз = 1,2. Кндс = 1,18.

С учетом вышеизложенного рассчитаем ПСЗ для объекта недвижимости:

ПСЗ = 46,5*318*1*1*1*1,18*40,1*1,2*1,18 = 990 760.

Таблица 2.2

Вычисление износ объекта недвижимости

Функциональный и внешний износы равны 0, поэтому окончательная формула для расчета стоимости объекта недвижимости по затратному подходу определяется как:

ПСЗ*(1-Ф) = 990 760 * (1-0,214) = 778 740 руб.

Подход сравнительного анализа продаж – метод оценки стоимости объекта путем сравнения недавних продаж сопоставимых объектов с оцениваемым объектом после осуществления соответствующих корректировок, учитывающих различия между ними.

Стоимость объекта недвижимости по данному подходу равна средневзвешенной цене аналогичного объекта с учетом поправок, учитывающих его отличие от оцениваемого объекта:

Сон = Рк D, (5)

Где

Рк – продажная цена аналогичного объекта (совокупности однородных объектов аналогов);

D – сумма поправочных корректировок.

Алгоритм сравнительного подхода оценки недвижимости:

1. Выявляются недавние продажи сопоставимых объектов на соответствующем рынке. Источники информации:

1) собственное досье оценщика;

2) internet, электронная база данных;

3) досье брокеров по недвижимости;

4) страховые компании и т.д.

2. Проверка информации о сделках

Корректировка стоимости сопоставимых объектов. Трудно найти два абсолютно похожих объекта, поэтому для сопоставления необходимо скорректировать стоимость объектов.

В результате исследования информации представленной в Интернете на таких сайтах как www.subarenda.ru, www.izrukvruki.ru и т.д. были выявлены следующие объекты, по своим свойствам аналогичные оцениваемому, приложение 1.

Таблица 2.3

Характеристика оцениваемого объекта

Введем корректировки для объектов относительно оцениваемого (К1, К2,…, К8) в процентах, приложение 2.

Таблица 2.4

Валовые корректировки для каждого объекта составляют

На основании валовых корректировок вычислим вес для цены каждого объекта по формуле:

,

Где:

Vi, - соответственно, i-ая валовая корректировка и сумма валовых корректировок;

n – количество объектов аналогов.

Таблица 2.5

Вес для цены каждого объекта