Сооружения

К сооружениям относятся инженерно- строительные объекты, предназначенные для создания и выполнения технических функций (шахты, нефтяные скважины, дороги, платины, эстакады и т. д.) или для обслуживания населения (сооружения городского благоустройства и т. д.).

В состав сооружения входят все устройства, составляющие с ним единое целое. Сюда же относятся придаточные устройства, такие как: сооружения предназначенные для трансформации, передачи и перемещения энергии и информации, линии электропередачи, теплоцентрали, трубопроводы различного назначения, радиорелейные линии, кабельные линии связи, а также ряд аналогичных объектов со всеми сопутствующими комплексами инженерных сетей.

Жилища

К данному подразделу относятся здания для постоянного проживания. Подраздел включает также передвижные щитовые домики, плавучие дома, прочие здания (помещения), используемые для жилья, а также исторические памятники, идентифицированные как жилые дома. Передвижные домики производственного (мастерские, котельные, кухни, АТС и пр.) и непроизводственного назначения (жилые, бытовые, административные) относятся к зданиям.

Многолетние насаждения

Этот подраздел включает все виды искусственных многолетних насаждений независимо от возраста: плодово-ягодные, технические, защитные, декоративные, и озеленительные насаждения всех видов.

Незавершенное строительство

К данной группе относятся объекты, по которым в установленном порядке не оформлены документы о приемке объекта в эксплуатацию. В практике оценки недвижимости необходимо различать объекты, на которых ведутся работы, и объекты, на которых по тем или иным причинам работы прекращены. В соответствии с действующим порядком различают два вида прекращения работ на объекте: консервацию и полное прекращение строительства.

1.2 Признаки классификации объектов недвижимости. На оценку объекта влияют разнообразные условия и их сочетания. Приводим пример признаков классификации.1. Происхождение1.1 Естественные (природные) объекты.1.2 Искусственные объекты(постройки).2. Назначение1.1.1. Свободные земельные участки (под застройку или другие цели)1.1.2. Природные комплексы (месторождения) для их эксплуатации.1.2. ПОСТРОЙКИ1.2.1 Для жилья.1.2.2 Для офиса.1.2.3 Для торговли и сферы платных услуг.1.2.4 Для промышленности.1.2.5 Прочие.3. Масштаб1.1.1.1 Земельные массивы.1.1.1.2 Отдельные земельные участки.1.2.1.1 Комплексы зданий и сооружений.1.2.1.2 Жилой дом многоквартирный.1.2.1.3 Жилой дом одноквартирный (особняк, коттедж)1.2.1.4 Секция (подъезд).1.2.1.5 Этаж в секции.1.2.1.6 Квартира.1.2.1.7 Комната.1.2.1.8 Летняя дача.1.2.2.1 Комплекс административных зданий.1.2.2.2 Здание.1.2.2.3 Помещение или части зданий (секции, этажи). 4. Готовность к использованию 1). Готовые объекты. 2). Требующие реконструкции или капитального ремонта. 3). Требующие завершения строительства.

Целями оценки недвижимости являются:

- Повышение эффективности управления предприятием;

- Разработка плана развития (бизнес-план);

- Реструктуризация предприятия (ликвидация, слияние, поглощение, выделение и т.д.);

- Определение текущей рыночной стоимости предприятия в случае его частичной или полной покупки или продажи, при выходе одного или нескольких участников из обществ и т.д.;

- Определение стоимости ценных бумаг предприятия, паев, долей в его капитале в случаях проведения различного рода операций с ними;

- Определение кредитоспособности предприятия и величины стоимости залога при кредитовании;

- Определение рыночной стоимости имущества при проведении страховых операций;

- Налогообложение предприятия (при определении налогооблагаемой базы необходимо провести объективную оценку предприятия);

- Переоценка активов предприятия для целей бухгалтерского учета;

- Внесение в уставной капитал имущественных вкладов учредителей;

- Выкуп акций у акционеров;

- Обжалование судебного решения об изъятии собственности;

- Определение величины арендной платы при сдаче бизнеса в аренду;

- Эмиссии ценных бумаг;

- Разработке инвестиционных проектов и привлечении инвесторов.

Отчет об оценке поможет в следующем:

- Застраховать имущество.

- Привлечь инвестиции для развития бизнеса, получить кредит под залог имущества.

- Приватизировать имущество, передать его в доверительное управление или аренду.

- Совершить сделки купли-продажи, лизинга.

-Оптимизировать налогооблагаемую базу, избежать начисления дополнительных налогов на Ваш бизнес.

Внести в уставный фонд (капитал предприятия) долю в виде оцененного имущества.

Определить сумму возмещения ущерба от пожара, залива, ДТП, произвести раздел имущества, разрешить иные имущественные споры.

В практике оценки имущества используют следующие подходы – затратный, сравнительного анализа продаж, доходный.

Затратный подход – способ оценки имущества, основанный на определении стоимости издержек на создание, изменение и утилизацию имущества, с учетом всех видов износа.

Подход сравнительного анализа продаж – способ оценки имущества путем анализа продаж объектов сравнения имущества после проведения соответствующих корректировок, учитывающих различия между ними.

Доходный подход – способ оценки имущества, основанный на определении стоимости будущих доходов от его использования.

2 Оценка рыночной стоимости объектов недвижимости, не завершенных строительством

Объекты незавершенного строительства также относятся к недвижимости. Выбор подходов к оценке зависит от классификации объекта, от его возможностей выступать в качестве доходной недвижимости и постановки задания на оценку.

Как правило, оценка незавершенного строительства применяется к таким объектам, как здания или сооружения. Для того чтобы оценка незавершенного строительства была объективной, необходимо правильно классифицировать объект оценки незавершённого строительства. Оценка незавершенного строительства использует несколько способов классификации объектов, незавершенных строительством. Наиболее существенной для оценщика является классификация с точки зрения наличия у недостроенного объекта возможностей выступать в качестве доходной недвижимости. Большинство зданий и сооружений общественного назначения, а также жилые здания могут быть использованы в качестве приносящей доход недвижимости. Оценка незавершённого строительства с этими типами незавершенных объектов недвижимости, как правило, использует затратный и доходный подход.

2.1 Цели оценки объектов недвижимости

Оценка объектов незавершенного строительства производится для следующих целей:

- для постановки объекта незавершенного строительства на баланс организации,

- при определении рыночной стоимости объекта незавершенного строительства, которая отражает строительную и рыночную ценовую ситуацию,

- при принятии решения о дальнейшем использовании объекта незавершенного строительства, при реорганизационной трансформации (создание холдинга, выделение подразделений, банкротство),