Оценка объекта недвижимости
Р – предпринимательская прибыль, тыс. руб.
Прямые затраты рассчитываются по формуле:
где СD – прямые затраты на 1 куб. м. строительного объема типового объекта в текущих ценах, тыс. руб.;
BV – строительный объем оцениваемого здания, куб. м.;
К – коэффициент отличий оцениваемого здания от объекта-аналога.
CD=0.9*10028*1.05=9476,46 тыс. руб.
Косвенные затраты (Сl) составляют 40% от прямых затрат.
Cl=CD*40%=9476.46*40%=3790,58 тыс. руб.
Предпринимательская прибыль (Р) рассчитывается на основе сравнения с отдачей на инвестиции. В настоящее время строительные проекты являются достаточно рентабельным бизнесом и приносят 20–40% дохода на вложенный капитал. В связи с этим процент предпринимательской прибыли принимается равным 30% от суммы прямых и косвенных затрат.
P=(Cl+CD)*30%=(9476,46+3790,58)*30%=3980,11 тыс. руб.
Откуда полная восстановительная стоимость здания:
VR=9476,46+3790,58+3980,11=17247,16 тыс. руб.
2. Определяется накопленный износ здания – D:
где: DP – физический износ здания, тыс. руб.;
DF – функциональный, износ здания, тыс. руб.;
DE – внешний износ здания, тыс. руб.
Для учета физического износа определяется восстановительная стоимость конструктивных элементов здания, а затем рассчитывается их износ.
Физический износ здания DP=2381,54 тыс. руб.
Функциональный износ DF=344.94*60%=206,97 тыс. руб.
Внешний износ DE=17247,46*1%=172.47 тыс. руб.
Накопленный износ здания:
D=DP+DF+DE=2381,54+206,97+172,47=2760,98 тыс. руб.
3. Определяется остаточная стоимость здания (VRES) путем вычитания из полной восстановительной стоимости величины накопленного износа:
VR=17247,16 тыс. руб.
D=2759.88 тыс. руб.
VREM=17247,16–2760,98=14486,17 тыс. руб.
4. Определяется общая стоимость оцениваемого объекта недвижимости по затратному методу (VCA) как сумма остаточной стоимости здания и стоимости земельного участка:
VCA=VREM+VL
VREM=14486,17 тыс. руб.
VL=6836,20 тыс. руб.
VCA=VREM+VL=6836,20+14486,17=21322,37 тыс. руб.
Таблица 2. Расчет физического износа оцениваемого здания
|
Наименование конструктивных элементов здания |
% от восстановительной стоимости всего здания |
Восстановительная стоимость элемента |
Фактический срок эксплуатации |
Нормативный срок эксплуатации |
Коэффициент износа |
Сумма износа |
|
Фундамент |
7% |
1207,30 |
5 |
100 |
0,05 |
60,37 |
|
Наружные стены |
16% |
2759,55 |
5 |
100 |
0,05 |
137,98 |
|
Перекрытия |
14% |
2414,60 |
5 |
100 |
0,05 |
120,73 |
|
Кровля |
8% |
1379,77 |
5 |
50 |
0,10 |
137,98 |
|
Перегородки |
8% |
1379,77 |
5 |
80 |
0,06 |
86,24 |
|
Внутренняя отделка |
6% |
1034,83 |
5 |
5 |
1,00 |
1034,83 |
|
Наружная отделка |
3% |
517,41 |
5 |
60 |
0,08 |
43,12 |
|
Система водоснабжения и канализации |
10% |
1724,72 |
5 |
50 |
0,10 |
172,47 |
|
Система электроснабжения |
7% |
1207,30 |
5 |
40 |
0,13 |
150,91 |
|
Система отопления |
9% |
1552,24 |
5 |
50 |
0,10 |
155,22 |
|
Система вентиляции |
2% |
344,94 |
5 |
40 |
0,13 |
43,12 |
|
Система пожаротушения |
3% |
517,41 |
5 |
50 |
0,10 |
51,74 |
|
Система телефонизации |
2% |
344,94 |
5 |
40 |
0,13 |
43,12 |
|
Лифты |
5% |
862,36 |
5 |
30 |
0,17 |
143,73 |
|
Всего |
100% |
17247,16 |
2381,54 |
