При расчете чистого дохода важно правильно выбрать период времени, за который производятся расчеты. Это может быть несколько периодов в прошлом, обычно пять, а могут использоваться данные о доходах за несколько периодов в прошлом и прогнозы на ближайшее будущее. Например, могут быть использованы данные о доходах за 2 ближайших периода в прошлом, за текущий период и за 2 года в будущем.

В качестве анализируемого периода можно выбрать три периода в прошлом, либо два периода в прошлом, один в настоящем и два прогнозных периода. Особое внимание следует обращать на сопоставимость используемых показателей.

Капитализируемой базой, как правило, является скорректированная прибыль компании, тем не менее, в практике иногда не используется выручка, либо финансовый результат до налогообложения.

Показатель чистой прибыли обычно используется для оценки компаний, в активах которых преобладает быстроизнашивающееся оборудование. Для компаний, обладающих значительной недвижимостью, балансовая стоимость которых уменьшается, а фактическая остается почти неизменной, предпочитают использовать денежный поток.

Следующий важный вопрос, который возникает при расчете чистого дохода — выбор способа его расчета. Простейшим способом является расчет по формуле средней арифметической чистого дохода. Более точно рыночную стоимость обычно удается рассчитать в случае определения чистого дохода по формуле среднего взвешивания или тренду.

Если в динамике показателя чистого дохода за выбранный ретроспективный период не прослеживается какой-либо четкой тенденции, то базовый показатель чистого дохода компании может быть получен как среднеарифметический расчет за этот период.

Если же аналитик считает, что для прогноза будущих чистых доходов наиболее важными являются чистые доходы за последние периоды, то он использует весовые коэффициенты.

Если предполагается, что тенденция динамики чистого дохода сохранится и на перспективу, то его величина определяется на основе тренда.[7] Для этого используется уравнение трендовой прямой:

у = а + b * х,

где: у — чистый доход в Ι -ом году;

х — вес Ι -го года;

а и b — коэффициент, который рассчитывается:

n — число периодов наблюдения.

В некоторых случаях для оценки компаний используется объем валовой выручки. Он чаще всего применяется для определения рыночной стоимости бизнеса в сфере услуг.

Иногда для оценки АО используется капитализация дивидендов.

Этот метод предпочтителен для акционеров, не обладающих контрольным пакетом акций, а влиять на политику общества по вопросу выплаты дивидендов они не могут. Для акционеров, обладающих контрольным пакетом, предпочтительнее использование для определения рыночной стоимости капитализации чистого дохода. В качестве коэффициента капитализации может быть использована:

1. норма прибыли, скорректированная на уровень риска;

2. ставка капитализации по сопоставимым компаниям.

Область применения методов капитализации:

Методы применяются в тех случаях, когда имеется достаточное количество данных для оценки дохода. Доход является стабильным или, по крайней мере, ожидается, что текущие денежные доходы приблизительно будут равны будущим или темпы их роста — умеренны. Это касается, например, бизнеса основанного на арендной плате, постоянной клиентской базе и т.п. на многие годы вперед. В силу того, что текущая стоимость очень чувствительна к изменениям коэффициента капитализации, для использования метода прямой капитализации необходимо тщательное обоснование коэффициента капитализации.

Достоинства и недостатки метода капитализации:

Основное преимущество — простота расчетов. Другое преимущество состоит в том, что метод прямой капитализации, так или иначе непосредственно отражает рыночную конъюнктуру.[3] Однако метод не следует применять, когда:

§ отсутствует информация о рыночных сделках или не проведен их экономический анализ;

§ если бизнес находится в стадии становления (еще не построен): не вышел на режим стабильных доходов или отсутствует информация о них;

§ когда объект требует серьезной реструктуризации.

2 Особенности оценки недвижимости

Оценка объектов недвижимости – это одно из наиболее востребованных направлений деятельности оценочных компаний. Оценке подлежит недвижимость, принадлежащая не только юридическим лицам, но и физическим. Оценка стоимости может потребоваться как для небольших отдельно стоящих строений, так и для крупных производственных комплексов.

Самыми распространенными случаями, когда требуется оценка недвижимости, являются сделки купле – продажи объекта, получение кредита в банке под залог данного объекта, внесение недвижимости в уставной капитал. Так же, оценка требуется для целей страхования, налогообложения, получения недвижимости по наследству и в иных случаях. В ряде случаев, квалифицированная независимая оценка недвижимости необходима для принятия эффективных управленческих решений. Существует множество различных видов недвижимости, и каждый из них имеет свои специфические факторы, влияющие на стоимость данного объекта.

При оценке недвижимости оценочная компания учитывает множество различных факторов, влияющих на стоимость недвижимости. Основными из них являются тип здания и его предназначение, состояние объекта и прилежащей территории, месторасположения недвижимости, транспортная доступность, метраж. Немаловажным является и положение дел на рынке недвижимости на момент оценки.

Перед началом проведения оценки необходимо определиться с целью ее оценки. От цели зависит, какой вид стоимости недвижимости будет определяться в процессе оценки. Недвижимость может обладать рыночной стоимостью, инвестиционной стоимостью и ликвидационной стоимостью. Рыночная стоимость – это цена, по которой данный объект может быть продан в данный момент на рынке недвижимости при наличии здоровой конкуренции. Инвестиционная стоимость недвижимости определяется для заключения определенной сделки по инвестированию, заключаемой с определенной группой лиц. Ликвидационная стоимость объекта – это цена, за которую может быть продана недвижимость в кратчайшие сроки при условии вынужденного отчуждения объекта владельцем.

При оценке объектов недвижимости применяется три основных метода оценки. Рыночный метод оценки основан на анализе данных о продаже за последнее время аналогичных оцениваемому объекту и о продающихся подобных объектов сейчас. Затратный метод оценки объекта недвижимости определяет его стоимость, исходя из затрат, необходимых на его восстановление или замещение. Доходный метод оценки объектов недвижимости определяет его стоимость, исходя из предполагаемого размера дохода, который будет приносить данная недвижимость в будущем.

После проведения работ по определению стоимости объекта недвижимости, оценочная компания предоставляет заказчику пакет документов. В нем содержится результат оценки и подробное описание всех факторов, повлиявших на его стоимость. Этот пакет документов обладает доказательным значением и является официальным юридическим документом.